收入分配不均、土地和资金市场缺乏竞争、金融市场没有更多的投资渠道，是造成房地产业扭曲的根本。

新的一年又快到了，时间就是这样无声无息地迈着它既定的脚步一闪而过，又迈向新的未来。擦身而过的过去，总是给我们留下一些难以忘怀的记忆和它本该留下的痕迹。过去一年最大的一个痕迹，在房地产行业在市场上就是一个字——租。 从去年下半年甚至再早一些时候，国家领导人和政府，还有党的会议的决议，都不约而同甚至是有约而同，一锤定音房子是用来住的，不是用来炒的，这样一个定性无疑给未来五年、十年房地产制度建设的一个基本框架和市场的变化的趋势给了一个定位。住有所居，这是这次政策改变的一个最终的落脚点，而一旦每个人都实现了住有所居，而且政府也真正的让每一个人都住有所居，其实美好生活就在眼前，幸福的小康生活就已经在你手心里了，期待着这一天，大家一起开始期盼新的2018年。——冯仑

过去20年,房地产发展的最大动力，是城镇化。城镇化过程中的地产红利，主要来自三个方面。第一是城镇化产生的新的居住、办公和商业需求。第二是改善需求的逐步兴起。第三是城镇化基础设施投入产生的土地红利。谈一谈今年两会透露出来的未来房地产发展的政策重点和市场可能的变化。总理在政府工作报告中明确强调，只要经济运行在合理区间，就业增加、收入增加、环境改善，就集中精力促改革、调结构、添动力。可见，政府现在宁可把政策预期调得稍微悲观点，也不对赌政策放松。很显然，对各房地产公司而言，自力更生，加快销售回款，提升库存去化率和销售回款率是最重要的。减少货币资金占用，降低企业经营风险尤为重要。——冯仑

什么是“三价合一”

在二手房的成交中会涉及三个价格，1.房屋真实成交价；2.网签备案合同价（过户价）；3.银行贷款评估价。

1.真实成交价：由买卖双方敲定。

2.网签备案合同价（过户价）：房子过户前在房地产信息系统网签备案，用以计算税费。许多人为省下税费，都按照房管局最低计税指导价填写，这样的行为就是所谓的“阴阳合同”。

房管局计税指导价：房管局根据自有的核定价格范围进行的自动评估（当前为真实成交价的7成左右），用于排除人为“低评”。

3.银行贷款评估价：银行对抵押房产的资产价值进行的评估，一般等于真实成交价。而传说中的高评高贷，便是购房者为变相降低首付，让评估价高于真实成交价。

所谓“三价合一”，就是以上的三个价格保持一致，它是政府为了规范二手房交易市场必然会推行的政策：

1、可以避免“阴阳合同”；
2、可以避免“高评高贷”，通过提高银行评估价变相降低首付比例；
3、可以防止报低成交价来避税等。

收藏｜哪些城市的房子最值得买？

2018-03-05 「得到」罗辑思维
引言

如今，房子已成为每个家庭绕不开的话题。除了基础的居住属性，更成为重要的投资方式。那对于一个普通家庭，应该去哪里买房？哪里的房子更能保值增值？

北京大学的徐远教授，为你拆解“哪里的房产能保值增值”这个问题，强烈建议阅读收藏。

买股票是买一个公司的未来，买房也是一样。买一个城市的房子，就是买这个城市的未来。只要这个城市有发展潜力，它的房子就有“保值”和“增值”的可能。具体可以从八个方面，判断一个城市。
城市规模（用GDP和人口总量衡量）。这是影响房价最重要因素。因为一个城市的规模，是资源聚集能力和城市管理水平的最重要指标，再加上城市发展的网络效应，大城市的发展潜力和稳定性都会比小城市好得多。这也是大城市房价高、小城市房价低的原因。
人口流入。城市外来人口流入多，房价就会高。除了北上广深等大城市，一些中小城市也值得注意。比如广东东莞、佛山、中山，虽然是中小城市，但地处粤港澳大湾区，区位条件和工业基础都很好，吸引了大量人口流入，这些城市房产的增值潜力都非常大。
人均收入。人均收入就是当地经济实力的体现，也直接影响市场购买力。在一线城市及东部沿海，经济发达，人均收入更高，当地房价也自然水涨船高。
土地供应。房子离不开土地，如果土地供应充足、地价稳定，楼盘储备丰富，那房价就更可能保持稳定。如果当地政府降低土地供应，土地价格的上涨会直接带动房价上涨。
儿童数量的增速。数据分析发现，一个城市学龄儿童的增速越快，房价就越高，房价增速也越快。深圳、厦门、北京等城市，都是如此。这样城市的房产，不仅解决了孩子上学问题，更保证了房产的增值，一举两得。如果家里有小孩上学，买房是刚需，就更不要犹豫。
上市公司的数量。一个地区上市公司的数量，是这个地区经济活力的重要指标。一个城市，如果上市公司数量多，说明此地的公司质量好，地区经济活力好。数据显示，上市公司最多的省市分别是广东、浙江、江苏和上海，然后是北京、福建、山东和湖南。这8个省市也是经济活跃、房价上涨潜力比较好的地区。
财政收入。不要看其它经济统计数据，要看财政状况。经济真正好的城市，财政状况也会比较好。相反，一旦财政入不敷出，地方政府就容易大量卖地，对房价形成压力。数据显示，我国有7个省市的财政状况较好——上海、北京、深圳、广东、浙江、江苏和福建。
服务业占比。即一个城市经济中第三产业的比重。研究表明，服务业主导的城市，发展潜力大，而且在经济下行时，能够对抗经济下行，比工业主导的城市表现好，它房价上升的潜力也更大。在当下经济增速下行、经济转型的大背景下，服务业的这一特性尤为重要。
上面八个因素，不仅决定了当下各个城市房价的高低，更是未来不同地区房价涨跌的依据。买房时，不妨照着这篇清单，一一对比。

收藏｜关于“买房”，你想知道的都在这儿了

2018-02-28 「得到」罗辑思维
引言

随着价格持续上涨，房价牵动着每个人的神经。房价还会上涨吗？未来哪里的房子值得买？买房要遵循什么原则？……相信你也饱受这些问题的困扰。

「得到」特意请到北京大学徐远教授创作了这篇清单。13条干货，一次性解决你关于买房的所有疑惑。

中国的房价是被炒起来的吗？

这个问题不难回答。如果是炒起来的，过一阵子就会回落，像温州、鄂尔多斯等少数城市，它们的房价前一阵子就下跌很多。但全国来看，即使是在经济形势不太好、政府严格调控的情况下，房价依然坚挺。这就说明，我国大中城市的房价上涨，是有坚实的基本面支撑的，不是投机炒作的结果。

中国房价飙升的根本原因是什么？

中国房价涨得这么凶，根源在于经济的迅速发展和城市化的快速推进。经济增长，都会带动城市房价上涨，世界各地概莫能外。韩国、马来西亚、南非等国，都经历了这个过程。只是其他国家我们关注得少，轮到中国时，咱们的“切肤之痛”更加明显。

政府增加土地供应，就能抑制房价上涨？

你或许经常听说：政府应多卖地，增加土地供应，这样房价就不会疯涨了。但事实是，房价并没有随着供地的增加而回落。再看国外，纽约、巴黎的土地是私有的，交易不受限制，土地供应充裕，但城市中心的房价依旧还在上涨。这都说明，土地供应并不能真正决定房价。

事实上，影响房价的关键因素是“位置”，土地可以供应，但位置却是独一无二的。

如果没有泡沫，那政府为什么调控房价？

政府调控的不是房价的水平，而是房价过快的增速。

随着我国经济的快速发展，城市的发展就像飞驰的列车。有人买房上了车，有人因为没有买房而被落下。这样发展下去，人们的财富差距势必会急剧扩大，不利于社会的长治久安。所以，政府才出台调控政策。

中国房价还会继续上涨吗？

目前，我国的收入水平只有美国的1/7，相当于日本上世纪70年代，或韩国上世纪80年代的水平。经济增长还在持续，城市化远没有完成，人口基数还很大，老龄化才刚刚开始，这一切都说明——房价上涨空间还很大。

和股票、基金等金融工具相比，房产值得投资吗？

和买股票一样，买一个城市的房子，就相当于买了这个城市的“未来”。2003年到2017年这14年里，房价涨了差不多10倍。如果你买股票的话，像上证指数、深圳指数、中小板指，它们的收益率算是表现出众的，大概也就在5、6倍的水平。所以，房地产保值增值的属性是实至名归的。

哪些城市的房子最值得买？

判断一个城市的房产是否能保值增值，要看这个城市是否有发展潜力。具体可以从八个要素考虑：

1.城市规模（用GDP总量或人口总量衡量）；2.人口流入；3.人均收入；4.土地供应；5.儿童数量的增速；6.上市公司的数量；7.财政收入；8.服务业占比。

自住房是当下买好，还是观望一阵、一步到位好？

买房要遵循一个原则——先上车原则。中国经济就像一列快速前进的列车，一个个大中城市就像一节节车厢，买房就相当于买票上车。不管是商务座，还是二等座，或者是站票，一定要先买票上车，才能不被列车抛下。所以买房自住，先保证能买一套，再去考虑大小、位置。很多人觉得买房住要一步到位，挑来挑去就被耽搁了。随着房价进一步上涨，人们只会越来越买不起，后悔不迭。

优先买郊区便宜的大房子，还是市区高价的小房子？

买房的第二原则——稀缺原则。房子的价值，不在于房子本身，而在于它周边的稀缺资源，比如学院、医院、商圈、各种办事机构等。它们带来的便利性，才是房价升值的根本。相较而言，市中心的房子更有升值潜力。如果有选择的话，尽可能选择城市中心、附带各种稀缺资源的房子；实在买不起，也可以买地铁沿线的房子，交通上的便利性可以部分替代这些稀缺资源。

买房时怎么付款更划算？

牢记三个要点：1. 尽量少付首付，多用贷款。2. 不仅要多用贷款，而且贷款的期限要尽量长。这两点都既能减轻你早期的支付压力，又能帮你对抗未来的通胀。3. 贷款时，尽量使用公积金。因为公积金贷款的利率低，可以减少你的月供。如果不用，它就只能躺在账上，变成纸面财富。

国外的房价都很便宜，去国外投资房产值得吗？

普通家庭不要幻想去国外投资买房。相较于国内同等量级的城市，国外的房子并不便宜，而且投资的收益率并不高。在这个资金富裕的时代，国外资金也在到处找投资机会。如果国外房产收益很高的话，早就被专业机构、富豪们买走了，根本轮不到我们。当然，如果特别有钱，为了投资组合的分散而去国外投资买房，就要另当别论。

房子产权只有70年，租一辈子房岂不划算？

北京、上海等大城市的房子产权是70年，房价一般是年租价的60多倍，这给很多年轻人租一辈子房也很划算的感觉。但，这只是个错觉。大城市的租金上涨速度是惊人的，或许仅仅30年后，你依旧在租房，但付的租金总量就足以在当地买下一套房子了。相反，如果当初贷款买了房，现在就拥有一套净资产的房子了。

目前实在买不起，怎么租房合适？

对于很多刚毕业，奋斗在一线城市的年轻人，我建议遵循“便利原则”：把房子租在交通便利的地方。这样就能更好地利用时间、节省精力、投资自己。长远来看，投资自己才是最好的投资。

专家不是说房价要跌吗？

2016-11-16 吴军罗辑思维

房价预测专家股神
科学必须能够证伪
科学的结论未必是正确的

1 不谈条件，就敢谈房价

中国现在北上广三个城市的房地产总价，已经超过美国全国的70%，这个泡沫是显而易见的。但是你要问这个房价是否会大跌，我还真不敢讲，实际上讲了也没有用。

因为我们得搞清楚什么叫做大跌，对一些人来讲跌了20%就算大跌，而对另外一些人来讲，跌了50%也不在乎。

另外我们还要搞清楚在什么时间点暴跌，且不说发生在100年后我们不关心，就是10年后的事情我们也不太会关心。也正是因为如此，预言家们喜欢做10年左右的预测，而不是明年的预测，因为即便错了，你也不会被追究。

最后，大跌是以什么货币单位来衡量？比如维持房价不跌一个很简单的办法就是增发人民币，但是这样一来以美元计算房价可能还是大跌了。

从这里你可以看出如果我们谈论房价的涨和跌，要有很多限制条件，加上这些条件，才是一个科学的态度，得到的结论才是一个科学的结论。当然，科学的结论还不等于正确的结论。

2 专家不是说房价要跌吗？

从大约十年前开始，就有几位非常著名的经济学家讲中国的房市泡沫太大，房价要跌。

我的一位朋友听了他们的话，守着中关村的便利，却一直没敢买房，挣了一点钱都放到股市上和国库券上了。现在快到了退休的年龄，那点钱早在股市上折腾得差不多了，养老还没有着落呢。

我问过她很多次，“为什么不买房？”

她说，“专家不是说房价要跌吗？”

我说，“这个结论并不科学，你为什么会相信？”

她问我，“为什么这不是科学的结论？”

我说，“这个结论只能证实，无法证伪。科学必须要能够证伪。”

3 人总是要死的，房价总是要跌的

讲到这里，我们就涉及到证实和证伪的话题了。

证实比较好理解。某位专家说，“北京房价一定要大跌”，假定我们对大跌有个标准，是跌20%，如果某一天北京房价真的跌了20%，那么这位专家的结论就被证实了，因此讲这个话证实很容易。

但是，这个讲法却无法被证伪，因为今年房价没有跌不等于明年不会跌，等到了第二年房价还在涨，他又会说，价格可能会和价值偏离很长时间，但是最终会回归价值，以后总之会大跌。

这种命题的不科学性在于，即便房价过了一百年都没有大跌，你无法证明他说错了，因为只要第101年跌了他就再次正确了，这样一来这位专家就立足于不败之地了。这便是我们说的“无法证伪”，从这里面你已经看到了证伪对科学结论的重要性了。

世界上有很多貌似正确，却不能证伪的结论。比如人总是要死的，这个结论就无法证伪，因为人今天不死不等于明天还活着，即便一个人活了10000岁，这个结论依然没有被证伪。

4 科学结论≠正确结论

讲到这里，我又要回到今天想和你讨论的一个根本性的话题了，什么是科学，以及什么是科学的结论。关于科学的定义，很多书上都有，我就不抄书了。我只想讲讲几个常常被人们忽略的要点。

首先，科学看重的是方法和过程，而不是结论。

为什么过程和方法比结论重要呢？因为得到一个正确的结论很容易，很多事情蒙一下还有一半蒙对的可能性呢。

我常讲，任何一只不能走的机械钟，一天还能正确报时两次呢！很多人炒股，总是赔钱，偶尔挣一两次钱，就把自己当股神了，其实，不走的钟的表现可能比这些“股神”更好。因此，光有结论是不行的，需要一套方法能够不断地发展科学，才是正道。

◇

其次，科学的结论也未必等于正确的结论。接下来我们聊聊有关科学家们对于这点的两个共识。

第一个共识是科学的结论能够成立是有条件的。回到房价这个问题上，我在信的一开始举的那个例子时说，如果给出一个关于房价的科学的结论，需要先列出来很多限制条件，这样才可以证实和证伪。

“有条件”是我们判定一个结论是否是科学的依据。在科学上，并不存在什么放之四海而皆准的真理，虽然我们经常在报纸上看到这个提法。这种说法本身就是不科学的。

科学家们对科学结论的另一个共识就是，它不等于正确的结论，反之亦然，正确的结论未必是科学的。比如亚里士多德讲，重的物体下降的速度比轻的快，这个结论显然不正确，但的的确确是科学的，因为很容易用实验证实和证伪。

既然科学的结论未必正确，既然它即便正确也是有条件的，我们就不必对它盲信了，也不必对所谓的专家盲目崇拜了。但是科学的方法和精神，却是我们每一个人都应该具备的，即使你不搞科学技术，它对我们的生活也有莫大的帮助。

5 信专家，还是信自己？

回到房价这件事情上，如果我们没有科学的精神，不自己开动脑筋思考，而是盲信所谓专家的结论，倒霉的是自己。

2006年，当一些经济学家们开始唱衰中国楼市时，北京中关村里面最核心地区的房价不过是1.6万元／平方米，今天已经超过了10万元，足足涨了5倍多。

假如10年后的今天，房价真的开始暴跌了，专家们可以非常自豪地向媒体宣布，自己多么具有远见，以至于10年前就预见到了今天的情况。但是，听从他们的老百姓是否真的受益呢？

未必。因为即便北京的楼市像当年东京那样跌掉70%，中关村的楼价比10年前还是翻了近一番，北京四环以内的情况都大抵如此。

◇

我问过一些人他们为什么会迷信专家，他们给出了两个理由。

首先，这些人不愿意动脑子，而愿意接受一个结论，尤其是有专家光环的人说出的结论。

其次，他们认为专家曾经正确过，让他们感到信服。比如一些在10年前预测中国楼市崩盘的专家曾经成功地预测过东南亚金融危机。

但是，科学是要强调实验结果的可重复性，可验证性的。如果一个理论仅仅在预测东南亚金融危机时成功过一次，它还远不具备可重复性，它或许只是巧合而已。以后条件变了，地点变了，预测的结果不一样，也不奇怪。

6 由此得到

科学需要能够证伪，仅仅能够证实是不够的。

科学的结论未必正确，正确的结论未必科学。

罗胖曰：

很多人至今不明白——
“正确答案”和“最优策略”之间的区别。
科学，只是抵达真相的最优策略。
它既不保证有结果，也不保证结果就正确。

如果你只想要正确答案，怎么办？

相信主流科学家。

随时准备被骗。

城市

我曾经在《罗辑思维》的视频节目里讲过一期关于大城市的话题。观点是有学者认为，中国不应该限制大城市的发展，因为大城市的各种好处。

可是前一阵我和李子旸聊天，他说，如果一年前他会完全同意这个观点，但是现在有所保留。为啥呢？

他说，大城市的后果，其实不是城市病，什么交通堵塞之类的，那个靠经济发展能治愈，关键是其他的社会后果，比如说大城市人少生，甚至是不生孩子，这是一个全世界的现象，甚至在最愿意生孩子的伊朗，大城市德黑兰的生育率都在下降。如果大多数中国人都进入了超大型城市，那中国的人口出生率不就麻烦了吗？这真是我们想要的结果吗？

你看，学者提供观点是一回事，但是真正要做社会决策，考虑的问题还真是复杂的多。

中国房地产税为何“呼之不出”？

中国近几年内开征房地产税的可能性很小。中国自有住房拥有率为87%，这个庞大的群体反对征收房地产税。触动利益比触及灵魂还难。

专家：人们对城市的认知错误

上海交通大学经济学教授陆铭发表过很多关于城市化的文章。在接受《经济观察报》采访时，陆铭回答了一些人们对于城市的认知错误。

比如说城市拥堵问题，陆铭就认为和城市的规划有很大关系。当城市以工业为主的时候，因为GDP大量来自布局在郊区的工业，这时候人们住的离城市中心比较远是没问题的，因为他们离上班的地方很近。但是现在中国进入了后工业时代，“中国的城市（特别是上海、北京），越来越以服务业为主，大量服务业岗位在市中心，不在郊区。现在城市一出现拥堵问题，政府就让人往外搬，而就业机会往城市中心集中，这就导致了更严重的‘职住分离’和城市拥堵”。

陆铭说：“很长时间以来，我们一直在观念上把城市当成生产中心，其实现代化的城市是一个消费中心，特别是服务消费中心——尤其当城市引领一个国家的后工业化经济的时候。作为服务消费中心的城市，一定需要人和人之间见面，这需要城市变得紧凑，但现在一些城市在搞人口疏散。越疏散，对城市提高服务效率、提高人的生活质量越不利。”

另一方面，城市的生产性服务业需要创意和创新，也需要人与人之间面对面进行知识的交流，进行思维的碰撞，这跟不见面的沟通是不一样的。陆铭说：“中国越是要参与国际竞争，一线城市越要充分提供给大家便利交流的场所和途径，减少人和人之间见面成本和时间距离。”

吴晓波：90后就别买京沪深的房子了

超级大都市的房子，与三十岁以下的年轻人无关。京沪深的房子就是那根“桥柱”，它不决定你的价值、未来和生死，放下即是实地。

还是回到2012年。
那年，全国大学应届毕业生的平均月薪为3048元。如果你碰巧进入了一家非常慷慨的大公司，税后月薪达到1.6万元，不吃不喝，只靠呼吸PM2.5值很高的空气活着，可以买得起一平米的北京房子。
到2017年，你必须要找到一位肯付你6.07万元月薪的雇主。当然，这似乎是一件不太容易的事情，前几天，咪蒙同学的助理月薪达到5万元，就已经溅起一片惊艳般的欢呼。
我再继续算账。
如果你购买一套价值1000万元的房子，向银行做七成、三十年按揭，月均还款37150元。如果做五成、三十年按揭，月均还款26536元。
首付的700万元或500万元，足以压垮全国90%的父母。
而在未来的三十年里，背负月均还款3.7万元到2.6万元，对于90%的90后而言，都恐怕是一个了无生活质量及乐趣的人生。
所以到今天，不是你拒绝买房，而是你不应该再买北京、上海和深圳的房子了。
这是我第一次建议同学们不要买房。

不买京沪深的房子，不意味着逃离京沪深。那里仍然是中国最具活力和创造力的地方，是梦想野蛮生长的伟大而邪恶的容器。

京沪深的房子就是那根“桥柱”，它不决定你的价值、未来和生死，人生无比辽阔，放下即是实地。

《叶檀：还想“离婚买房”？这实在不是个聪明的举动》

接下来，房价最大的可能性是将进入稳定期，上有顶下有底，跟股市一个样。政策收紧，并不等于房价下跌，未来两年房地产市场依然将保持稳定。
第一个原因，楼市的优质资源仍然集中在热门城市，三大城市群中的热门城市是安全垫最厚的城市。资源集中、经济领先、财富聚集效应不变，炒房的热土也不会变。
其次，目前房地产是千城千策，防止热的过热，冷的过冷，总体数据保持稳定。
最后也是最关键的是，货币政策再稳健，奈何基数太大，购房投资是应对通胀的无奈之举。

马光远:限购一定会让房价下来但房地产不会崩盘

马光远：如果误读这次房地产调控，你的人生将发生剧烈改变

库存不是中国房地产的真问题，真问题是资源错配，是土地制度和城市发展的大方向违背城镇化的基本规律，从而导致出现人为的短缺。

对于本次调控，我在之前的多篇文章中提醒：房价的逻辑变了。千万不要用过去的思维来看待本次调控，更不能置若罔闻，一根筋地认为调控不会改变房价的走势。一定要重视本次调控。

在中国房地产市场20多年的历史上，房价受三个维度的影响：

政策的维度
中国房地产市场本质上是政策市，市场的好坏受政策的影响非常大。每一次政策变化，对房价的影响都非常大。房地产政策只有真假之分，没有见效不见效这一说。政策如果动真格，每次都是见效的，只是在下一次反弹的时候，很多人忘记了房价在政策的影响下曾经跌过。
供求的维度
供求规律是决定中国房地产市场长期趋势的最基本逻辑。经过近20年的发展，住宅市场供需基本平衡，城市人均居住面积接近40平米，住房已经告别了短缺的基本面。但是，由于中国大城市与其他城市之间的资源鸿沟，必然出现中小城市供应过度而大城市供应长期不足的矛盾。再加上中国大城市错误的限制人口，以及中国以中小城市为中心的错误的城镇化方向，人为控制大城市的人口和建设用地，必然导致供需矛盾长期存在。
价格的逻辑
现在北京房价均价过了6万，如果按照人均收入、房价中位数、房价收入比、租售比等一系列指标看，目前的房价不仅绝对值处于高位，而且按照很多指标来权衡，中国很多城市的泡沫化程度已经很高。

按照以上三个维度，中国房地产本来不应该如此疯狂，为什么在经历去年的疯涨之后，市场仍然高烧不退？甚至更加疯狂？

一是动物精神。当一个市场陷入真正癫狂的时候，左右市场走势不是人的理性，而是狂热的动物精神，是丧失理性之后的群氓效应，这在任何一个市场都是非常可怕的力量；

二是市场要见顶的时候，都是市场情绪最疯狂的时候。日本房地产泡沫最狂热的时候，就是泡沫破灭前、几乎每个人都认为日本房价不会下跌的时候；

三是我多次强调的政策的“塔西陀陷阱”。政策总是变来变去，导致公信力丧失。 在调控使房地产下行的情况下，地方政府首先扛不住，然后就是悄然放松调控，然后是全国性的刺激。从逻辑上说，去年“9.30”调控的力度不可谓不大，那为什么市场对任何严厉的调控都置若罔闻？原因很简单，就是过去的历史告诉大家，调控不可能持久，未来一定会反弹。这种对政策不信任导致的恐慌远比中介违法和投资者入市抢房子造成的恐慌要大。

从目前的态势看，管理层对房地产泡沫的担心远甚于调控之后对经济增长的影响。考虑到今年下半年的政策周期，至少在今年，管理层不希望房价继续上涨，更不希望房地产泡沫给中国经济带来实质性的风险，下半年房价上涨的动能和概率已经很低，多数城市的房价会出现实质性的调整。我之前讲，六个月后中国房地产会变天，其实，天已经变了。 那些为没有买到房子而焦虑的人，大可以放宽心观察市场的变化，至少在今年，你没有在这个敏感的时刻急吼吼地杀进去，做悲催的接盘侠。

中国房地产的四个难解之谜：中国究竟有多少房子？中国究竟缺不缺地？中国房价究竟高不高？房价暴涨的原因是什么？

长期来说中国房地产仍然具有投资价值，这是我讲的未来中国城镇化容纳80%人口以上的区域就是这四个城市：全球城市、中心城市、国际城市、区域大城市。长期中国房价仍然的向上，但短期下滑态势非常明显。

新浪财经讯 8月7日消息，“薛掌柜第五代基金组合服务发布会”在北京国家会议中心举行，经济学家马光远参与会议并发表演讲，马光远表示，后房地产投资时代，应该减持房地产，长期来看，中国房地产仍有价值。

　　马光远称，中国房地产的四个难解之谜：中国究竟有多少房子？中国究竟缺不缺地？中国房价究竟高不高？房价暴涨的原因是什么？

　　他表示，当前房价，需要毕业生从乾隆年间干起来。中国房价三次大反弹的主要因素及原因，政策推起来的，当政府鼓励大家买房子的时候，一定要买房子。2017年以来新一轮限购一定会让房价下来，房地产一定不会崩盘，城镇化、中国经济对房地产的依赖，资产化还没有结束。短期政策对房地产影响很大，我建议，应该减持房地产。长期来看，中国房地产仍有价值。什么时候买房子，要看明年春节前后房产政策。不要低估全国金融会议对未来经济的重大影响。

　　他对去杠杆及经济新周期下的财富配置战略发表如下观点：

　　1、高净值人士：全球化配置资产应该成为基本原则，高净值人士应该拥有中国核心城市的优质房产，也应该拥有纽约等全球城市的房产，应该拥有美元和美股，也应该拥有新型市场的科技企业。

　　2、一般人：应该买入安全的固定收益债券以及安全的银行理财，投资基金及保险产品。

　　3、中产阶级：持有热点城市的房产、稳健的基金组合、增加安全的稳定收益的银行理财、保险等产品，尽可能全球配置自己的资产。

　　以下是马光远演讲实录：

　　投资究竟进入到什么样的一个时代。我觉得投什么不重要，跟谁投可能才是最重要的。刚才牧笛讲你是不是卧在床上不重要，你卧在谁的床上最重要。估计他经常卧在别人家的床上。

　　关于房地产，我讲几点。第一，房价很复杂。我们这么多年研究房地产，很多东西我们没有搞清楚，房地产领域最基本的四个问题，我到今天都没有答案。中国有多少房子？我不知道。我连中国老百姓家里有多少头母猪，我都知道。但中国有多少房子我不知道。缺不缺地，我不知道。房价高不高，我也不知道。

　　房价高吗？89年人民日报写了一篇文章，房价猛涨，百姓望楼兴叹，当时上海房价2300元、北京房价1900元。然后房价猛涨，老百姓受不了了，当时《人民日报》替大家算了一笔帐，说一个大学生毕业以后不吃不喝需要多少年才能买到1900的房子，大体需要100年。现在北京的房价从1900过了5000过了1万、3万、5万，现在均价6.5万，四环以里几乎没有低于10万的房价，一个大学生毕业以后不吃不喝在四环里面买一个房子至少需要一千万，他需要多少年？我算了一下，大体得从乾隆年间开始工作才能买房子。房子贵吗？1900的时候觉得贵，现在也觉得贵。所以中国房价没有便宜过。看中国房价最正确的姿势是看“后视镜”，往回看我们发现每一年房价都很便宜。所以关于要不要买房子？正确的问法是五年以后你如何看北京、上海2017年的房价，答案你们自己想。

　　第二个问题，房价谁在推。这么多年，我们听很多人讲房价究竟是谁推起来的。我只想告诉大家一个基本尝试，房价是政策推起来的。政策是绝对第一位的因素。为什么这样讲？中国房价三次暴涨的周期，2009年、2012年、2016年，因为在暴涨以前政府出台了大规模的刺激政策，2009年以前4万亿，2012、2013年放松调控，2016年为什么暴涨，2015年会去库存，所以大家记住政府的政策是绝对管用的。政府想把房价搞起来，能搞起来。政府想把房价往下打，也能打下来。现在很多人误解，认为政策无用。我告诉大家，政府特别惯用。政府鼓励大家买房子的时候，大家一定要买房子。很多人受了误导，说政府鼓励买房子的时候坚决不能买，错了，政府的其他事儿可以不听，这个事儿必须听。能不能打下来？能打下来。

　　今天我们看到的房价情况。（图）现在整个房价的走势怎么走。这一轮调控以后房价怎么走。我在这三年的时间，每年年底都写一篇对下一年房地产走势的展望。我2015年底写的文章是以下几个城市2016年房价可能大涨。你看看这些城市大涨没有。2016年底的文章是中国房地产半年以后将变天。今天变了没有，变了。为什么？因为如此严厉的政策调控，任何坚硬的价格也一定往下走。所以大家记住这一次调控本身一定会让价格下来。有些人不相信眼泪，说北京房子永远会上涨。这个世界没有什么是永远的。你千万不要相信有哪个事情永远！你们要成熟一点。很多事情变化背后一定要看因果关系。所以房价谁在推，政策在推，房价能不能掉下来？政策会让你掉下来。政策会不会变？

　　最近我看到很多表态，说我们这次政策绝对不会虎头蛇尾，我告诉大家这次政策肯定会虎头蛇尾，为什么很多人改革、调控政策无用，是因为我们的政策从来坚持不住，中国房地产政策最长的周期不超过两年。所以，我的结论是到明年年初，大家就会看到房地产调控的放松。这次政策本身能够坚持到到明年年初已经很不容易。现在热点城市无论是销量还是价格，包括预期都在出现变化。但是，我有一个基本结论，在这样一个大背景下，未来的房地产究竟会怎么样？我的答案很简单，房地产不会崩盘。房地产资产在大家的资产配置当中仍然会比较重要的一部分。当然不会像现在一样占大家资产配置的80%以上，但是占的比重仍然很大。为什么？原因很简单，就是我认为中国房地产不会崩盘。这是我的结论。

　　为什么不会崩溃？因为中国房地产过去20年，谁在推动？我认为六个力量在推动。这六个力量到今天为止，三个力量基本结束，经济高增长、货币高发行、国际资本高流入 基本结束，但是有三个力量仍然支撑着大城市房价往上涨，城镇化、中国经济对房地产的依赖以及中国经济资本化过程 还没有完成。所以我说短期房价会跌，但是我从来没有讲房地产要崩盘。我讲房地产要“变天”，指得是和2016年比整个市场的整体价位，我没有讲过崩盘，我从来不讲崩盘，我每年听到有人讲崩盘，我自己听着听着，感觉他自己都快崩盘了，房地产没有崩盘。大家记住，在我们可以看得见的将来，我暂时看不到崩盘的迹象。但是短期政策对房地产的影响非常大。所以我今年给大家的建议，在座各位改投股票，肯定是高净值人士，建议高净值人士减持自己的房产。你有多少房子？我现在在住一套房子，不要减持了，这事儿跟你没关系，你想的有点多。长期来说中国房地产仍然具有投资价值，这是我讲的未来中国城镇化容纳80%人口以上的区域就是这四个城市：全球城市、中心城市、国际城市、区域大城市。长期中国房价仍然的向上，但短期下滑态势非常明显。

　　什么时候可以买房子？最起码等到春节前后看政策变化。当然胆子大的可以不玩房地产，可以玩点别的，刚才叶老师讲投资组合。叶老师讲了那么多，我还是没有明白怎么组合。怎么组合非常重要。这是专业化的时代。我们要看整体划分怎么变？第一个是未来十年全球整体经济不好，大家都不好的情况下，资产收益率当然不会很高。第二，货币政策的总体变化，过去8年防水，现在开始收货币。这是一个转折点，去年的文章中我一直讲全球货币政策的转折点其实已经到来。这意味着资产价格要进行重估。过去是水漫金山，现在是收水，资产价格一定会重估，包括房价。

　　所以在这个大周期里，我们应该看到包括中国货币政策，未来M2增速处在个位数是常态。以前讲“钱多人少”，以后“人继续少”，但是钱不多了。钱可能比较值钱。第三句话是金融去杠杆，金融去杠杆意味着国家整体层面不鼓励高风险投资。高风险投资不代表股市，可能也指房地产，也就是说未来整个投资来讲，你会看到整个投资理念、思路、玩法、游戏规则都会因为这个而改变。大家不要低估了全国金融工作会议对下一步金融市场、金融行为本身的影响，影响会非常大。

　　所以人民日报讲的，包括我们看到的很多情况。最后我讲，睡谁的床很重要。你玩什么其实不重要，谁玩儿是重要的。买同样的股票别人赚钱你从来没有赚过钱的都很正常。所以有人讲下一步要投股票、投基金，这些建议你千万不要听关键是你跟着谁玩儿，谁带着你玩儿，这才是最重要的。所以我的结论是，我可以给大家讲资产配置，但是我认为这些话都是废话。当然我比别人进步一点的是我认为人是不一样的，有些人有钱可以玩儿的邪门一点。所以这三类人里我最担心的是哪一类人。大家认为我对哪一类人最“焦虑碌”，一般人反正没有钱，中产很关键，中产敢不敢投股票，关键是谁被人投。所以在这么一个画风转变的年代，大家记住一点，过去闭着眼睛赚钱的年代已经结束，专业化投资的时代已经到来。不是你投什么，而是你跟着谁来投。

认知清单｜未来哪里房子值得买

2017-08-22 「得到」罗辑思维
引言

到底该不该买房？未来哪儿的房子有升值空间？想必你也有这些疑惑。

清华大学建筑学院周榕副教授的这篇清单，给你11条建议。关乎未来的大事，值得细读。

买房就是买这座城市的股票 。只要这座城市的总体价值继续走高，你手里的“城市股票”就会跟着升值。
城市的价值，一是信息联通；二是资源汇聚。这两点的高低决定了“城市股票”的基本价值。
城市变革正在发生，未来十年投资房产的最大不确定，不是其它实体因素，而是互联网。
判断要不要在一座城市买房，你要转变思路：抛弃单纯以空间大小衡量房产价值的思维。网络社会的崛起剥夺了城市原有的信息联通功能，房产的实体空间价值，正在逐渐缩水。
一座活力衰退的城市，比如那些空间凋敝的“鬼城”的房产，最好不要买。
判断城市活力的标准很简单：如果一座城市，广场和其他公共空间越来越见不到年轻人，那么这座城市的活力就已经衰退。
真正为城市赋能的，是互联网的价值。未来十年，互联网虚拟价值的支持，将会是一座城市的房价保持稳定，甚至走高的重要动力。
居住、工作、商业功能严格区分的城市格局，过去可能比较方便，但在未来反而会束缚人的生活。这样城市的房产价值也会打折。
相反，如果“城市夹缝”被重新利用，这座城市就很可能更有未来。比如在北京，年轻人开咖啡馆，不再选“金角银边”，而是去大院、胡同深处。空间碎片化，正是未来城市的趋势。
请格外注意那些高科技企业很多，有互联网虚拟价值支撑的城市，比如深圳、杭州。

收藏清单｜买房时牢记这16条，避开那些“坑”

2017-08-30 「得到」罗辑思维
引言

购买房产是家庭的重大支出。二手房交易的过程中，怎样规避潜在风险？

「得到」App邀请一位资深的房产律师，从上万件案件纠纷中总结出了这张清单，供你参考。

通过中介公司找房源，不要直接从个人手里购买。因为房主可能向你隐瞒关于房屋的真实情况，比如有官司、是凶宅、泡过水等等。而中介一般对本小区的房源比较清楚，能帮你排除可疑房源。
房产中介的从业人员素质参差不齐、构成复杂、流动性大，建议尽量找正规中介公司的、学历高、经验丰富的房产经纪人。
尽可能和房主直接见面，不要通过中介背对背谈。见面后，先了解对方的身份来路，然后询问清楚房屋的历史、隐患和权利情况：这房子怎么来的？怎么装修的？谁在里面住过？卖房牵涉到哪些人？怎么没见他一起过来？这些交谈，能够帮助你规避很多潜在的风险。
别在三更半夜签合同。中介公司为了促成交易，经常让买卖双方无论谈判到多晚，签完合同再走。但人在困倦的时候，容易忽略合同条款，引发纠纷。
签署合同前，要和房主一起到交易中心查询房屋的权利归属，有没有和其他人做过网签，有没有抵押、查封等情况。
交易过程中，要求房主至少有一次夫妻都在场。如果房屋是夫妻二人的共同财产，一方偷偷将房子卖掉，另一方起诉，你也会沦为被告。《配偶同意出售证明》可能伪造。而中介公司会议室有录像，可以证明双方都知情。
尽量缩短交易时间，过户之后立即交房。办理的时间一长，房价下跌或者上涨，如果一方反悔，极易引发纠纷。
对买卖双方最有利的交易模式是，先支付一小部分定金，剩余款项全部交由资金监管。
定金和房款直接打到房主本人的银行卡。如果房主要求打到其他人的银行卡，一定请对方写一份收款确认书。
假如房屋尚有贷款未还清，房主提出由你垫资还贷，一定不要直接把钱打入他的银行账户，要跟他一起去银行办理还贷。避免资金被挪作它用，无法追还。
有人为了避税，向政府申报的网签价格和实际成交价格不一样。这种“阴阳合同”，能不做就不做，避免因小失大。
购房合同中，约定清楚房屋的户口状况。如果有户口，要约定什么时候迁走。即便你自己不落户，也要考虑房屋再次出售时的价值。学区房因户口无法迁入、要求卖方支付的违约金一定要定得高，比如2000元/天，并注明这个违约金考虑了哪些要素。如果违约金过低，你得到的赔偿将无法弥补损失。
签合同之前注意核对，三份合同是否一致，避免中介从中做手脚。合同空白处打叉，避免另行增加条款。合同签署，签字加手印，比只签字的合同更可靠。
不要伪造材料，也不要接受中介伪造材料的帮助。使用虚假证件，可能导致合同无法履行，甚至承担刑事责任。即便糊弄过去，再次出售的时候也有法律风险。
在谈判和交易的过程中有意识地保存证据。发生纠纷时，短信、微信、语音通话记录都是法律认可的有效证据。

每一笔交易背后，都有你想像不到的复杂。

马光远：“小产权房”如果转正那才是真正的王炸

在上一篇谈集体建设用地搞租赁房试点的文章中，我一方面抨击了那些认为这个试点会导致房价下跌的观点，另一方面谈到了“小产权房”的问题，在我看来，“小产权房”的转正才会给房地产市场带来真正的巨震，因为这将从根子上动摇高房价的基础。

　　关于中国的小产权房问题

　　从产生到现在，一直讳莫如深，有关部门在政策层面一直维持高压的态势，维持对“小产权房”违法的界定。按照之前国土资源部的界定，“小产权房”是一个模糊的、不准确的概念，实质是违法建筑无产权。它不仅违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也是违反相关政策的。针对各地出现的“小产权房”问题，从1999年到现在，有关部门也是三令五申，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。但实际的情况是，“小产权房”并没有因为政策的高压而偃旗息鼓，各地“小产权房”反而如雨后春笋，规模越来越大。按照学界的估计，全国小产权房大概有60到70亿平。以深圳为例，深圳经过几次土地改革之后，尽管集体土地很少，但建在“国有土地”上的违法建筑很多，一度占到深圳房屋存量的一半，差不多有37万多栋。 一个一线城市，违法的产权残缺的建筑达到了如此惊人的量，这背后的原因一定没有那么简单。

　　在笔者看来，长期久禁不绝的“小产权房”问题，的确反映了中国房地产市场某种不能自圆其说的扭曲状态：一方面，一些城市的房价完全脱离了居民真实的购买力，导致民众对“合法建筑”望“房”兴叹；另一方面，价格远低于商品房的违法“小产权房”就成了一些低收入群体无奈的冒险和选择。这是一个危险而心酸的游戏，那些没有购买力从主流的合法住房制度中获得“居住正义”的人们，要么无房可住，要么选择那些随时可能被官方宣布为“非法建筑”的小产权房。这是一种这么无奈又悲凉的选择，在历次清理整顿中，这些“小产权房”的业主都要经历一次又一次的心灵煎熬和折磨。

　　当然，我不是鼓励违法行为。关于“小产权房”的违法性，这点不容置疑，笔者也一直认为，如果法律规则规定，集体土地不能直接上市交易，必须国有单位征用之后变成国有建设用地才能上市交易。不管这种规定如何不合理，那么，直接在集体土地上盖房子销售就是是违法的，有关部门在这个问题上的定性没有任何问题。然而，很显然，这不是问题的全部，更不是问题的重点，我们需要问：为什么那么多人铤而走险非要买存在拆除风险的小产权房？

　　必须承认，“小产权房”作为二元体制下，转型中国存在的独特现象，有其产生的深层根源。多年的实践也一再证明，根本无需从法理上论证“小产权房”合法与否的问题，而是应该基于中国土地制度的缺陷，土地制度改革的大方向，以及中国房地产长效机制的建立等事实，探求“小产权房”的解决之道。离开中国住房的真实生态，一味强调违法并不能解决任何问题。就“小产权房”的法律属性，相信那些购买者比政策制定者更清楚其风险何在，没有法治的保障，没有质量的保证，更没有权利的归属，而又不得不选择，这种种的冲突，恐怕不能简单地以一个“非法”来一言以蔽之。

　　在我看来，这么多年，有关部门之所以在“小产权房”问题上毫不松口，态度铿锵，根本原因在于“小产权房”一旦真的在政策层面获得转正的可能，势必将对土地财政体系以及房地产市场目前的利益格局，特别是高房价造成冲击，这是问题的核心和本质。基于维护现有利益格局，他们会时不时拿出“法律”的大棒，时不时拿出“捍卫耕地”的再正当不过的说辞，甚至时不时采用“别以为小产权房法不责众”等恐吓的手法。

　　如果说在十八届三中全会之前，这个问题解决的法律空间的确不大的话，十八届三中全会在对集体土地上市交易的权利明确之后，应该说，“小产权房”迎来了最好的解决的时间窗口。按照三中全会的精神，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”这意味着，以前因为禁止集体土地上市交易从而导致了“小产权房”问题，一旦集体土地获得这种权利，则“小产权房”的违法前提将不存在。

　　但是，很可惜的是，在大家对这个问题抱有期待的情况下，有关部门在三中全会之后又表态：各地要按照要求坚决做到”三个一批”，也就是坚决拆除一批”小产权房”，坚决查处一批典型案件，严肃追究一批有关责任人员的责任。尽管这个表态针对的是在建在售的“小产权房”，而不是存量的，但很显然，这样的表态再一次封杀了“小产权房”转正的讨论空间，使得“小产权房”的转正丧失了一次很好的机会。

　　“小产权房”究竟如何解决

　　笔者承认“小产权房”问题非常复杂，涉及的利益格局非常重大，解决的难度也非常大，但在啃改革的硬骨头的背景下，这个问题不可能一拖再拖。符合城乡规划、没有占用耕地以及不存在安全隐患的“小产权房”究竟如何解决，在集体土地制度改革的大背景下，本来是可以拿出多赢的方案的。我相信决策者也很明白，“小产权房”不是可以一拆了之的。解决“小产权房”问题，既要尊重法律，也要照顾历史和现实，还要面向中国房地产市场以及土地制度的未来，要有大智慧和大格局，而不是重复过去严厉而无用的老调。这不是真正解决问题的办法。

　　既然未来土地制度的上市交易是一个必然的趋势，既然维持土地垄断的制度本身导致的高房价已经成为中国经济和中国社会的重大隐患，那就拿出真正的智慧和解决之道，不要把这个问题再留给以后。从技术层面而言，解决起来没有那么复杂。简单的新老划断是可以的，只解决“存量”，并不再产生新的“增量”，通过弥补相关手续的方式，让这些“非法建筑”正式进入主流的住房体系。这既符合集体土地同权入市的精神，又可以从根子上解决高房价问题，何乐而不为？又因何总是不去真诚面对呢？

还买房吗？买房不如租房的时代要到了！

2017/7/31 微信公众号“叶檀财经”

7月28日，无锡发生大事。房地产新政2.0版本正式开启。

无锡市正式发布新修改的《无锡市户籍准入登记规定》，将于2017年9月1日起正式实施。消60平米购房准入要求，租房者也可申请落户。有落户意愿的群众凡在无锡市租住经房产管理部门办理租赁登记备案的合法租赁住宅，同时具备参加无锡市城镇社会保险、申领（签注）《江苏省居住证》均满五年（宜兴为均满三年）条件的，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

不仅无锡，有诸多城市或多或少地发布了支持租房的新政。

7月中旬，广州就承租人子女就近入学提出“租购同权”。郑州、扬州、济南等地近期提出或拟提出“租房可落户”的举措。

济南则是，取消投资纳税、购买房屋等落户限制，对市内五区以外常住户口人员，在该区域内同时具备合法稳定住所（含租赁）、合法稳定就业且按规定参加本市城镇职工养老保险满2年，本人及配偶、未成年子女，可在居住地申请落户。

扬州明确，合法稳定住所，是指购买、自建、继承、受赠的产权住房、国有经济组织产权住房、政府提供的保障性住房以及在房管部门办理登记备案的租赁房屋。

诸多城市发布新政，绝非这些城市良心发现，而是中国的人口流动与房地产新政到了关键时刻，是顶层设计的结果。

2016年，国务院办公厅先后下发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》、《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》两个文件，规定了大中城市均不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制。

今年7月，住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市成为首批试点。九部门共同发文，可见上层之重视，对于严重依赖房地产的地方政府而言，近期新政，恐怕是箭在弦上、不得不发。

新政发行，刚好与中国人口流动、房地产新周期契合。

2015年，中国流动人口首次减少。

“十二五”期间，我国流动人口年均增长约800万人，到2014年年末达2.53亿人。另据国家卫计委流动人口司发布《中国流动人口发展报告2016》，截止2015年，我国流动人口规模达2.47亿人（占总人口的18%），流动人口下降600万，相当于每六个人中有一个是流动人口。另据国家统计局的数据， 2016年末全国流动人口比上年末减少了171万人，流动人口数量继续下降。

一二线城市的农村与中小城市在福利方面的溢价已经没有多大区别，一线城市人，资产财富比城市人多，上海浦东农民、北京望京农民，那都是被被富豪啊。户口改革的成本不再那么高，此时不改，更待何时？

正好，这一周期与中国房地产大周期相吻合，政府退出房地产唱多阵营。按照统计局数据，2017年6月，中国房地产开发、销售（月）商品住宅待售面积3.5169亿平方米，IMF2015年春会期间提供的数据，中国楼市的空置率达到10亿平方米。就算折半，一共8.5亿平方米。

另据国家统计局数据，中国人均居住面积为40.8平方米，可供2100万人左右居住。

任何周期到来，大部分人都难以察觉。房子还在抢，租金也没跌，但温水煮青蛙，青蛙总有煮熟的一天。

这并不意味着房地产红利彻底消失，也不意味着大城市户口红利的彻底消失。申请常住户口是要有标准的，或者大学毕业，或者创业有成，或者是技术工人，或者是留学归国者。

郑州为外来务工人员落户设置了在郑州参加城镇社会保险满2年的条件；扬州要求拥有稳定就业并不间断缴纳城镇职工社会保险满5年；济南在征求意见稿中提出，对市内五区（历下、市中、槐荫、天桥、历城）以外常住户口人员，在该区域内同时具备合法稳定住所（含租赁）、合法稳定就业且按规定参加本市城镇职工养老保险满2年。无锡为租房落户设置的门槛是：参加城镇社会保险、申领（签注）《江苏省居住证》均满五年（宜兴为均满三年）。

估计房地产市场一开始不会发生太大的变化，租金逐渐上升，房地产逐渐企稳，等到试点城市功成，经济转型成功，空置房收税，或者直接征收房产税，可收一网打尽之效，那些最后飞的鸟，肉全被吃了。

最后，还会发布新的地方法规，保障租房者的权益。

租金回报率上升，最终与房地产购房收益取得平衡，让大家觉得买房也没有太大的好处，房地产自然恢复平衡。 但是我估计，赶上无风险收益率，绰绰有余，以今年来说，回报率当在3％以上。

新时代来了，这次新规旨在为租房者落户扫平障碍。

以前是政府逼迫买房，因为不买房就不能落户，不落户就没有养老、入学等一系列公共福利。 现在，无锡正式宣告，租房的人也可以落户了，附着在房地产上的公共福利下降。如果说，以前是逼迫买房，现在，则是政府从房地产的做多阵营中退出。

如果政府大部退出，你还在里面干什么？

叶檀：广州租赁十六条为什么无法降房价？

广州的做法，不能抑制房价。要维持房地产价格的稳定，必须看透房地产本质。房地产是什么？是看多地方经济的权证，反映了资源的稀缺程度，是货币的温度计，是一种特殊的“地方税”，是地方政府的心头爱……

文/叶檀☞财经女侠 | 毒舌善心

广州在教育方面租购同权，并不等于房价下跌。
7月17日，广州公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，“租赁16条” 规定，租房者子女可就近读书，进一步落实租购同权，另外，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，且调整后用水、电、气价格按照居民标准执行。
广州的做法，不能抑制房价。要维持房地产价格的稳定，必须看透房地产本质。

01
房地产是看多地方经济的权证
房地产是什么？是看多地方经济的权证。
比如，我看好上海经济的发展，想分享上海经济发展的红利，又不是企业主不擅长办企业买股票，该怎么办？

买房。买上海市区的房子，最好是核心区的房子。
如果上海近30年每年GDP平均增长10％是真实的，那购买房地产起码可以获得每年10％的房地产上升的溢价。30年前，上海市区房价是每平方米3000元，以每年增长10％计，按照指数增长，30年后每平方米高达52348.2元。根据中国房地产协会7月18号发布的数据，截止2017年7月18日，上海房地产均价为51856元，跟我们上面推算的数据大至相当。

有些城市经济不振，房价就是上不去。有个朋友叹气说，买了一个东北的省会城市，10年前每平方米7000元，到现在才8500元，还不如去做理财。还好，16年，二三线房价大涨特涨，总算涨了一点。哎，如果全部买北京的房子就好了。

房地产是地方经济的温度计，房价在国内的排名，往往与这个城市在国内的经济排名相吻合。一二三线城市就是因此而来。

02
房地产价格反映资源稀缺程度
广州让租房客享受公共资源，尤其是教育资源，并不会让优质教育资源增加。

优质教育资源是稀缺产品，稀缺产品的溢价不是体现在这里，就是体现在那里，溢价不会消失，不过分配对象不同。
广州新政一出，大家疯狂租学区房，学区房租金回报率大幅上升，租金高到一定程度，还不如买房合适。如果当地政府控制租金，100个教育名额有1000个人抢，那溢价就由学校享受。
有一个办法可以降房价。逼迫有空置房的人必须出租，否则收重税，这样广州的房地产供应量将大幅上升。而用现在的办法，不过是加剧了教育资源的紧张情况，以后真会打破头。

03
房地产是货币的定心锚
房地产不光是经济的温度计，也是货币的温度计。房地产在某种程度上是货币的定心锚。

中国房地产一直处于上升周期，因为货币一直高烧不退。过去26年，从1990年到2006年，广义货币增长了101倍，资产价格象风筝一样扶摇直上，资产价格还是掌握在货币的手心里。
房地产作为中国居民最重要的投资品种，跟随货币发行量的增长而增长，享受着货币增发的溢价，货币发行量越大，房地产溢价越高。

不要以为自己投资房地产有收益，就觉得自己有多牛，台风来了，猪都会飞。房价最高的地方，就是风力最大的地方。房地产市场下行了，你还能赢利，那才算牛。

房地产黄金时代结束了，白银时代还在。原因并不是因为各个地方政府的表态，而是广义货币增速最高的时代已经结束了。

04
房地产造假比股市要困难得多

前20年投资房地产之所以比股市强，主要是因为信用。
地球人都知道，我国金融市场信用不大好，股市找到一家有信用的上市公司，凭借股息分红就能分享发展红利的，实在太少，一不小心就踩了雷。
房地产尽职调查简单多了，看看开发商的信用，看看样板房，看看地段，看看规划。房地产造假比股市要困难得多。

比如，我买了一套房，在北京城南30里某某小区东301，只要有了房产证，就不怕开发商逃到天上去。最坏的结果，无外乎房价下跌了，但房子还在。一些上市公司就难说了，眼睛一眨老母鸡变鸭，业绩预报喜上加喜，正式公告却雪上加霜。房地产信用的相对可靠性，才是房地产在如此长的时间内，成为最重要的投资品的理由。

05
高房价是一种特殊的“地方税”
高房价是一种特殊的“地方税”，是地方政府的心头爱。
地方政府负债率过高一直是个心头大患。2015年，中国社科院发布地方政府资产负债表，报告显示，截至2014年末，地方政府总资产108.2万亿元，总负债30.28万亿元，净资产77.92万亿元。
负债率高，资产也得上升，地方政府最重要的资产就是土地，只有土地不断上升，才能满足偿债和建设资金的需要。
征税成本太高，对经济发展不利，但抬高房地产价格简单易行，负面影响不会立竿见影。

06
期权价格里包含贪婪
贪婪之心难以控制，涨，就涨上十八层天，跌，就跌入十八层地狱。日本房价最高的时候，离房地产崩盘仅一线之隔。美国在2008年金融危机之前，是房地产投资的天堂。
中国人多投资品种少，贫富差距大，房地产涨幅超过美国，一旦下跌起来也会非常可怕。

07
房地产供求关系并不重要
满足了基本需求后，房地产供求关系并不重要。
在住房的刚需没有得到满足时，房地产供不应求，房价会上涨。房地产市场98年前后就是这样的。
但到现在，中国人均住房拥有率在全球不低，现在主要受投资控制。一个地区投资者占三分之一，这个地区的房价不可能下降。以一个地区的投资比例，反映着房价的基础，一个家庭买一套房跟一个家庭买三套房，完全不是一个概念。

房价要保持平稳，怎么办？降低“期权”的内在价格。
首先，降低杠杆，并且提升房贷利率，提高投资成本。美国、日本捅破房地产泡沫，都是用的加息这根针。

其次，降低广义货币数量，现在的广义货币增速已经到历史低点，增速已到拐点。

第三，增加期权风险。一些地方现在购房两年后，才允许交易，谁也无法预测这两年的经济、市场、政策风险。内含风险增加，期权价格下降。

第四，加快经济结构转型，让地方政府依靠税收生存，而不是依靠当地主过日子。

第五，有更多的有信用的投资产品分享红利。比如发行各种低风险债券，并且股市有更多有信用的白马股，形成漂亮300的池子，让投资者通过股息分享中国经济的成长溢价。不再让房地产一枝独秀。

正因为房地产的投资特色，买房地产就是做多经济，才有人说，买房就是爱国。
为什么樊胜美想在男朋友的房本上加上自己的名字？因为，那意味着男朋友对自己长期做多，如果十五个房本上都写上名字，那是曲绡筱她妈对曲绡筱的爱。
那是房地产的黄金时代，如果是现在这个上下震荡的新周期，曲绡筱的妈绝不会把所有的爱都变成房地产。

叶檀：我眼中最无前途的十个中国城市

作者：叶檀

来源：叶檀财经（ID:tancaijing），本文已获得授权

编者按：财经评论家叶檀的《我眼中最无前途的中国十个城市》系列文章爆红了之后，受到被点名城市的媒体、经济学家、民众等多方面的关注。10月23日，叶檀发文表示不后悔写这样的文章，“我希望有助于当地的发展，通过相对来说是第三方的独立眼光，更快找到症结解决问题。”今天九哥整理了叶檀列举的十个”最无前途“城市，与大家一起分享、思考、探讨。

10、大连

大连是我看过最有市场气息的东北城市，可惜，被本地区其他城市带累坏了，也被复杂的东北亚局势带累了。

以前去大连，当地人有满满的精神气，看得出作为东北经济发展重镇的骄傲，而现在，这样的骄傲已经不见，大连当地的朋友会坦承最近几年发展的滞后，在怀念经济高速增长时同时，憧憬金普新区无限的发展前景，作为对冲未来风险的最大利好因素。

大连入选不是因为过去经济不佳，而是未来前景不够明朗; 不是经济基础不好，而是有好几年迷失了发展的方向。

作为东北亚的重要港口，大连本可以成为连接东北亚经贸的重要港口，但一度外资撤资较为严重，直到最近的外资投资数据才有所好转，主要集中在新区，是大力招商引资的结果，不知道势头能不能稳定。一度亚元之议盛行，东北亚经济有连成一体之势，这对大连是极大的利好。如今地缘政治不平衡，东北海洋城市大连不可能不受冲击。

1到8月，大连金普新区实际利用外资8.29亿美元，占大连市利用外资总额的近40%；增资项目22个，新增投资总额152.463万美元，同比增长870%；新批外资企业42家，投资总额147.252万美元，同比增长44.5%。

大连的在校小学生人数无法统计，但从统计公报上得知，小学数量从2010年的912所下降到2015年的745所，小学生人数在下降，但似乎情况好于沈阳。从高等教育的数量来看，这五年数量有所下降，不如沈阳，但研究生的数量则与沈阳不相上下，大连高等人才较多，目前的海事等大学在全国拥有重要地位，就看怎么留住人才。

大连的GDP从2005年的2150亿元，上升到2015年的7731.6亿元，上升3.6倍左右，而沈阳同期从2084.1，7280.5亿元。不可忽视的是，2015年沈阳的常住人口超过大连100多万，大连人口少而GDP排名省内第一，作为辽宁经济重镇的位置不言而喻。

大连人均拥有财富略高于沈阳，比本溪等城市高于两倍有余，是名符其实东北最富裕的地区，可惜的是，从消费数据来看不算高，可能此地存在较严重的贫富分化。最让人担心的是，大连可以传染上其他东北城市的弊端，城市服务业不够细分，导致城市发展缺乏内地的强劲动力。并且，随着省会城市资源的集聚，与大连争夺资源的情况可能会加剧。

围绕着大连特色的工业、远洋运输、定价、服务等产业链，很可能因为城市产业链细分不够，以及周边强烈的非市场化环境，无法得到长足的发展。大连是东北经济的风向标，如果大连能起来，可以带动一片发展，如果大连都发展不起来，其他地区也就可想而知了。

必须强调的是，同样是东北城市，同样未来前景迷茫，不同的城市大不一样，大连情况较好，从房屋租金、消费与政府对市场化的重视来看，哈尔滨次之，长春等而下之，其他城市就不一一列举了。

9、唐山

寻找不同城市的统计数据，统计数据的详尽与寻找的难易，是非常反映政府部门的服务意识的。唐山就属于数据比较粗陋的城市，从统计公报中，无法找到2005年、2010年的中小学生人数等数据，通常来说，数据越是详尽的城市，市场化程度越高，河北一些地区的数据屡有缺失。

从很多指标看，唐山在河北省内城市中不算落后，正因为唐山的工业基础，使得唐山的转型之路尤其艰巨。从2005年到2015年的十年时间，石家庄的GDP增长了2.94倍，唐山的增长3.01倍，高于石家庄。同样是人口大市，唐山2015年的人均本外币存款为9.56万元，虽然只是北京的十分之一，却是河北省内最高的。

唐山普通高校有7所，在河北省内仅次于石家庄、保定，研究生人数也不少，2015年有2.498万人，作为河北一人重要的工业基地，此地应该是聚集了一些人才。

按理来说，唐山是河北省内经济基础雄厚的城市，为什么前景有些迷茫，重要的原因是京津冀一体化过程中的定位，这是京津冀中的东北门户城市，离北京也勉强够得上一小时城市圈，但唐山的产能过剩是实实在在的，没有任何政策能够帮助唐山尽快转型。

以往没什么存在感的省会城市石家庄找到了存在感，廊坊更不必说，依仗靠近北京的区位优势，收获了北京资源溢出的大量红利，现在不是灯下黑，而是背靠大树好乘凉。

唐山的定位是什么？唐山有文化旅游生态旅游，有绿色产业，有现代物流产业，这些都不错。关键是，以钢铁为龙头的重化工业怎么办？

不管是不是京津冀一体化，唐山的钢铁产能过剩是实打实的，只要牵涉到制造业升级，牵涉到压缩过剩产能，就是最困难的。根据河北省化解钢铁过剩产能的任务安排，2013年到2017年底，唐山市需要净压减炼铁、炼钢产能2800万吨和4000万吨，分别占河北省压减产能的42%和59.5%，仅从这个数据就可以看出，唐山市的压力。这还没有结束，要知道，在京津核心区域压缩产能的过程中，首钢那些产能会向哪儿转移？那些围绕着重化工业的就业人口怎么办？

现代研发，现代物流，不是说说就行的。别忘记了曹妃甸当年的油田大喜讯，现在怎么样了？这样的大报喜讯，透露出当地某些吃了兴奋剂，务实匮乏的消息。

8、温州

什么，温州，有没有搞错？这是中国市场经济的发源地之一，是我国最富裕的地区之一，温州人足迹遍布全球，炒房有温州帮，现在炒股也有温州帮，温州人是中国的犹太人，也是中国最具有金融意识的群体，说温州前景黯淡，搞错了吧。

没有错。温州人有前景，不等于温州有前景。

温州有特色，此前的特色成为其发展之源，现在则桎梏了温州的发展。

首先，温州城市缺乏规划，基建不太好，以前这一景象受人称道，小政府才能发展起大市场。当城市发展到了一定阶段，起码说明此处缺乏规划发展的自组织能力，或者说，这帮先富起来的人没有得到制度的支撑，可以向着规划健康发展过度。现在，温州资金无论炒房还是炒股，以凶猛的赚快钱为主，这说明温州人存在恐惧心理，以规避未来的不可测的风险。这样的恐慌对于当地经济的发展是非常不利的。

其次，温州人圈子相对封闭，以前做为信用圈互相支撑的基础受到称道，现在我们知道，一旦发生大型经济周期转变，老乡的信用担保体系会从如履平地变成火烧连营，一场大火就能烧掉担保体系。温州金融创新曾经那么受重视，但到现在为止，温州的金融创新并没有取得重要成果。这既有外部的因素，也有当地文化基础的因素。

无论是婚姻还是其他，温州人形成密不透风的圈子，有点像潮汕商帮。在市场经济刚起步之时，这样的做法可以形成合力，但发展到一定阶段，只有深圳、北京这样的移民城市才能合最优秀的人才之力，而在温州当地却很难做到，温州不是一个开放的移民城市。

一些温州人在外地可以是人中龙凤，我认识一些很优秀的温州企业家，但到了当地，却因为池水太浅得不到太大的发展。他们大规模地移居外地，很多移居到纽约、巴黎。

第三，温州人有钱，地球人都知道。但从本外币存款来看，2015年温州人均10.51万元，远不如绍兴和宁波，跟唐山这些城市差不了多远，宁波人均本外币存款20.67万元，绍兴13.99万元，金华12.63万元——问题来了，温州的资金流向了哪儿？为什么不能沉淀在当地？为什么富裕之后，还在笑傲邻居这些面子工程上涂抹？

再看教育，温州虽然有8所高校，只有宁波的一半，嘉兴也有10所，又一个问题是，温州的资金为什么不能在三十年里积聚起足够的教育资源，作为未来经济发展的后劲？

温州是这样的一个城市，显示了在传统文化中放松管制，城市能够达到的市场化发展前景。同时也显示了，没有市民文化、规制文化为支撑，在一个相对封闭的经济圈中，资金会怎么运作，人会往哪儿走。

温州希望温商回归，他们取得了一定的成果，但当地的环境，以及当地并不鲜明的经济特性，使得温商的回归，更多地基于感情，而不是基于理性。

7、南昌

南昌是个让我比较纠结的城市，前途不算漆黑，与中西部小城市相比，南昌发展得还算不错，红谷滩也算是国内房价一度增长较快的地方。

选择这个城市估计会引起一些人的惊讶，如果说东北某些城市暂时无可救药，那么南昌就是一个染上了小病而整体经济体里面免疫力较强的城市。

在长三角城市群里面的重要城市中相对落后。但南昌在整个长江中下游的省会地区中基础不强、未来发展模式不清晰。

从2005年开始到2015年，南昌的GDP从1007.7亿上升到4000亿，10年时间上升3.97倍，略高于太原等城市，低于长沙的6倍左右，与杭州、南京等城市总量差距更大。

江西省内没有城市可以与南昌竞争，南昌是人口流入地，从2010年到2015年，常住人口五年增加26万左右，但较为真实的小学生数量在下降：从2010年的1047所小学下降到2015年的904所小学，学生人数从43.66万下降到40.67万，江西省内的人才与企业家流失也较为严重。

之所以如此，是因为在东南地区，江西是个传统农业省份，距离海洋较远，小农经济和思想比较重，并且官场生态与民间信用生态不大良好。我有个朋友就在南昌附近上了个投资的大当，与当时的领导人提倡的植树相关。环保是好事，南昌也是全国首批6个低碳试点城市，但补贴的腐败使得绿服成为绿腐。

从武汉到长沙，南昌是2030年规划中高铁不算太发达的地方，与南京、武汉等城市不可同日而语。在华东城市圈中，目前从城市群的粘合度来看，只是从南京幅射到合肥，而南昌则是下一波大经济转型的幅射地，目前还没有根本性变化的迹象。

6、洛阳

我一直夸奖河南郑州发展快，现在不得不说说河南另一个发展不那么快的城市，洛阳，发展确实比较慢。

在水运时代、宋代以前，洛阳是中国经济重镇，但到了铁路时代，经济重心就逐渐转移到了郑州，随着郑州高铁、航空、公路枢纽的建成，马太效应造成的情况就是强者恒强，现在无论从基础设施投入、人口流入，洛阳都不能与郑州相提并论。洛阳就是再蔑视郑州的没文化也没有用。

虽然洛阳总体GDP增长还不错，并且在国内排名还不算低，在河南也是郑州之外的独一份。但仅从GDP的增长一个数据就可以看出来，洛阳是一个找不到方向的城市，是一个沉迷在历史中的城市，现在还没有能力让历史焕发生机。

2005年郑州GDP为1650亿元，2015年为7315.2亿元，相比之下，洛阳1111.5亿元，与郑州相差无几，但到2015年仅3508.8亿元，10年增长3.15倍，比昆明、长沙、兰州还要低。

2015年洛阳服务业发展在省内较低，洛阳第一产业完成增加值236.39亿元，同比增长5.0%；第二产业完成增加值1740.66亿元，同比增长8.9%，对经济增长的贡献率为56.6%；第三产业完成增加值1531.70亿元，同比增长10.3%，对经济增长的贡献率为40.0%，拉动GDP增长3.7个百分点，增速居全省第13位，低于全省平均水平0.2个百分点。这说明当地细分市场并不发达。

在最新的高铁规划中，洛阳也比较悲催，根据《中长期铁路网规划》（2016~2025年）的规划图看，呼南高铁从山西晋城进入河南后，向东拐了个大弯儿，经焦作、郑州与郑万高铁相连，避开了原本可以经过的济源、洛阳，民间呼吁强烈，这一线路从豫西的洛阳走显示更直接成本更低，但洛阳暂时被“抛弃”了，规划与省内经济地位同步下降。

目前，洛阳人口仅次于郑州，从小学生数量来看，从2010年63.95万人下降到58.28万人。总体上看，这五年各城市小学生数量下降是常态，但河南人口极多，郑州、南阳等城市小学生数量还在上升，从本质上来说，洛阳是一个资源与人才流出的城市。

洛阳拥有的财富与郑州根本不是同一个数量级。2015年人均本外币存款为6.20万元，而郑州为17.699万元，虽然跟其他地级市相比，洛阳是最高的，但差距会越来越小。

未来，洛阳只能做特色城市，同时保持住河南省内第二大市的位置。这并不容易，要知道，郑汴城市群提升的是开封的地位，没洛阳什么事儿。对于洛阳来说，提高在全国规划中的地位，找准未来的工业方向，大力拓展服务业，才是大事正事。首先要提高城际铁路等级，与郑州联系到一起。

所幸的是，今年3月份，洛阳市发改委在回复网友关切时称，该线路在焦作形成2条路线，过境洛阳和郑州。

5、大同

大同虽然有石窟，是中国著名旅游城市，但文化产业在经济中很不占主流，人们印象中是遮天蔽日的尘土，这与大同过于丰盛的煤炭资源有关，也与大同历史上是军事重镇无法大力发展经济有关。

过去60余年，大同向全国输送煤炭24亿吨。1984年，大同市被国务院列为13个全国较大的市之一，与重庆、洛阳、无锡等城市比肩。沉浮起落，现在，大同与重庆、无锡无法相比。

2005年，大同GDP为370.06亿元，到2015年GDP上升到1052.9亿元，上涨约2.85倍，略低于省会城市太原的3.05倍，这个速度在国内较低。

常住人口从2005年到2015年的十年时间，增长不到30万，在校的小学生人数从34.1万大幅下滑到19.8万人，人们对未来预期不佳，纷纷把孩子送出本地。这是山西各城市的常态，只不过大同、运城数据更典型更可怕而已，在煤炭产业发展过程中，各地富豪忙着把孩子送出去读书生活。

从大同可以看出当地经济结构不良、贫富分化严重，重化工业忽上忽下、煤价忽上忽下之际，总有一些人靠煤炭发了大财，总体财富的提升有助于经济度过目前的难关，很可惜，山西不然，不仅省会城市太原的财富数据不佳，其他城市更是如此。

大同2015年人均本外币存款为7.10万元，在山西各市中已经算不错，其他如吕梁、临汾等城市更糟，财富数据不佳导致大同消费不振，社会消费品零售总额去年为567.7亿元。有一种可能，地方富翁不仅把孩子送出去，也把资金转向其他大城市包括省会太原，而不是留在当地。

在经济煤炭价格不振时，太原大同经济不好可以理解，但在煤价疯狂上升时，当地的经济与财富仍未得到较好的配置，说明当地经济缺乏良善的制度支撑，大同在山西省内的经济地位一路下滑，同煤的情况就可以揭开冰山一角。

大同这个城市的未来如同其原掌门人耿彦波一样不可琢磨，充满不确定性。据《财经》杂志报道，2008年2月耿彦波出任市长后，从2008年到2012年，城建投入共达1000亿元，除去社会资金，政府投入大约六七百亿元。2013年2月7日，耿彦波前往省城太原担任市长，大同部分市民要求耿留任。虽然已经开工的工程继续开工，但古城西城墙未按原计划于8月合拢。大同现在如半边阴阳城，一部分做好的花团锦簇，另一部分难以入目。《财经》报道，大同古城成为一种奇异的混杂：以四面城墙为界线，一座座修缮完备的古建筑群落巍峨高古，颇有北魏遗风，成为市民休闲娱乐的新场所，但深入到老城的细部，却如同步入一座鬼城，尤其夜晚时分，站在华灯初上的东城墙上俯瞰，老城内黑黢黢一片死寂。2015年，大同全市房地产业开发投资139.2亿元，比上年下降41.4%。只这一个数据，就可以得出财政紧张的结论。

幸运的是，大同未来的发展方向清晰，与北京接轨毫不含糊。提出“大开放”，强力建设东承首都、西接丝路、南贯三晋、北通蒙俄的区域性中心城市;“大旅游”，激活得天独厚的历史文化资源，重磅打造通向世界的旅游度假目的地;“大产业”，全力承接京津溢出产业，紧盯新兴产业，厚植发展优势，走永续发展的绿色之路。

一句话，只要有绿色制造业，对接北京成功了，成为北京的后花园，成为连接塞上的特色城市，大同也就有了未来。现在，在定位方面与大同竞争的不少，北京的后花园暂时轮不到大同，苦日子还得过几年。

4、兰州

兰州人口流失速度与东北城市、与太原相当。

2008年，太原在校小学生人数29.8万人，到2013年（2014年数据没有查到）为25.4万，5年下降了14.8%（全国小学生5年平均下降9.4%）。2008年，兰州小学生人数为23.5万人，2013年为20.3万人（2014年数据未查到），5年里小学生人数下降了13.6%。

与银川这样的较小城市不同，兰州、太原经过此前煤炭、石油等行业的发展，人均财富有了提升，已然培育起一个新富阶层。

太原2015年本外币存款高达10830.05亿元，人均本外币存款在25.08万元; 兰州2015年本外币存款7945.82亿元，人均本外币存款为21.543万元，全国排名不算落后，在深圳的一半左右，在西北城市中令人垂涎，高于西北经济最大门户城市西安。

兰州的经济数据勉强过得去，建立在大规模投资的基础上，2005年兰州GDP为567.04亿元，2015年为2095.99亿元，上升约3.7倍，低于银川的5.13倍与西安的4.17倍。

经济增速就比较漂亮了，根据兰州官方数据，2000年到2002年，甘肃省经济增速在10%以下，从2003开始的十年间，在10%以上。兰州市生产总值增速2000年的9.2%，2007年达到12.5%，2009到2013年均增长率14.3%，2015年也在8％以上。相当漂亮的数字，所以兰州是在发展。

经济结构没有太大变化，从2004到2012年，轻重工业比重变化不大，重工业比重远远大于轻工业比重，兰州的文化产业与周边西安、南宁等城市的差距在拉大，政府意志过于强大，但又没有强大到受宠，成为西北独一份的程度。对于兰州这座城市来说，最要命的是没有培育起大型民企，我们说不出当地的知名产业和企业，城市定位模糊不清，从西北门户到西北工业重镇似乎都沾得上边，在西北的经济、教育地位与西安越拉越大，再下去要与西宁等城市为伍。

从高铁图、从教育资源、经济资源、人口资源看，西安是西北独一无二的中心，兰州、银川等城市只能靠特色生存壮大，如果没有长板理论中最长的那块板追求城市高溢价，兰州将被西安等中心城市和其他特色城市压得没有出头之日。

根据兰州市出台的《“十三五”规划纲要》，十三五期间，兰州将扩大文化旅游合作、建设丝路信息走廊、全力打造综合交通枢纽、大力建设国际港务区、深化国际经贸合作、推动区域合作发展。从这个规划中，我们仍然看不出，特色在什么地方。

3、沈阳

在东北三省中，辽宁是人均本外币存款最多的、也是常住人口最多的省份，从理论上来说，作为辽宁省会的沈阳，应该情况在东三省中最好。

事实并非如此。辽宁省内有个强大到可以与沈阳争夺资源的城市大连，从发展速度与市场观念看，如果大连经济迟迟无法复苏，包袱沉重的沈阳不可能好到哪儿去。

沈阳虽然在东三省中人口流失比较少，但从小学数量看未来劳动人口处于下降趋势。2005年沈阳小学数量977所，到2015年直线下降到274所，小学生数量倒没有吓死人的下降，仅从39.7万人下降到36.51万人。幸运的是，沈阳的高校数量与人数，在省会城市中并不落后。

GDP增长较为缓慢，2005年沈阳GDP2084亿元，2015年升至7280.5亿元，十年时间上升约3.494倍。对比其他发展较为缓慢的省会城市、副省级城市，这个数据不像这两年的GDP数据这么让人难堪。长沙从1520亿上升到8510亿元，上升约5.6倍; 贵阳从603亿元到2891亿元，上升约4.79倍; 昆明从1062亿元到3970亿元，上升约3.74倍; 其他太原、石家庄、温州、东莞等城市，增速也不快。

现在，东北GDP在全国垫底。2015年，辽宁省以3%的增速在全国排名中垫底，东北三省GDP增速均列入倒数五位。2015年辽宁省固定资产投资出现负增长，降幅达到27.8%。

沈阳人均本外币为16.928万元，位居中游，在东三省的省会城市中是最高的，社会消费品零售总额2015年为3883.2亿元，按照829.1万的常住人口，消费总量不算少，无论从财富从消费从教育还从城镇化数量的角度衡量，沈阳是有历史底蕴的，很可惜，这个底蕴给折腾得七零八落。

辽宁曾经有过计划经济的好日子，从1953年到1957年“一五”期间，苏联对新中国工业领域援建的156个项目中，东北包揽56项，仅辽宁就占据24项，这是中国计划经济最彻底的地区。计划经济的坏日子也曾经有过，并且从中国进入市场经济之后，日子越过越糟糕，制度赶不上市场发展的趟儿。尤其是重化工业过剩之后，包括沈阳在内的东北转型首当其冲。

据《新京报》今年2月24日报道，整个东北地区95%是传统产业，新兴产业仅占5%。沈阳作为东北的中心城市，传统产业和新兴产业的比例也高达9比1。近两年不仅固定资产投资量下降，全社会的研发投入也严重滞后，辽宁省的全部企业中，有研发机构的仅占到2.7%，位列全国倒数第一；有研发活动的仅占4.5%，全国倒数第二。

制度、观念、基础，决定了东北转型成功会比东南沿海地区慢得多。虽然东北、辽宁有全国一流的工程师、大规模受过训练的工人，无奈成为珠三角、长三角的人才输出地，当地的人才没有高效配置。

电影《钢的琴》是本好片子，很多人认为反映的是沈阳铁西区，钢厂旧厂区如同鬼城，一片狼藉。并不奇怪，沈阳也是中国房地产库存较高的城市，没有多少外地人愿意在此地购房，享受东北风光。

东北还有其他城市，但重要省会城市已经如此，其他城市可想而知。

2、哈尔滨

哈尔滨兴起于20世纪初，是中俄文化会聚之地，城市遍地俄式建筑，这可以说是一座非常有特色的城市。很遗憾，上次去马爹尔吃俄餐，其菜式与服务、环境，都是一次灾难性的回忆。

从2005年到2015年，哈尔滨的GDP从1830亿元到5751.2亿元，十年时间增加了3921.2亿元，平均年增392.12亿元，在省会及特别市中排名偏后，甚至比长春还低。

这不奇怪，作为资源与农业主导的省份，黑龙江最引人关注的GDP重镇是大庆，哈尔滨应该是省内的消费、金融、资源调度城市。可惜，一荣俱荣、一损俱损，随着大庆等资源性城市日落西方，哈尔滨必须找到自己新的发展方向。

哈尔滨有发展中国北部旅游地产、俄罗斯文化深度游、特色农业金融的基础，由于发展滞后、人才匮乏，虽然当地政府已经在努力，但相对发展速度慢。加上受俄罗斯经济不振的拖累，边贸数据极不景气。

黑吉辽作为农业重镇，非常依赖政府的农业改革、土地改革政策，没有这方面的改革，没有办法形成高效的大农场与之伴生的农业品牌。加上当地资源性城市，居民形成了依赖国有大中型企业就业的习惯。我听到的情况是，到现在为止，一些父母还在逼子女进入自己所在的企业，形成了非常不良的市场生态。

从小学生的数量看，哈尔滨甚至还不如长春，属于难兄难弟。2008年，哈尔滨小学生人数为48.1万人，2014年只剩下41.4万人，6年下降了14%，远远超过全国平均水平，属人口明显流失地区。在全国省会以及副省级城市中，黑龙江人口流入排名最后一位，为2万人。笔者身边朋友在海南买房的，黑龙江的人数让人瞩目，因此有人戏称三亚为“黑龙江省三亚市”。

与长春、大连一样，哈尔滨的高等教育不算落后，从高校数量看远远好于深圳，哈尔滨的人均本外币存款从2005年的2.699万元到2015年的10.078万元，比长春更差。有个好处是，社会消费品零售总额较高，达到3394.5亿元。从房地产租金看，哈尔滨的涨幅在国内也不算慢，这个城市骨子里拥有消费基因与服务基因，现在被割裂了太长时间，亟需恢复。

黑龙江的齐齐哈尔等城市人口流出更快，齐齐哈尔市统计局数据显示，2014年全市净迁出37779人，2013年这一数字为25381人，流出速度加快。周边城市的衰落，无法成为省会城市的喜讯。

1、长春

根据2015年新华网转发《人口快速流失在这10个城市买房要当心贬值风险》文章中，作者根据相对确实的小学生在校人数进行统计，列出了从2008年到2014年小学生人数快速下降的十个城市。东北人口流失上榜的城市最多，包括哈尔滨、长春、大连三个城市。笔者与地级以上城市的统计公报相参照，可以看出人口的涨落。

长春2005年小学生人数为47.6万人，2010年为42.2万人，2015年人数为38.4万人，连续下降，情况比沈阳更糟糕，沈阳的数据中间有过反弹。哈尔滨也是如此，从2005年到2015年，人数连续下降。

撇开小学生数量，从2009年到2014年人口流入数量来看，显示大连是东三省人口流入最多的城市，流入52万人，其次沈阳流入42万人，而后是长春流入16万人，哈尔滨流入2万人。从吸纳成年人就业与城市吸引力看，长春与哈尔滨情况比较糟糕。

从人均本外币存款与消费来看，毫无疑问大连仍然是东北最高大上的城市。长春人均本外币存款从2005年的2.824万元，到2015年的11.376万元，看上去增长不少，但沈阳为16.928万元，大连为19.843万元，对比之下可以看出长春的人均财富积累量不算高，在全国勉强算得上中游略偏下的水平。

财富占有率不高直接影响了居民消费心态，社会消费品零售总额2014年为2217.5亿元，看上去不少，人均为28690.65元左右。而沈阳与大连的社会零售品销售总额均超过了3000亿，无论从人均还是总量，长春都相对落后。

长春曾是伪满洲国的都城，建国后东三省是中国最重要的重工业重镇，中央政府将中国最早的汽车工业落户长春，长春与沈阳、鞍山、大庆共同成为了共和国的骄子。长春的一汽奥迪曾经如此领风气之先，这一汽车工业如果在东南沿海地区，不知道有多少汽车产业链已经形成，汽车城早已成型，围绕汽车的高端旅游与文化服务也已经成型，可惜的是，长春居然长期未能形成配套产业链，汽车城兴起很晚。自上世纪80年代以来，长春汽车工业大幅度滑坡，后起的上海大众、天津丰田、广州本田等城市纷纷弯道超车。

长春在东北的地位现在连沈阳、大连都比不上，是一个名符其实失落的城市。根据2016年8月18日第一财经网的文章《近十年城市经济竞逐：长沙重庆领跑东莞温州大减速》，2005年长春GDP为1508.6亿元，2015年为5530亿元，仅好于南宁等少数省会城市。一个如此重要的重工业城市沦落到这个地步，实让人扼腕叹息。

作为黑色的花絮，以前曾经认识的一个长春企业家，因为与邻座一言不合就被捅死，在企业家行列中生命如此消失的，我听到的很少。

筛选标准

必须强调的是，排名不分先后，不是第一个写的城市就最糟糕。

首先是人口流失的地级及地级以上城市，这些城市在此前三十年以制造业发展为主体的工业化改革中，作为劳动力的输出地，人口源源不断地流出本地。目前面临经济转型期，人口仍在源源不断地流出，有想法、有实力的人率先出走，给当地留下一地鸡毛。

其次是一个城市只有几个国企主导的行业，并且大企业办社会，使得城市服务业无法细分，导致当地市场意识落后，父母热衷于逼迫子女考公务员、进入国有大中型企业，从进入的第一天就可以看到退休的那一天。

第三是人均财富占有量低，教育相对不发达，相应的，消费数据也较低，基本上啃玉米穿着花哨衣服的人比较多。

除此之外，还包含了我对当地城市未来发展的预期，我在各地看到的消费能力低、市场弹性差的地方，这一部分源自我在各地的实地感受，比较有弹性。

我只列上我验证后有说服力的指标，其他指标就不罗列了，这些指标或者容易掺水，或者无法反映城市未来预期，我认为说服力不强。另外，地级以下的城市就不写了，除添堵之外没有其他好处。

此次选择的这些城市有可能一度发展比较快，受制于文化、制度以及当地的产业，现在却露出后劲不足的疲惫之态。

叶檀再谈”最无前途的十城市”:想成长就要承认难题

财经评论员叶檀最近有点火。

此前的她，通常是以媒体人的身份，撰写金融、房地产、国企改革方面的财经评论，关注她的群体也基本来自财经界或投资圈。

但自从两个多月前写了《我眼中最无前途的十个中国城市》，越来越多的人开始认识叶檀。特别是文章中被“点名”的长春、兰州、南昌、温州等几个城市，更是通过地方媒体、政府智囊逐条反驳，掀起一波波舆论热潮。

12月17日晚，由《新周刊》杂志社主办的“2016中国年度新锐榜”颁奖盛典在浙江杭州举行，叶檀获得“年度知道分子”奖项。

活动现场，叶檀再次谈及“最无前途城市”。她坦言，无论是谁，如果想成长，都得承认自己有“不能”的地方，“如果这些城市不能承认它们存在难题，我想，30年后后悔的会是他们，而不是我们。”

地方的反驳“太感情用事”

“她是一个启蒙者、理性派和传媒人。”“从股市、楼市乃至城市是否有前途，她都即时发声。”
12月17日，“2016中国年度新锐榜”颁奖现场，主办方将“年度知道分子”这一奖项颁给叶檀，并给予上述评价。

接过奖杯的叶檀笑称，之前写了最看好的十个中国城市，有点反响，但很快就过去了。后来，她又写了最没有前途的十个中国城市，这回动静大了，“有些人举着刀”就过来了。

事情要从今年9月谈起。
9月26日，叶檀将原创文章《我眼中最无前途的十个中国城市（上）》发布在自己的微信公号“叶檀财经”上。该文把长春、哈尔滨列为“最无前途城市”，指出这两个城市从吸纳成年人就业与城市吸引力看，情况比较糟糕。

此后一个月，她又陆续发布“最无前途城市”系列文章三篇，沈阳、兰州、大同、洛阳、南昌、温州、唐山、大连被一一“点名”。

这些文章很快引起争议。

10月20日，江西日报社主办的《江南都市报》在其官方微信公号发布题为《专家发文：南昌最没有前途！500万南昌人怒转，我！们！不！服》的文章，称叶檀对南昌的评价有失公允，“你（叶檀）说南昌没有前途，我们不答应”。

10月21日，微信公号“看见兰州”发布署名为“大河智库”的文章《叶檀老师，凭什么说兰州没有前途？》。

该文指出，兰州有看得见的勃兴和崛起，“我们不能动辄用多年前的数据以及单薄的论据就武断地评定一个城市没有前途”。

10月22日、10月24日，吉林媒体《东亚经贸新闻》通过吉林大学经济学院副教授丁肇勇、吉林省社科院经济研究所所长孙志明、吉林省智库秘书长刘庶明等本地经济学者发声，为长春“最无前途”之说鸣不平。

10月26日，《温州商报》也在其微信公号发布《温州是最没有前途的中国城市？七个事实告诉叶檀女士，你错了！》一文，认为叶檀文中“论调过于武断，缺乏事实基础和调研支撑”。

随后，包括马津龙、谢浩、洪振宁在内的多位温州本土专家也发表观点，为温州正名。公开资料显示，马津龙曾担任温州市委政策研究室主任，谢浩曾担任温州市委副秘书长，洪振宁的身份为温州市决策咨询委员会委员、市社科联原副主席。

这些反驳声，叶檀不是没有注意到。她甚至将其中一些文章转到自己的微信公号，任由大家评说。

但另一方面，叶檀又不认同这些反驳观点。叶檀告诉澎湃新闻（www.thepaper.cn），自己曾私下与一些“最无前途城市”的官员、学者、企业家有过交流，大家还是比较理性，清楚症结所在。

当地在意，说明有些话听进去了
在决定列出“最无前途城市”之前，叶檀就预料到会引起反弹。

但作为长期关注金融、国企改革以及房地产市场的财经评论员，她坚持认为，目前有必要对中国的城市进行盘点。
“如果有反弹就不写了，那我们就说不了话了……”在叶檀看来，当下的中国，城市在重构，经济也在重构，城市兴衰交替不可避免。在此过程中，城市的未来，很大程度由地方政府和当地大企业家掌握，他们决定了城市的发展方向。

因此，叶檀希望，自己的看法能够影响当地官员和企业家，促使他们作出更务实有效的判断。
在具体筛选城市时，叶檀选择了抓重点的方式。

她告诉澎湃新闻，此前和助理翻阅了国内近300个地级和地级以上城市的统计公报，主要参考指标包括当地人口流失情况、城市主导产业以及人均财富占有率。

这个城市是否在中国高铁版图中占据重要位置、高等教育发展水平，也是叶檀衡量“有无前途”的重要因素。

不过，这种判断方式不太被认同。
吉林省社科院经济研究所所长孙志明就指出，评判一个地区的经济发展情况可以用不同的指数和数据，用少数几个指标、数据作为依据显然过于片面。

对此，叶檀回应，指标不在于多，而在于“管用”，即抓住关键问题对城市进行行之有效的判断。

她同时指出，入围的城市，只能说问题最典型，但未必是最糟的。比如黑龙江的鹤岗、大庆，这些资源型城市情况可能比哈尔滨还差，但它们毕竟只是一个地级市，如果把所有地级市都纳入考量范畴，那“最无前途”的城市名单绝对不止十个。

至于把温州这样的民营经济发源地也列入名单，叶檀解释，十个被点名的城市，实际情况并不一样。

她表示，新一轮市场经济发展过程中，有的城市确实问题很严重，在可预见的5－10年找不到竞争优势，有的城市只能说处在转型期，一时比较迷惑，温州就属于后者。

尽管有种种考量，这种点名方式还是让一些人难以接受。

澎湃新闻注意到，发布在微信公号“叶檀财经”上的“最无前途城市”系列文章，目前除第一篇可以正常查看，后面三篇点击进去仅显示“此内容因违规无法查看”。

不过，她对此不以为然，认为该看的人已经看了，既然在意，说明有些话还是听进去了。

事实上，最近一段时间，一些城市的官员或企业家已经伸出“橄榄枝”，希望叶檀有空去当地看看。对此她表示，“有时间会去，但现在时间太紧张了。”

叶檀：告诉你为什么叶檀论断十大最没前途的城市房价都暴涨了？

全国一些地方抢房潮还在持续。北京房价下跌了，可房地产市场还是热火朝天，问题是一线城市是被硬生生摁下去的，三四线城市就成为最大受益者。房地产热潮涌到三四线，是房产热的下半场了，想风险低一点，看城市，看城市，看城市。。

文/叶檀☞财经女侠 | 毒舌善心

网上有一篇文章，《叶檀论断十大最没前途的城市，为何都暴涨了？》，说我们写过的没有前途的城市，居然都暴涨了。

这篇文章逻辑没毛病，三四线城市的房价红利，主要因为资金贬值效应下，三四线棚改货币化安置推动的改善性需求和一二线限购外溢性需求。提醒大家现在买三四线城市房产会成为接盘侠。

我们说这些城市发展有些尴尬，不等于房价不会涨。但房价涨得如此之高，实在有必要说道说道。

全国一些地方抢房潮还在持续。北京房价下跌了，可房地产市场还是热火朝天。
有国家统计局的数据为证。
投资赶不上销售。今年1到7月，全国房地产开发投资59761亿元，同比增长7.9%；商品房销售面积86351万平方米，同比增长14.0%；商品房销售额68461亿元，增长18.9%。截止7月末，中国楼市库存创31个月新低。

国家统计局数据显示，7月末，中国商品房待售面积63496万平方米，比6月末减少1081万平方米，同比下降11%，创下2015年以来的近31个月新低，这主要归功于三四线城市成为最近4个月的去库存主力。

看看，政策非常有效，去库存周期，把最困难的三四线城市的库存也给去了。

一线城市是被硬生生摁下去的，三四线城市成为最大受益者。
一线城市和二线热门城市先受控制，房价率先持稳。价格被控制，加上严格的限购政策，房贷利率上升，热门城市听话了。

7月，北京成交面积23.9万平方米，比6月下降约6.27%；南京成交面积64.1万㎡，跌幅约12.67%；广州成交面积达46.7万㎡，跌幅高达36.8%。投资北京北三县的人，估计后悔得什么似的。

北京、上海、厦门、济南这些热门城市环比都在下跌。15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续全部回落，10个城市环比下降或持平7月份， 15个一线和热点二线城市房地产市场总体稳定。从同比看，15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.8至4.9个百分点之间。从环比看，10个城市新建商品住宅价格下降或持平；5个城市微涨，最高涨幅为0.4%。

上涨的龙头城市都是三线城市，7月房价涨幅较高的城市有北海、南宁、金华、韶关、蚌埠、桂林等三线城市，分别为1.5%、1.3%、1.3%、1.3%、1.2%、1.2%。

蚌埠大热大涨，大涨大建，库存量大幅上长升。截至2017年7月末，中指监测包括宁波、苏州、南京、温州等在内的8个主要城市库存总量环比上升0.3%。蚌埠楼市库存升幅明显为22.41%，重庆次之、环比上升4.83%。库存降低的城市中，宁波、苏州和南京降幅均超过6%。
前两天热门二线城市武汉和一线城市上海周边卫星城的开发商表示，现在已经不是日光盘，而是秒光盘。上海周边的启东房价大涨，上海房价跌，没道理啊。这只有一个解释，上海的房价被控制住，不得不向周边区域扩张。这不是上海房价跌，而是上海经济圈扩张的产物。

洛阳房价狂涨，是郑州“害”的。
郑州是中原地区第一城，河南上亿的人口，簇拥着这一座中原政治、经济、文化中心。
即使受到巨大的压力，郑州房价还在涨。根据郑州房管局发布的7月份郑州市房地产数据，商品住房每平方米环比上涨380元。到8月第二周，郑州市商品住宅成交均价每平方米13533元，比上周上涨了每平方米934元。有6个楼盘开盘，总去化率在80％以上，这还是压制的结果。如果不压，估计就涨上天了。

洛阳房产调控远远落后于郑州，作为中原第二城，尽情享受河南房价上涨的红利。
去年十一后，洛阳自贸区落地、地铁开工利好，房价飞奔。今年上半年，土地供应趋紧，核心城区无地可拍。上半年洛阳市土地市场成交12块，总成交面积293.69亩，相比之下，2016年上半年成交20块地，总成交面积1451亩，去库存后再收紧，这是呵护房地产吧。

面对巨大的压力，5月，洛阳出台限价调控政策：5月10日召开了城市区在售项目的93家开发企业参加的通报会，各开发企业目前在售项目以5月9日之前签约均价为基准价，再售房源不得高于该基准价。这相当于认可了5月之前的房价涨幅，作为基准价。

郑州向开封、许昌拓展，洛阳人才外流，经济转型困难重重，房价上涨就能让洛阳经济超过郑州？别开玩笑了。
同理，还有沈阳，你经济转型这么累，房价还大涨，只能说负债率太高隐性通胀严重，有什么有高兴的？温州，城中村的拆迁都1万多了，也不能说明当地经济竞争力强，与东部地区城市的竞争，远远没有到头。

房地产热潮涌到三四线，是房产热的下半场了，想风险低一点，看城市，看城市，看城市。

中国三四线城市房价上涨之谜

由于纯投资性客户占比较低，三四线城市房价短期尚有支撑，但受购买力约束和一二线城市房价滞涨影响，涨幅将逐渐收窄。

2016年“930新政”后，开封、徐州、芜湖等三四线楼市开启了“逆势上涨”模式，至今累计涨幅均在20%以上，市场对三四线楼市的关注度骤然提高。那么，三四线房价为什么会超预期上涨？“低库存”和“棚户区改造”是催生三四线楼市繁荣的核心原因吗？

2016年“930新政”给一线和部分二线城市带上了“紧箍咒”，尤其是随着强二线城市陆续重回“限购限贷”，市场对楼市的预期逐渐转入悲观。当时比较流行的看法是，2016年三季度之前表现强势的一二线城市房价有下行压力，三四线城市受制于人口流出和产业凋敝等原因而难有起色。三四线的本地人不缺房，一二线资金也很难“非理性”地流入三四线（除了部分靠近北上广深等城市的三四线卫星城），也就是说，一般的三四线楼市几乎找不到新增需求。然而，与市场“一致预期”不同的是，不仅九江等库存较低的三四线城市房价在“930新政”后加速上涨，泉州等去化周期高达30个月以上的三四线房价也开始快速攀升。

预期与事实相悖主要来源于对三四线购房客户的错误“臆想”。“930新政”期间，市场认为的购房客户主要是“新增流入人口”和“一二线投资客户”，但他们并非是2016年10月以来三四线城市的主流客户。微观调研结果显示，推动这波三四线房价上涨的主要客户来自于新三四线人口、邻近的新核心二线人口、“逆都市化”者和返乡置业者，购房目的归为纯投资的客户比例可能在20%以下，芜湖、开封等城市的投资性客户比例可能在10%左右。

我们以开封为例来说明三四线楼市的情况。开封位于郑州东边，距离郑东新区50公里左右，已开通高铁和城际列车（如C2801），从开封城区到郑州东站仅需30分钟左右。2016年“930新政”之前，开封房价长期维持在4400-4500左右，2015年8月-2016年9月甚至下跌了近10%，同期郑州均价上涨了15%，郑东新区这个曾经“全国最大的鬼城”更是在两年左右时间内实现了房价翻番，两城之间的“房价差”迅速拉大，开封房价越来越表现出“价值洼地”。2016年底，开封房价在“自贸区”等催化下开始快速上涨。为什么开封房价会上涨？最重要的原因是临近开封的郑州（郑东）房价在前期快速上涨后，迅速拉大了两城之间的“价差”。

在市场对郑州房价预期继续看涨但被“限购限贷”的背景下，新开封人（在开封工作的外地人）、新郑州人（在郑州工作的外地人）和“逆都市化”者（在北京等大城市工作的河南籍居民）成为开封楼市的主流自住型购房客群，纯投资客户占比低于15%。类似的情况在徐州和芜湖等三四线城市都普遍存在。另外，西部部分城市还存在较大比例的农民工返乡置业的情况。因此，“930新政”后的市场预期与2016年底以来的三四线楼市表现相悖主要来源于对三四线购房客户的错误“臆想”。如果简单地认为三四线不存在增量需求或一二线资金不会进入三四线城市，那就可能难以理解当前和未来的三四线楼市，如果简单将三四线购房者归结为“返乡置业者”，那就可能对三四线楼市的可持续性做出错误判断。

“930新政”后，尤其是春节后，市场对三四线楼市上涨的原因有较大争议，代表性的看法是2015下半年-2016年三季度的地产牛市大幅降低了三四线城市库存或棚户区改造的货币化安置有力地推升了三四线楼市繁荣等。

虽然本轮地产牛市确实在一定程度上降低了三四线城市的库存，尤其是靠近北京、上海或深圳的三四线城市，如廊坊、昆山、东莞等。但对一般的非一线城市“卫星城”的三四线城市而言，它们在本轮地产牛市中所享受到的“牛市红利”并不多，潍坊、扬州、泉州等三四线城市房价在2016年9月之前基本维持下行态势，这些城市房价上涨起点恰是“930新政”之时。因此，若简单用“库存”来解释三四线崛起至少在房价上涨时点方面缺乏足够的说服力。另外，库存是一个计算结果，它主要反映的是分母（即销售）的情况，对分子（即可售）的敏感性相对要低得多，也就是说，在“买涨不买跌”的思维下，库存下降与房价上涨似乎很难判断到底谁因谁果，除非地方政府外生性地大幅减少了土地供给。因此，简单用“库存”来解释三四线楼市崛起更像是一个“静态”分析，而且“库存”在解释三四线房价上涨的时点问题上可能缺乏足够的说服力，何况对于泉州这样库存周期高达30个月以上的三四线城市而言，高库存似乎并未影响其房价自2016年10月以来累计上升了14%。

近期，关于棚户区改造货币化安置催生三四线楼市繁荣的观点流传甚广。但是，从我们与开发商交流和多个城市调研的情况看，除岳阳等少数城市受棚改的影响较大之外，开封、芜湖、徐州等三四线城市受棚改货币化的影响很小，甚至对长沙这种弱二线城市而言，棚户区改造近年推进缓慢，主要原因是长沙的房价绝对数仍然偏低。在“棚改政策”下，地方政府会配合推进棚改工作，但若城市房价较低，政府推进棚改货币化安置的动能会受到较大影响，相应地，棚改货币化安置对这些城市“去库存”的影响会随之降低。同时，货币化安置虽然可能会带来短期的新增购房需求，但棚户区原地块中相当一部分还是会新建房屋，而且新建面积往往会大于改造面积（容积率大于1），这又会带来新增的商品房供给。2015年以来，各年棚户区改造任务差异不大，按照正常进度，2015年和2016年棚改的部分土地在2017年可能已经变成有效的商品房供给。另外，2014年已经开始实施“城镇棚户区和城中村”改造，但2014-2016上半年，一般三四线房价的上涨幅度非常有限，新乡、南通、芜湖等在2016年“930新政”后涨势凶猛的三四线城市的房价在2016上半年之前基本处于下行态势。因此，2016年底以来的三四线房价上涨似乎难以简单用“棚改货币化”来解释。受统计口径等影响，棚改货币化虽然可能会推高三四线的地产销售数据，也切实地支持了三四线的地产投资，但它可能并非三四线城市房价上涨的核心原因。

综上所述，2016年“930新政”以来，三四线楼市崛起的主要原因是2015下半年-2016年三季度的地产牛市快速拉大了三四线城市与核心一二线城市之间的“房价差”，在对核心城市房价预期偏暖但被“限购限贷”的情况下，三四线工作的外地人、核心城市工作的外地人、“逆都市化”者和返乡置业者成为本轮三四线的购房主力军。高铁经济、轿车经济、基建发展等为三四线房价上涨提供了较好的外部支撑。所谓“低库存”或“棚改货币化”可能并非本轮三四线崛起的核心原因。向后看，由于主流购房客户基本以自住为主，纯投资性客户占比较低，三四线房价在短期内可能仍有较好支撑，但随着房价逐渐走高，考虑到购房客户的购买能力约束和“进城置业”的性价比下降以及核心一二线房价“滞涨”带来的“示范效应”下降等因素影响，三四线房价在2017下半年的涨幅料将逐渐收窄。

叶檀：我眼中中国最有经济前途的十个城市

文/叶檀 ☞财经女侠| 毒舌善心

首先声明，一线城市除外，资源最聚集的城市，没什么好比的。

有希望的城市必须具备以下一些特点：

一是三条以上高铁通过，成为轨道交通时代的节点城市。
二是近十年来人口大幅流入或者起码在回流。
三是当地教育资源给经济发展提供了强有力的后盾。
四是人均本外币存款较高，可以支撑当地的消费与建设。
五是GDP增长较快。

在排名中，会综合考虑城市所在的区域，经济教育文化的存在感，以及已经显示出的未来引擎。
不计入一线城市，以及一线城市周边的卫星城，列入有独立品格、未来发展前景极大的大中城市。珠海等城市虽然发展不错，但由于独立品格不够，不列入在内。
从这一轮经济发展角度，考虑到周边带动效应、市场化的深度，东北与西北的城市此轮没有入选。

南京

根据新的到2030年的八纵八横高铁规划图，有四条甚至更多高铁通过的高铁节点城市分别为沈阳、天津、济南、石家庄、合肥、杭州、南京、郑州、武汉、长沙、重庆、贵阳、成都、西安、兰州、银川，从到中国核心区域经济地带的距离看，最有红利的城市分别是郑州、武汉，其次是济南、长沙等地，四小时左右到北京、上海、广州等中心城市。

根据一财的统计的33个城市，过去十年增幅超过300%的城市共有10个，其中有8个城市来自中西部，分别是长沙、重庆、武汉、贵阳、南宁、西安、成都和郑州。只有两个城市来自沿海，其中天津增速位居第33个城市中的第8位，南京位居第10。

一度位居江苏省内GDP第三的南京，2014年超过无锡，目前对于苏州的追赶态势已经形成，加上省内资源集聚，影响力辐射到安徽东部地区，未来必然成为江苏省内最主要的城市。

在35个城市人口流入排名中，南京常住人口从2009年到2014年流入50万人口，低于苏州的123万，但南京的教育资源远好于苏州，高校53所，比杭州高得多，南京发展有强大的高等教育作支撑。

2015年南京GDP9720.77亿元，人均本外币存款32.14万元，在长三角的三个省会城市中，略低于杭州，远远高于合肥，超过将近一倍，但增速超过杭州。

关键是南京文化底蕴丰富，教育资源得天独厚，几乎可以跟上海等地媲美。加上安徽等地人力与人才资源东移的倾向，对于南京发展是个不小的推动。

苏州

苏州并没有那么多高铁线通过，但苏州几乎是最受惠于外向型经济的城市。从新加坡工业园区，到目前兴盛的工业园区和新区，苏州几乎被打造成了东亚发达国家的某个新城。可贵的是，苏州几乎完整地保存了原有的古城，几乎是我在国内惟一看到的一座保存完好的古城，留下了丰富的资源，我们不得不为当时决策者超前的眼光赞叹。

▲苏州平江路

苏州从2009年到2014年流入了123万人口，在35个城市中排名第12位，从2005年到2015年，GDP增长了257％，在33个城市中排名第17位。

随着外贸的下行与制造业的衰落，苏州遭受打击，外资撤离或者僵化，导致苏州企业逐渐下行，而苏州的制造业采购经理人指数也一蹶不振。

这两年，成立于1993年的国际包装、造纸行业巨头芬兰斯道拉恩索集团旗下的苏州紫兴纸业企业，关门了。

2015年12月，在苏州扎根16年，曾经无比辉煌的诺基亚苏州工厂关闭。

2015年10月，总部位于苏州张家港的国内民营玻璃巨头华尔润被爆停产清算。

2015年7月，韩国三星电子的代工企业、位于苏州吴江的普光电子倒闭。

2014年11月，苹果供应商苏州联建宣布倒闭，公司最辉煌的时候，员工多达两万余人。

2014年11月，位于苏州胥口镇的诺基亚手机零部件供应商闳晖科技陷入停产。闳晖科技最辉煌的时候，员工多达上万人。

苏州的GDP低于深圳，但苏州的投资远高于深圳，而消费远远不如深圳。这是苏州之痛，当地的经济结构与创新能力不如深圳，必须经历一次凤凰涅槃。目前房价上涨，只是货币现象。

瘦死的骆驼比马大。根据最新的数据，截至6月末，苏州全市金融机构本外币各项存款余额为27504亿元，同比增长9.35%。苏州最新常住人口为1061万左右，人均约25.92万，低于南京。而苏州最新流入的人口在大幅下降。

苏州可列入未来将发生巨大蜕变的城市，在长三角城市群中的地位不会下降。

武汉

武汉是高铁节点城市，与郑州争夺航空枢纽，与郑州不同的是，这是一个传统意义上重要的港口城市。

在2009年到2014年间，常住人口流入123万，与苏州相同，不同的是，直到现在，武汉人口还在大幅流入。这是由不同的发展阶段造成的，总体而言，一线城市的人口、东部沿海地区的人口流入在下降，人口在回流到中部地区。

2015年，武汉的人均本外币存款这18.28万元，略高于天津。GDP十年来增速却排名在33个城市的第三位，高达387％，仅次于长沙、重庆，这是个仍然在大规模投资、大规模导入人口的城市。

重要的是，武汉的高校家数86所，在国内都首屈一指，如果把这个教育资源给深圳，深圳就飞了。在武汉经济下行时，两湖流域给深圳提供了源源不断的人才基础。

毫无疑问，这个中部重镇还会借着高铁的东风、庞大的基建与教育的力量，继续发展下去。

杭州

在浙江省内，没有可以与杭州竞争的城市，而浙江又是新时期市场经济的发祥地，在杭州西湖周边风景胜地，除了各种疗养所、政府军队学校等机构，基本上都是操着浙江各地口音的“老板”们，而在杭州城区，则可以听到各地口音，在一财公布的截止到2014年的35个城市排名中，杭州排名第15位，实际当地人感觉会更多，因为西湖边上已成交通要通，堵车与北京有的一拼。这座城市从围绕西湖，改为围绕钱塘江。

由于企业主多，杭州的财富沉淀很深。在长三角除上海以外的重要城市中，杭州的GDP总量最高、居民本外币存款最多。2015年GDP总量达到10053.58亿元，人均本外币存款为33.12万元，都略高于南京。如果算是单独的国家的话，已经可以列入发达国家行列了。近两年南京、合肥房价狂涨，但杭州并没有怎么涨，是因为杭州房价已经涨到不耐烦了，早就跻身房价的1.5线城市了。

在转型的过程中，杭州钢铁厂出问题，对杭州影响并不大，不像鞍山钢铁厂，因为此地经济增量，足以消化转型阵痛。

这座旅游城市已经成为人口多到吱嘎作响的经济重镇，有着不小的野心，绝不愿意成为上海的附庸。现在电商重镇除了深圳，就是杭州，在我参观过的创意产业园中，杭州相当活跃。现在各个地方普遍铺开金融小镇、特色小镇，成为杭州的有益补充，连乌镇都成为一个房价挺高、杂揉水乡与现代色彩的特色IP了。

杭州也有问题，市内交通规划并不通畅，高等教育也落后于南京、合肥等城市。杭州仅有39所高校，远低于合肥的60所与南京的39所，在校大学生人数与研究生人数也远远不及合肥、南京，这对于杭州来说是个隐患。当然，杭州可以通过环境与财富吸引其他地方的人才入驻，这是现在正在做的事。

合肥

合肥最近半年以房价增速居全国第一而威震四方，这是补涨，在长三角地区的省会城市中，现在轮到合肥了。并且，合肥的土地政策等非常明智的。

合肥发展较快，2005年GDP为853亿元，2015年为5660.3亿元，十年增长6.63倍。2016年2016年上半年，安徽省生产总值11028.5亿元，比去年同期增长8.6%，合肥2575.5亿元，按可比价增长9.4％。关键是服务业在提升，服务业对GDP的贡献超过工业，说明这个城市进入有活力的细分发展时代，而不是几家央企“企业办社会”包打天下，办死了社会。

在长三角省会城市中，合肥是发展较为落后的一座城市，底子不厚。本外币存款在长三角省会城市中排名最低，并且是低一半以上。以2015年的数据看，本外币存款总量11193.71亿元，人均本外币存款是14.37万元，跟南京、杭州人均33万元没法比。

从2009年到2014年，合肥人口流入在全国35个城市中排名倒数第七，五年流入34万人，说明合肥对全国人民的吸引力还比较弱，存在感主要是在省内，现在逐渐向长三角渗透。

但合肥有一项优势，在长三角省会城市中，合肥的高校数量是最多的，比南京多7所，比杭州多21所！合肥得到了排名靠前的中科大，这才有了科大讯飞等公司，合肥经济腾飞时人才储备较优厚。

虽然合肥的经济增长、人口增长不如天津等城市，但从存地感和经济腹地来看，还是把合肥列入了看多城市序列。

郑州

我对郑州的偏爱已声明远播，这不是一种文化上的爱，而是基于大势形成的客观判断，形势比人强。毫无疑问，郑州已经成为中原最受人关注的城市。

郑州跟武汉一样，是高速轨道交通上的城市，有七条以上高铁经过，郑州是最受益于铁路发展的城市，孙中山先生的铁路梦想，今天在郑州这座城市身上得到了体现。除此之外，郑州与武汉争夺的航空枢纽地位，围绕临空新城的布局，有可能再次上演郑东新区发展的辉煌史。

以往河南的人口结构不合理，儿童多、老年人多，到了青壮年时期，散落到其他城市群打工去了，这是一个向外输出人口红利的地区。但近些年，人口流动有了变化，青壮年人口占比上升。

根据35个城市的人口流入数据，从2009年到2014年，郑州流入人口排名高居第6位，起码是河南省内最具有吸引力的城市。

得益于产业转型与制造业西迁，郑州工业发展引人关注。根据《经济学人》信息部（EUI）去年8月发布的信息，郑州这个人口高密度地区的产品出口年度复合增长率已经达到53%，在EUI指数中排列第二。2005年，郑州GDP为1650亿元，2015年为7315.2亿元，十年增长了44.3倍。郑州高校数量56所，不如南京、武汉，但高于天津，大学生在校人数高于成都，低于武汉。换句话说，郑州拥有人口与人才两方面的优势。

郑州的劣势也很明显，市场经济发展滞后，使得规范的市场经济发展还需要很长的时间，无论是乞讨、假文物、金融规范化等方面，名声并不算太好。从文化上来说，中原地带的商业文明在近代已经较为落后，现在需要有奋起直追的过程。虽然有一定的教育资源优势，但未受过专业训练的劳动力更为庞大，需要十年以上的培训过程，才能形成训练有素的劳动力群体。

成都

四川省内，现在没有、将来也没有可以与成都竞争的城市，以前可以竞争的重庆已经被划出四川，成为独立的行政区。

成都是个适合人居的城市，其小麻将与酒吧之风相得益彰，并不奇怪，每年的超男超女比赛有那么多人来自四川。

似乎与东部沿海地区的创新无缘，但成都有个行业与吃喝玩乐密切相关，那就是游戏。据成都高新区相关负责人介绍，截至2015年底，成都高新区已聚集游戏企业400余家，全年实现销售收入82.4亿，同比增幅35.97%。近3年来，活跃在成都范围内以移动互联网、游戏为投资方向的基金不下30支，包括经纬创投、联想之星、德迅资本、凯晟资本、IDG、真格基金、宝利来、富坤创投等。当然，也存在着小散乱、倒闭多的情况，但产业链条已经发展起来。

成都的房地产价格在省会城市里并不“养眼”，主因是推地多、库存量大，今年上半年住宅有所好转，据四川中原地产2016半年报数据显示：上半年主城区商品住宅供应面积434.01万㎡，环比下降18.85%，同比下降20.62%；成交面积466.75万㎡，环比下滑1.42%，同比上涨11.88%。2016年上半年成都楼市意外呈现出暖意，也只是微暖，而商业地产依然是成都的老大难问题。

商业地产让人头痛。据四川中原地产2016半年报数据显示，成都商业库存仍高。商铺存量1273万㎡，去化周期7年；写字楼存量332㎡，去化周期6年；公寓存量357万㎡，去化周期3年。

成都常住人口从2005年到2015年，十年增长244.8万;成都高校多达56所，与郑州持平。在校研究生高达7.85万人，说明当地的研发力量较强。成都的本外币存款人均在20.11万，远高于合肥，与东部沿海地区基本持平，并且消费的意愿非常强。

四川9月初新设自贸区，四川省商务厅相关负责人表示，自贸试验区将主要设在成都，这对于成都来说，属如虎添翼。

重庆

与成都一惯不对眼的重庆独立成市，是中国最大的直辖市，土地资源是直辖市里最多的，可以理解，因为周边是大农村。

重庆这几年非常耀眼，因为GDP增速非常快，几乎快成了一个神话，黄市长也因其传奇色彩成为一个神话。2016年上半年31省市GDP同比增速数据显示，西藏、重庆、贵州3个省市该项指标领跑全国，GDP增速分别为10.6%、10.6%、10.5%，重庆已经十个季度保持经济增长速度位于全国前列。

重庆的金融、投资等均位居全国前列。但重庆基数低，从财富积累看，重庆本币外存款总额与成都相差无几，一算人均就非常糟糕，只有成都的47％，奇怪的是重庆的消费并不差，说明此地贫富差距还是比较严重。

重庆去年常住人口3016.55万人，是成都的1倍上，普通高校比成都多8所，但在校研究生人数不如成都。

在西南地区，成都、重庆是通向中东、欧洲与东部的三个交通节点，就此融入了全球经济。重庆文化极有特点，解放碑的时尚在全国小有名声，此地穿梭的长江大桥，预示了近几年重庆的经济底线何在。

天津

天津是个很长时间没有存在感的直辖市，主因是离北京太近，虹吸效应吸走了大部分资源。以往的商业之都，到上世纪80年代的时候，街面上已经不忍直视。

天津入选的理由是，北京资源真的盛不住开始外溢了，天津这座城市从谷底翻身。天津去年GDP增长9.3％，基本与重庆并驾齐驱。但天津的劣势在于，虽然人均GDP在2011年超过了原来的老大上海，但城市居民人均可支配收入和上海相比有不小的距离，天津的GDP并没有很好地转化为居民收入，而是成为重大项目的投资，这是一个政府主导意志甚至比上海更强的城市，这不是一件值得夸耀的事，为未来的发展埋了几颗地雷。

天津去年本外币存款总额28149.37元，人均18.20万元，低于南京等城市，高于重庆，这与天津给人的印象相同，不如其他东部沿海地区，过得还可以。但考虑到重化工业较多，转型仍然是件非常辛苦的工作。天津自贸区落子，进口车等销售一直在全国独树一帜。

京津冀一体化，北京不能独立支撑一个城市群，北京周边的卫星城与天津是最受益的城市。京津冀协同发展国家战略中，天津定位非常清晰：全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区，其本意似乎是想要回到曾经的北方金融中心、商业中心、航运中心的定位上。我曾经去过天津高新区，政府效率还算不错。天津普通高校55所，比成都仅少一所，教育资源算是相当的丰富。

对于天津来说，最难的问题是重建独立品格，以及市场化的深入。

厦门

厦门人口数量无法与一些省会城市媲美，架不住海边城市月白风清、颇具风情，最近的房价涨势显示，福建最受欢迎的城市只有一个——厦门。

从2009年到2014年，厦门常住人口增加了139万，在全国35个城市中排名第11位，五年增加了33万左右，这数据来看，这座城市居民富裕，有雄厚的财富根基，消费实力强劲。

厦门算是个特色旅游城市，与大理等特色旅游城市相比，腹地更广，工业基础更发达，与台湾经济对接的首个获益城市。步入厦门机场，小巧、规划合理、高效，跟厦门城市一样具有特色，与其他城市一味贪大的巨无霸规划完全不同。

厦门是海上与陆上丝绸之路的结合点，根据厦门市政府今年出台的《厦蓉欧班列国家物流新通道建设工作方案》，今年厦蓉欧班列计划发运100列、4500个集装箱，货值40亿元。预计到2020年，将实现全年对开2000列，8万个集装箱，货值783亿元。

这张蓝图显示嵌入全球经济的可能路径，但厦门目前经济仍然遭遇到制造业转型的阵痛，以及令人担忧的通信等行业的异常增长。

东北与西北由于资源、转型以及市场化的总体缺失，此次均不入选。

叶檀：深圳房价跌了？

根据深圳官方的数据，深圳房价跌了，而且是大跌。请注意，在一手住宅下降的同时，深圳二手房价格在上涨，而二手房的成交量和价格才能反映真正的市场情绪，因此说深圳房价下跌是一种误导，如果粤港澳湾区成熟，再过二十年，深圳的房价很可能与香港并肩。

文/叶檀☞财经女侠 | 毒舌善心

曾经是房地产的黄金宝地，现在成为房价下行的风向标。根据深圳官方的数据，深圳房价跌了，而且是大跌。在深圳买了房的人怎么办？大叫大嚷，然后把房子像28块钱的中石油一样一直攥在手里？

7月1日，深圳市规土委发布，6月房价为54492元/平方米，相比5月微幅下滑。深圳房价连跌9个月，自去年10月至今，深圳房价平均每平方米已经下跌了7108元。去年10月份是个分水岭。 2016年11月1日，根据深圳市规土委公布的数据，当年10月深圳新房成交均价55611元/平方米，9月均价为61600元/平方米，当月新房价格指数下降0.3％；新房成交量同比下降22.1%。从去年9月高位至今，深圳房价下跌了11.52％。请注意，说深圳房价下跌是一种误导，在一手住宅下降的同时，二手房价格在上涨。

今年6月，深圳二手房均价是每平方米 46631 元，5月是每平方米 46162 元，环比上涨 1.02%，同比上涨3.68%。从今年2月开始，深圳二手房价格上涨，现在，已经是5个月连续上涨。

一手房价格连续下跌，二手房价格连续上涨，这不符合常识。我们得承认政策的威力。

2016年10月4日深圳出台“深八条”，这是3.25之后深圳房地产的第二次新政。3月政策出台没有吹倒房价，楼市成交量虽然大幅缩减，连之前的一半都达不到。但价格依然坚挺，除了4月房价有1%的小幅回调，5月开始深圳房价依旧一路高歌，一度冲破6万／平的均价。大家虽然不再买，也不相信房价会下跌。 10．4新政打压开发商和投资者， “深八条”出台一个月的时间之内，深圳房地产市场就像8级台风刮过一样萧条。政策主要是增加购房成本，去房地产杠杆，是的，房地产是用来住的，不是用来炒的，所以，恢复90平及以下户型不得低于70％的政策；外地户籍在深购房资格，社保连缴3年改为5年;认房又认贷，无房无贷记录首套3成，无房有贷记5成，二套7成。并且，出售价格不得超过备案价。如果是500万元的一套房子，3成和7成相差了200万元。

高房价区域受到严格控制。2016年10月份，深圳全市仅有南山蛇口楼盘山语海入市发售，此后连续三周无项目发售。到今年6月，全市新增8个项目获得预售证，其中住宅项目占4个，环比5月新增1个。

刚需住房成交量大幅上升，新房价格大幅上涨的空间不大。位于沙井和观澜片区的刚需盘销量激增，拉动全区成交量上扬，宝安区成交1297套新房住宅，环比增加62.7%，同比增加19.0%；成交面积约12万平方米，环比增加56.2%，同比增加2.6%。龙岗区成交1253套新房住宅，环比减少0.1%，同比增加21.5%；成交面积11.16万平方米，环比减少2.9%，同比增加12.5%。由于宝安区均价环比下跌4.5%，为52057元/平方米；龙岗区均价环比下跌6.4%，为37731元/平方米，刚需盘入市，很多豪宅拿不到预售证，新房价格被刚需房价压得死死的。根据深圳中原研究中心数据显示，5月新房住宅中，价格在4万~6万元/平方米之间的成交面积占比上升9.1%，8万元/平方米以上的成交面积占比下降5.8%。尤其是豪宅5月共成交251套，环比下降36.9%。换句话说，新房受政策调控影响极大，二手房的成交量和价格才能反映真正的市场情绪。

据郁亮说，深圳14%新房，86%二手房，二手房是个庞大的市场。二手房市场缓慢上升，深圳房地产最快的增长时期已经结束了，市场进入震荡期。跟股市一样，跌，跌不下去，涨，不让你涨。

对于深圳的投资者来说，最好的消息是，深圳的房地产投资在下降，但人口还在增加。今年一季度，深圳房地产业增加值下降7.9%，规模以上工业增加值增长7.6%.房地产投资增速从去年同期的34.1%降到今年的7.2%。深圳房地产去库存完成得非常完美。但深圳人口还在增加，2016年深圳人口净增长52.95万人，领先全国，深圳的人口增长率全国最高，达到4.65%。如果粤港澳湾区成熟，再过二十年，深圳的房价很可能与香港并肩。

叶檀：一线城市血流成河？

2017-06-28 13:45

导读：有一天，指挥指着二三线城市说，你们，站到这边来，指着一线城市说，你们，过去。一线城市傻眼，看着指挥棒，磨磨蹭蹭站到了角落里。一线城市被捆住了手捂住了嘴，刚好是二三线城市高歌的时候。手里捏了一把烂牌的城市，简直是心花怒放。

文/叶檀 ☞财经女侠 | 毒舌善心

一线城市是房地产领域的大号，一直在一个大型合唱团里领唱，二线城市紧挨着一线城市伴唱，心里想着的是，我才是主角，我才是主角。三线城市站在边上，没有太大的野心，至于那些四线小号，站在边上张着嘴，出工不出力。

有那么一天，指挥指着二三线城市说，你们，站到这边来，指着一线城市说，你们，过去。一线城市傻眼，看着指挥棒，磨磨蹭蹭站到了角落里。

2017年6月26日，政协第十二届全国委员会常务委员会第二十一次会议召开。张*丽在一段话中提到了房地产，“要坚持分类调控因城施策，稳步推进房地产去库存，促进房地产市场平稳健康发展”。

看不懂因城施策吗？看上面的例子。

千钧压力下，北上广深这些大号城市不敢涨。

根据国家统计局5月的数据，北京、上海新建商品住宅价格止涨，广州环比涨幅较4月缩小了0.5个百分点，深圳则在4月维持一月平稳后再次下跌。二手住宅价格北京正式开始下跌，且跌幅达0.9%，为5月最大；上海由升转平，不再上涨；广州、深圳虽未下跌，但涨幅都在缩小。
房价还在涨怎么办？造呗。开发商站在台上，抱着头大叫，别扔鞋，房价跌了，跌了。

第一个办法就是老办法，双合同。媒体报道，广州部分开发商通过“双合同”规避限价，房价明降暗升。

所谓“双合同”，就是签两份合同，一份是需网签的购房合同，另一份是装修合同，两份合同加起来的金额才是购房总价，装修合同金额不能贷款，需与购房合同中的首付款一并支付。

二手房是传统的阴阳合同，阴阳合同就是签约合同价格低，买房者实际支付的价格高。有理由相信，目前的一手房、二手房房价都是偏低的，这既是规避税费的需要，也是听从指挥的政治需要。西安、成都政府都在清查阴阳合同。

一线城市还是有很多资源，大家对大号的爱一时改不过来，在强压之后，房价有时候止不住上升。就像已经站在边上的歌手，突然发出了刺耳的海豚音。

根据263理财网的数据，截止6月24日，6月北上广深一手房交易量仅达5月全量的60%，交易量增速放缓，但房价走高。京沪单周房价突破4.9万/平，深圳房价突破5.3万/平。

一线城市傻了眼，他们被捆住了手捂住了嘴，刚好是二三线城市高歌的时候。手里捏了一把烂牌的城市，简直是心花怒放。

过去两年是一线城市、一线城市卫星城，现在资源向城市群里的二三线城市转移。

以江浙沪一二线城市为例。

2016年，流入上海的人口居然为负数。截止2016年年末，上海市常住人口总数为2419.70万人。其中户籍常住人口1439.50万人，外来常住人口980.20万人。户籍常住人口增加了6万人，二胎多了，有才有钱的人有了户口，而常住人口只增加了4.7万人，从外地流入、无户籍的常住人口反而减少了1.3万人。

接下来是南京。南京常住人口下降得比上海还要多，从2012到2016年，南京市人口净流入数持续减少，2015年人口净流入170.2万人，到2016年就下降到164.2万人，一年时间，人口流入减少6万人。

可以喘口气的城市是合肥，2016年年末，合肥全市常住人口786.9万人，比上年增加7.9万人，增长1.0%。我们无法细分7.9万人是外地净流入，还是本地人口增长？来看看上年人口抽查的数据。截止2015年末，合肥净流入常住人口61.3万人，比上年末增加4.5万人，增长7.9%，其中市区净流入常住人口124.3万人。估计合肥从外地净流入的人口这两年每年在5万左右。

江浙沪人口增长最可怕的城市是杭州。截止2016年年底，杭州常住人口为918.8万人，比2015年末增加17.0万人，增幅1.89%。2015、2016年，杭州常住人口增长都在10万以上，太厉害了！

如果说合肥是往舞台中间走了一步，杭州更是直接走到了中间，斜眼看看上海，你算什么？我才是主角！

以为杭州真的能在几年内超过上海？那是太傻太天真，一线城市人口下降，那是被打压的结果，听好了，一线城市需要的是有钱人，有权人，有技术的人才，其他人才，流入了周边的二三线城市。

太仓是沪漂在买，昆山是上海老年人在买，连重庆的高价房，都有不少是上海人在买。未来，人民币国际化，上海的地位将逐渐超越香港，上海陆家嘴就相当于曼哈顿。

从资源、人口和经济看，中国城市群正在形成，一线城市被摁在地下，给了武汉、合肥这样的城市超越的理由。只有武汉、合肥这些城市发展成熟，周边才可能有卫星城。

所以，中国城市发展秩序是这样的，一线城市，一线城市卫星城，二三线城市，二三线城市的周边城市。

扔掉你的感情，不要上当，不要把对房地产的憎恶和投资扯到一块。

叶檀:中高端住房一年不到5万套北京只有三类人能住

9月10号，北京市住建委表示，截至8月底，北京保障房新开工4.9万套，完成全年5万套任务的99%，竣工7.1万套，完成全年6万套任务的118%。

今后五年，将按照建设150万套住房的要求，推进其中25万套共有产权住房和50万套租赁住房的落地。在25万套共有产权住房中，包括转化剩余未售的2.3万套和原计划建设的自住房。

北京房地产市场将走向平稳，一是人口流入下降，二是住房政府价压着市场价。
以后，只有三类人可以在北京居住，一是北京土著，二是人才，三是全球有钱人。

人口流入下降
　　今年1月，北京统计局发布数据显示，截止2016年底，北京市常住人口为2172.9万人，比2015年末增加2.4万人，增长0.1%。增量比2015年减少16.5万人，增速比2015年回落0.8个百分点。
　　从2011年以来，北京市常住人口增量与增速连续六年下降。从2011到2015年，北京市常住人口增速从2.9%降至0.9%，2017年力争常住人口控制在2200万人以内，城六区人口在2016年计划控制目标的基础上再下降3%。
　　赶人。旧城改造，租房检查，不管你住在地下室，还是城中村，挖地三尺，也要找到人。小公司、低端产业被赶到郊区。北京市统计局披露，截止到2016年底，北京全市减少规模以上法人单位250家，其中城六区155家。有大型国有企业的朋友告知，他们公司也承担减少人口的任务。
　　北京总体人口平稳，人口从中心向郊区产业园区迁移，除深圳外，一线城市人口上升的空间已经被封堵。
　　房地产同样遭遇严厉控制。
　　两类人买不起商品房
　　但可以在北京居住

　　一类是北京土著，虽然没钱，却可以优先获得住房。
　　4月7日晚，同时发布两份文件：《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，未来五年北京全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，保障150万套住房建设需求。
　　新建产权类住房约占70%，租赁类住房约占30%。产权类住房中，商品住房约占70%。而在商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。
　　2017年，北京计划供应住宅用地1200公顷，新建住房30万套。其中产权类房21万套，其余是租赁类住房。在产权类房子中，商品房占70%，为14.7万套，其余则为商住等其他产权类房子。在商品房中，中小户型和自住房占到70%，为10万套左右，其余为大户型的房子。
　　如果按照往年的惯例，自住房和中小户型商品房的用地各占一半的话，实际能够满足市场需求的中小户型商品房只有5万套左右。
　　而且，北京预备将已经入市但尚未销售的2.3万套自住房和未来的20万套自住房都将转为共有产权住房。这些人拥有使用权，但不完全拥有产权，想通过政府补贴的低价房获得资产收益，那是做梦，上海的方法终于推广了。

　　当地土著居民受到优待。
　　自住房摇号分为优先级和非优先级两种，优先级的是京籍无房家庭和经适房、限价房轮候家庭，非优先级的主要是非京籍和京籍已经有1套房的家庭。
　　2016年，非优先级的非京籍家庭根本没有机会分享。统计数据显示，在自住房申请者中，符合优先级条件的占到76%，最终购房者中，优先级家庭占比达到惊人的93%。
　　虽然名义上自住房向非京籍开放，每年至少安排30%约1.5万套给非京籍无房家庭，5年累计安排约7.5万，杯水车薪。

　　第二类是北京引进的人才，外地也无所谓。
　　今年有10万套左右租赁住房。
　　这些房子只收租金，只有使用权，没有产权。建在集体用地上，不涉及拆迁，成本较低。有的楼盘每年租金交给乡集体，年底分到当地农民手上。
　　两类人从中受益，另一类仍然是北京户籍居民，购买不起商品房，可以申请廉价的租赁房。二是从外地引入北京的人才，这是北京需要的。
　　从2011年开始，北京在5个集体建设用地地块开展租赁住房项目试点，可供应租赁住房1.28万套，面向周边产业园区职工、外来务工人员，或由区政府按市场价格整体趸租作为公租房，面向城镇中低收入家庭出租。
　　温泉351项目作为海淀区创客人才公租房试点项目，打造双创示范基地；北七家镇项目受众人群主要为未来科技城企业员工及中关村(7.65 -0.52%,诊股)科技园区昌平园区企业人才。
　　看看雄安的做法。
　　雄安新区党工委副书记刘宝玲表示，新区拟为外来创业、就业者提供租赁住房，租赁超过十年也可以买，一定期限内不能卖。若卖，政府优先以略高于同期银行本息的价格回购。
　　十年以上才能获得产权，有了产权也不是完整产权，政府以低价优先回购。想在雄安新区炒房的可以洗洗睡了。
　　北京也是如此。
　　房品房价格维持在高位
　　有钱的外地人买高价房在北京生活
　　纯商品房越来越稀缺。
　　一年三十万套，减去自住房、租赁房、中小户型，其他大型商品房在4.5万左右，去年北京新房出售11.4752万套，跟800万套的存量比，不值一提。加上房贷利率大幅上升，北京商品房价格基数极高，等到限购取消，只有外地的有钱人才能买得起北京商品房。
　　现在，开发商验资，买车位，答精装修合同，层出不穷。所以，商品房价格会跌吗？

　　结论：
　　新加坡模式在中国再版，只是组屋比例不如新加坡高。
　　以后低收入阶层住保障房和租赁房，中等收入阶层住自住房等共有产权房，只有真正富裕的一族，才会购买贵得要死的商品房，商品房一律宽敞，精装修。
　　房价不可能跌，但涨幅不再，黄金时代已经过去。

本轮房价暴涨潮不同于以往的最大区别是，原本应各自牵制的政府、开发商、购房人三方持有了相同的目标。

房价越调越高并非管理层的初衷，但在拉动经济目标下，确实没有其他车比房地产这辆车更好开。

金融已然是助推房价的最有力杠杆，数轮调控政策打击目标瞄准购房需求，但打击方式只有一个：通过准入门槛和信贷额度卡死金融通道。

“楼市心理调查”系列之一：抢着上车的购房者

黎岩：购房者疯狂“抢着上车”，开发商齐捧地王，政府楼市调控越挫越勇，他们各自行为背后存在怎样的心理？

【编者按】从2015年的全民炒股，到2017年的全民炒房。“居者有其屋”一直是国民心中的执念，“买涨不买跌”的心态充斥着整个楼市，在心理学上这种现象被称为“亚当与夏娃效应”，越是限购、禁止的物件，人们越要得到手。购房者的疯狂“抢着上车”，开发商的齐捧地王，政府越挫越勇的楼市调控，他们各自行为背后存在怎样的心理？“楼市心理调查”系列深度报道为读者多视角分析房价暴涨后参与各方的“扭曲”心理。本文为该系列文章第一篇。

为什么北京成为这一轮房价暴涨的领头羊？“最后一班车”的心理至关重要。而以此为镜，进而可以看出房价持续上涨背后的购买者动因。

这两个月关于房价的段子已经多得数不胜数了，每一个听起来都很奇葩。

买卖双方谈判中，房主夫妻两人当场决定离婚，同时把房价提高60万元；

一处报价728万元的房子，买房人和卖主从7点半砍价到夜里11点半，最终以745万成交；

北京四环边上一处学区房，中介动员房主卖房的说法是：小区里刚刚有同户型成交700万元，您如果想卖我们可以给您挂800万试试。房主将信将疑地同意了，过了一个星期，卖掉了。

北上广深等大城市最近两年，房价一直是焦点话题，但这般灼热的景象还是前所未有。前年是深圳，去年是南京、苏州、厦门、合肥“四小龙”，今年接力棒传给了北京。

刚刚过去的一周里（3月6日至3月12日），北京市商品房成交1589套，环比上涨31%；成交面积16.47万㎡，环比上涨57.76%；成交均价41527元/㎡，环比上涨3.72%；成交金额68.4亿元，环比上涨63.56%。

每次房价狂野上涨时，总会有各种分析人士从不同角度提出各种判断：有供地政策造成供应紧缺从而导致房价上涨的供需论，有招拍挂制度导致地价飞涨从而推高房价的成本论，有货币注水造成集聚效应的资金论，有从人口净流入数据分析得来的人口论，有从中国城镇化格局发展推演出来的大城市论……这些判断看似每个都有道理，但是每个又都似是而非。

正因为没有任何一个理论能够彻底说服人们，再加上貌似更加符合经济规律的租售比、收入比等数字进行干扰。在这十几年房价的大涨中，也一直存在着“多方”和“空方”的意见争斗。

而这一轮房价上涨，从政府出台“去库存”政策以来已经在全国轮动了两年。即使最狂热的房价多头也觉得不可思议，所有人都觉得这似乎已经不可持续，但是现实就是这样——在一边恐惧中一边疯狂，几乎所有数得上名号的一二线城市都已经在这轮大潮中把房价拽高了一倍以上

如果我们仍然承认房子的商品属性，那么，这次上涨背后的决定性因素早已不是土地、货币或政策，而是人们无法按捺的购买心理。

在过去十几年发展模式的积淀和国内经济发展的阶段之下，房子成了人们锁定自己所属阶级的唯一标的物。因此，这轮上涨被形象地比喻为“上车”。

现在买房的一代主力，是70后和80后。在他们年轻的时候都曾经有过相同的遭遇：一辆早已超载的公共汽车，售票员扯着嗓子大喊：两分钟后还有一辆！但是不会有人相信她。只要有一丝缝隙，就不能阻挡人们踊跃向上挤的澎湃动力。

相同的恐慌发生在限购汽车的时候。北京宣布车辆限购新政当晚，人们像潮水一样地涌进各家4S店，把店里所有库存的车辆抢购一空。有后来者带着一把榔头，把店里展车的玻璃和车灯全部砸碎，用来保证自己能够顺利把这辆车搬回家。事后，因为当晚数次提价或试图修改系统后台时间而改录销售信息，有多家4S店受到了重罚。此后所有限购城市概莫能外，直到后续的城市管理者使用了“即刻宣布、即刻生效”的极端方式，才使得抢购潮不再发生。

多少年后，那些在当晚抢到了车的人俯视着每每哀号摇不上号的人，都会以胜利者的面貌出现。他们当年抢回来的车早已贬值得一塌糊涂，但是他们抢到了的是被行政壁垒架起的难得的资格。
当人们所抢的是一种资格而非商品的时候，那个资格是近乎无价的。只要有能接手的实力，就绝对会接手。

现在潮水般涌入楼市的人，就带着和当年限车那个混乱夜晚相同的恐慌。所有人都会承认经济一定有周期，没有任何商品会无限期上涨，尤其是在这个已经在一定程度上实现了自由贸易的世界。连曾经贵为一般等价物的黄金、完全不可再生的矿产和石油都会价格起伏，何况是一套房子。

可是当一个城市显现出关门的迹象，而房子是有可能打开这扇门的钥匙之一，就会有更多本来可买可不买的人在恐慌中“上车”。这是这一轮楼市上涨的根本推动力。不论性价比，不论现实需求，人们抢的是在迅速城镇化的大潮中能够作为锚的一个资格。

北京是第一个正式宣布要收紧人口的一线城市，而且近两年的若干行动让人觉得这并不是在开玩笑。而上海、深圳等城市也都或高或低地正在筑起人口流动的门槛。大城市慢慢变得不再友好，这让很多人觉得有可能是一个转折点。生活在这些城市的人感觉到越来越多的限制和不便，但越是这样，这里越象征着一种稀缺。任何还想再在这里驻足的人都会抓住这个可能性。

因此，在这一波中买房的，很多都是初步定居在这个城市，但还生活得不够好的人。如果给他们画一幅像，那就是中产，他们构成一个城市经济生命力的主要动力。

这一波购房人的心理预期在于：买房虽然透支了未来的收益，但是买到了当下的安全感。这个安全感就是：在快速城镇化的当下，或许由此获得了留在一线城市的一张车票。他们也会觉得价格不合理，甚至有房价微跌的预期，但是这些都不能动摇他们“抢着上车”的决心。

从一定程度上说，这种从经济意义上来说完全不明智的抢票行为，在更宏观的经济视野里则是合理的。

就像货币中的“不可能三角”，选择了货币发行权和定价权的中国就必然要牢牢控制货币的流动性。而在楼市中，为了不丧失主导地位，政府层面对土地和准入门槛的限制也不会取消。短期来看，中国的户籍制度不但不会取消，反而会更加加固。而在相对长的一二十年里，中国的城镇化也不但不会停滞，反而会更加加速。在这两者的双重作用下，房子就不完全只具备商品属性或者金融属性。
对于在城镇化进程中辗转流连于故土和新城之间的人们来说，房子是唯一能够从心理和物质层面都发生真实效益的锚。当原本只属于经济学的一项商品被加入了社会学、心理学等诸多因素，它的定价法则必然变得疯狂而复杂。

近年来一个同样受关注的社会话题是农村的凋零，高价彩礼和“镇上一套房”成为结婚时女方的标配要求。这个和一二线城市的房价大涨实质上出于同一个逻辑：无论出于教育医疗等现实考量，还是仅仅为了一个“面子”，哪个阶层的人都不愿意在这场城镇化的大潮中被甩下，而是会抱着负债累累的风险也要抢到一张船票。

那么，现在到了来说结论的时候了，如此偏离于定价规则的房子究竟还能不能买，值不值得买？
回答是：看自己未来的发展规划。

如果只是为了保值增值，或者只是避免生活在“无房”的心理恐慌中，那就没有必要赶在热潮中跟风。房子的变现并不容易。而房产税的征收只是时间问题，未来一代人手里必然会出现房产的降价，甚至还不止一波。

但是，如果为的是获得在一个城市立足的重要筹码之一，就不用去太过考虑现实收益。因为很可能出现这种情况：当房价已降，你手上的资金足够，但很可能已经因为种种限制而失去了买房的资格——这种限制可能来自于户籍、贷款额度、上次购房时间等等。

中国的城镇化起码还要经历两到三代人才能彻底完成。在这期间，不同城市都要找到自己的位置。什么时候每年春运不需要完成六亿人次的大迁徙，什么时候来到大城市变成不足1%人口比例的个体性迁徙，那些处在食物链顶端的大城市才会出现房价普遍下滑的可能性。

在这期间，会有很多经济学的理论为房价的爬坡提供理论支撑。而在它们背后所支撑的心理因素就是：人们依然希望代际间的流动，希望用各种尝试和努力去提升自己的阶层，改变自己的居住方位进而希望以此借力，改变更多。

当然了，以上都是建立在世界大格局不变、中国的大环境不变的前提下，一旦这两个因素改变，房价必然受到影响。不过，也只有在这个前提下讨论房价才有意义。毕竟如果极端的形势发生的话，不光房子，就是所有投资品都同样不可靠。

“楼市心理调查”系列之二：楼市调控者的“纠结”心理

黎岩：房价越调越高并非管理层的初衷，但在拉动经济目标下，确实没有其他车比房地产这辆车更好开。

本轮暴涨已经濒临尾声。3月17日下午，北京已经率先出台了调控新政，将二套房首付比例升到六成。不出意外的话，厦门、杭州等几个在本轮中首当其冲的城市在今年四月之前也会陆续出台更严格的调控措施。

这一措施无非是两个方向：用行政手段抬高购房人资格的门槛，例如曾在多长时间内交易过的不能再交易；或是用税收、首付比例等金融工具提升交易难度——二套房八成甚至更高比例的首付都是有可能的，而贷款也不再有利率优惠，甚至还有一定比例的上浮。

这种调控方式虽然老套而粗暴，但却真实有效。就在不远的2014年，北京就曾因为压制金融杠杆而换来了将近一年的房价平稳。

但是，每当房价出现下降趋势，调控政策就会在短时间内被放宽，继而出现房价的回升。例如这一轮房价大涨的开始就是从“930新政”发轫的。这样几个回合过后，买房人逐渐建立了“政府和开发商是一伙儿的”这样的心理预期。新一轮调控就必须更为严格才能见效，而见效后又换来更新一轮的放宽……几个循环下来，调控作用越来越弱，“越调越高”成了市场上的共识。

然而，“越调越高”并不是管理层的初衷，对此我们可以用另外一件事来作为旁证。

3月15日，全国“两会”闭幕。3月16日，接连晴朗了两周的北京又回到了雾霾密布的状况。有消息显示，停产十几天的周边钢厂，动作最快捷的在15日下午就已经恢复了开工。

对于困扰上亿人健康的雾霾问题，至少从九三阅兵、APEC和全国“两会”时的情况就能够看出，虽然总理李克强在“两会”上还一再表示：雾霾的成因和治理方案还没有成熟，国家会不惜重金来奖赏取得突破性成绩的人。但实际上这句话应该加一个注脚：目前在不大量停产减产、不出现北京周边大范围工厂停工、民用供暖取消的前提下，消减雾霾的方法还没有找到。但是如果为了某个重大事件而阶段性地截断雾霾的根本成因，眼下是完全可以做到的。

这背后其实是当局治政时出现的必然悖论：如何在更进一步走向现代化和不大幅影响经济发展之间找到一个尽量平衡的点。

这也是人们总认为政府和开发商穿一条裤子的根本原因。

也许对于一些基层政府，财政收入来源绝大多数来自房地产业，或还存在着些许捆绑式的利益关系。但对于国家层面的治理层来说，房地产商的利益再大，也大不过整个国家的发展和政权格局的稳定。

所以，管理层是有充分动力对房地产进行调控的，无论从经济发展还是民众心理的角度，任凭房地产一家独大都无异于坐看毒瘤生长。

从经济发展的角度上，必须承认的是，自从2003年房地产业作为拉动中国经济发展支柱产业的地位被写入国务院文件，从而正式被确认了权威地位，在此后的十几年里，先后有发展汽车业、发展金融业、发展互联网业、鼓励个人创业等多个方案被提出，但没有任何一个能够取代房地产业的地位，至少目前不能。

如果把时间调回到设定这一政策的起始阶段——1998年，就会看到那时的中国刚刚走出1993年以来的经济危机，实现了经济着陆，但又陷入了国际金融危机的危险中，急需一张新的药方带动经济继续发展。这时闯入决策者朱镕基视野的，就是房地产业。

经济指标就是货币的流动产生的，只有货币不断流动，运转得越快，经济指标才能越好。房地产业高密度资金运转的天然属性，和对上下游大量产业的联动性带动关系，都注定了它具备支柱的特性。

王石在回忆录中提到，1997年11月的一天，王石接到通知：时任国务院总理朱镕基点名要听他的汇报。朱镕基连续问了他两个问题：“如果取消福利房分配制，房地产行业能成为支柱产业吗？”；“如果金融市场开放，房地产行业还不能成为支柱产业吗？”王石接连回答了两个“不能”。

很快，1998年4月就由中国人民银行下发《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，明确支持房地产贷款。同年，福利分房政策正式宣布取消。而我们目前广为诟病的土地招拍挂政策还只是出现在2004年，正式生效期则更晚。可以说，土地政策只是推动房价快速发展的助推器，但是决定因素仍是从国家层面给房地产业授予的产业地位。

行至今日，全国政协委员、著名经济学家厉以宁在2015年的话最为恰当：房地产行业的黄金时代已经结束了，但是短期内国家还会将房地产当作支柱产业，为国民经济贡献力量。

这句话如果通俗点可以这样说：是的，管理层也知道不能让房价大肆暴涨，进而让民众产生在幸福感上的巨大怀疑和对自己执政能力的巨大挑战。可是，至今为止在拉动经济这个目标之下，也确实没有其他车比房地产这辆车更好开。

而从城市发展角度上说，眼下的房地产业肩负着一个更为不可言说的重任：以价格为门槛，为全国大中小城市划分出等级，并进而推动城镇化的波次发展。

几天前，一篇李方的“最近有点为北京感到难过”在社交媒体上被刷了屏。文章表示，高企的房价让北京这个城市对外来者不再友好，给新一代来京逐梦的年轻人搭起了无法逾越的门槛。

但是，如果这正好就是政策制定者所期待的效果呢？

城镇化已经行至半程，北上深等一线城市的综合实力已经同比迈入发达国家行列。从去年起，扶贫成为中央一级层面最重点的推动性工作。最理想化的状态，是通过房价、户籍等或市场或行政的方式进行控制，让曾经在大城市就业的人带着先进理念回流，进而带动第二、第三梯次城市的板块式发展。

这是不曾宣诸于口的如意算盘，但是否在实际运行中会走样还很难说——而且，各方利益的介入会使得走样变成大概率事件。群起而抢地的国企、甘愿以一两个点利率给国企放贷款的银行，都是看准了这隐而不宣的一点，才会毫无忌惮地往房地产这个明知已过热、明知已失准的行业里扎。

如果总结一句的话：只要“效率优先、兼顾公平”的关系不改变，只要“经济建设为中心”的核心不转变，只要城镇化的大潮尚未平息，那么，作为连接上下游产业和各路资金最通畅的行业，房地产业依然会是国民经济中的重要部分，政策制定者依然会默认和容忍它的缓慢小幅上涨。而且，在没有更好的替代性产业被培育成型之前，政策制定者甚至更会虎视眈眈地警惕它不要出现普遍下跌，造成整个国民经济的增长乏力。

但是，这不完全代表政府和开发商是一伙儿的，事实上，奋勇拿地的开发商甚至要比拼命抢房的房贷一族更为迷茫和焦虑。

“楼市心理调查”系列之三：房价暴涨背后的囚徒困境

黎岩：本轮房价暴涨潮不同于以往的最大区别是，原本应各自牵制的政府、开发商、购房人三方持有了相同的目标。

前几天有一项楼市传言，背后隐藏的各方信息却颇值得玩味。

有消息称小米公司要与万科携手盖房，仅限小米员工购买，房价平均在每平方米四至五万元人民币，位置在海淀永丰。那里当前市场均价在每平方米八万元以上。

消息正在房价暴涨之时传出，引致巨大讨论。不过，如果仔细推敲一下，小米员工虽然能够买到半价房子，但是没有产权，无法公开交易，也不能落户口。

此事足以成为从观察火爆楼市的一个鲜活切入点。从买方角度上看，小米不少员工完全符合统计意义上的“刚需”定义——工作没几年，收入还可以，未来有成家的需求，也有买房的必要。

目前，这个项目还处在小米公司内部征求意愿阶段。据公司内部透露，统计购房意愿后才会决定合作与否，以及合作建房的面积。但至今公司里的舆论声音都是：不值得，不买。而这就印证了现今在购房人心理上已经出现的一个明显特征：买房在理财上的功能意义超过了居住功能本身。

这个变化背后隐藏着的逻辑就是：所有买到房子和想买房子的人都绝对不希望房价下跌。他们是冲着上涨而买的，房屋的居住功能并不是唯一衡量标准——这也同时可以解释为什么政策性商品房在市场频遭冷遇。至今为止，北京市大热的通州区还有单价不到两万元的政策性商品房，自推出以来已经滞销四年，但与此同时通州的商品房价格扶摇而上。

而从开发商的角度上说，这个事例所展现的事实更是极端：为何要和小米谈这么条件苛刻的合作？是因为万科当时买下的就是一块不能出售的地块。

这块地是去年12月北京市推出的首个“限房价竞地价”地块。在拍卖前先给出了一系列苛刻条件：这块地上未来房屋的售价均价不超过53400元/平方米，且最高销售单价不得超过56100元/平方米。房屋套型面积90平方米以下的住房面积必须占所有住房面积比例的70%以上。

而在报价时，几乎所有竞拍开发商都选择了“全部自持”，最终万科先后以50亿和51亿元拿下永丰的两个地块。

100%自持，说白了：开发商买回这块地，盖出房子只能用于出租，而不能卖。

只要粗略计算一下，就能发现万科买地的成本令人咋舌，租售比高达 1：500 至 1：650之间，也就是说，如果以盖房子出租这个方式，万科要42至54 年才能收回成本。再加上3年左右的建设周期，万科这个买卖根本不划算。

可是，为什么即使没有产权，还有很多苛刻的条件限制，万科也要拍下这块地，甘冒这么大的风险？从投资角度来说，这放在一个商业主体身上，似乎完全是不可理解的行为。

但是，如果放在整个房地产行业的状态中去看，万科的举动又很好理解。房地产企业最怕的不是项目亏钱，而是没有项目可做。上市公司需要业绩，非上市公司需要营收。而宁可将自己放在京沪深这种房价更为看好的城市中去搏斗，也不能到库存严重的三四线城市去冒险。这也几乎是房地产商们的共识。道理很简单，市场上对一线城市房价上涨的预期远远高于三四线城市。

另外，在这件事情中还有第三个主体：拍卖土地的政府。土地是在政府手里的，如果非常想压抑房价，完全可以用更低的价格向外拍卖土地，并要求开发商限制最终销售价格。如果在一片二手房中出现一处价格远低于周边平均的新房，对市场价格的抑制作用是很明显的。

这样的事情，北京曾经也是做过的。2004年，在CBD核心地区，富力城和苹果社区两个中高端楼盘的马路对面，就出现了一处限价商品房，这曾经一度导致苹果和富力的销售不畅。

然而，北京市在调控背景下推出的地块，其苛刻条件也只是开给了开发商，政府得到的收入只是减少了超额的溢价，但与之前价格相比仍然是缓慢上升。

至此，政府、开发商、购房人，三个主体在这一处地块上已经凑齐。事实上，我们不难发现的是，这三方其实抱有的是相同的愿景——房价缓慢上涨。

政府的土地拍卖价格暗暗道出了它希望房价缓慢上涨而非下跌。

开发商不惮于在这种苛刻条件下仍然固守一线城市，是因为他们期待通过未来的价格上涨来弥补预先透支的空间。

购房人在不能获得完全产权的前提下不愿意买房，也是因他们有对未来房价的上涨预期，不希望自己的投资收益跑输他人。

这也是这轮房价上涨潮不同于以往的最大区别：市场上不再有多空之战，原本应该各自牵制的三方力量持有的是相同的目标。无论业内、专家、政府、房地产商、购房人、中介……无论你问到哪一方，都会直白地告诉你：房价确实不合理，但是看不到任何下跌的可能。

这种态度的空前一致本就是对房价的巨大心理支撑，更火上浇油的是，政府、购房人和房地产商三方之间又都没有把态度挑明，而是暧昧地互相窥视猜测。

其中最忧心的是房地产商。时隔四个月，从小米的合作洽谈中能够初窥万科的变通方式——通过把项目打包出租给第三方的方式来实现资金回笼。

事实上，不仅仅是万科，所有房地产开发商都陷入到了“停不下来”的境地之中。根据年报统计，全国百强房地产企业的平均负债率早已超过70%的安全线，恒大的负债率甚至已经超过90%。

表面的风光和背后的高负债，使得这些开发商完全不能从容享受房价高涨给他们带来的收益。而只有不断地拿地、做项目、摊薄成本……才有可能让他们不会出现资金链断裂，才有可能让他们活下去。

房地产商的大举进军，一定程度上已经从企业战略使然，变成了不得不然。

购房者的心理焦虑也不轻松。房价一路飞涨而又看不到下跌的理由。就算明知现在买房不仅要搭上两三代人的全部积蓄，更要背一身贷款，但看看政府和开发商各种暗藏不表的潜台词，之后只好决定：再难也得先抢上这辆车。

这是此次学区房涨幅居首的最根本原因：既然透支了两三代人的积蓄换一张车票，那就挑最抢手的来。虽然价格高，但转手的可能性也远远大于其他类型的房屋。

而政府，从定下土地招拍挂制度，定下房地产是经济支柱性产业的基本定位之后，就已经不得不随着这辆车一路狂奔。

魔鬼隐藏在细节当中。

1998年，杭州在全国率先实行土地储备制度，将土地的一级开发权收归地方政府所有。在政府进行了地块规划后再以招拍挂的形式向社会推出。

这项试点政策实施到第六年时，经统计确认，杭州七大区块的楼面地价均出现了不同程度的上涨，拍卖时的平均溢价率超过50%。其中，上涨最快的城西区块，从2000年的2188元/m2涨到了2003年的5326元/m2，三年多的时间里增长了2.4倍，而到了2004年，相同区位的土地更是拍出了7547元/ m2的价格，预计建成后开盘价将超过万元。而当时京沪核心地段的中高档商品房也不过就是这个价格。

当时，就有专家认为，这样规划和管理土地的方式对于房价将起到很大的促升作用。但有关部门以“更有利于城市统一规划管理”的理由否决了这一点。

行至今日，房地产相关收入在地方政府收入占比中已经超过了50%，改革财税分配制度的最好时机已过，让地方政府自毁饭碗早已难上加难。

三方都预期房价上涨，都在窥测另两方态度的同时，一边内心纠结一边暗自加磅。于是房价也就脱离了三方共同期待的“缓慢上涨”这一目标，转而一路狂奔。

这种疯狂的上涨无疑是三方都不愿意看到的，但是，螺旋已成，谁来迈出第一步？谁来先叫一声停？

现在，我们可以回过头来看看去年抛售内地房产的李嘉诚了。事实验证了他的老谋深算。他亏掉的是从今年以来由于房价疯狂上涨而错失的利润空间，但逃离了令各方泥足深陷的囚徒困境。

可悲的是，李嘉诚毕竟是少数，大多数人仍然圈在这个危险游戏中无法脱身，甚至甘于献身。心理上的胶着，比激烈的对峙更难以克服。

至于谁能让这种尴尬局面真正停下来？恐怕只能寄希望于某个黑天鹅事件了。只是一旦如此，后果就是玉石俱焚的局面。

这时，需要做的是再度审视三方力量。

至今为止的政府调控，所致力的方向就是在人民币不可自由兑换、政府直接参与生产活动的大经济背景下，让控制局面的牌更多一点。让局面不至于到了某一天全然超出了政府的掌控能力。用各种信号告诉另外两方：不要再让房价涨上去了。手段也很明显，归根结底就是信贷、土地。

至今为止的房地产商，所致力的方向就是让资金链不至于太过紧张，能够确保企业平安地度过政府调控中形成的资金紧张期。同时尽量把一些生长性良好的项目拿在手里，让自己在上涨预期中不要太输给同行。

而购房人的期待最简单：上车，并且尽量在车上站到更好的位置。三方力量中，购房人最为分散，四下群起买房的景象很容易造成他们的心理恐慌，导致他们看不清规律。事实上，在一次次调控中，房价早已有了固定的起伏规律，抢在调控政策出台之前上车的人是最不理智的，他们没有抗御风险的力量，但缺乏的是抵抗心魔的定力。

在这个复杂螺旋中，购房人既是房价上涨的最大受害人，也是最直接的推手，最彻底的接盘者，更是力量最弱小的一方。

所以，囚徒困境之下，谁应该先撤伙，还不明白吗？

“楼市心理调查”系列之四：房价背后的金融推手

黎岩：金融已然是助推房价的最有力杠杆，数轮调控政策打击目标瞄准购房需求，但打击方式只有一个：通过准入门槛和信贷额度卡死金融通道。

买房人、政府、房地产商，从买到卖所形成的链条中，实际上每一环都抱有相同的期待：房价缓慢上涨，但是每一环在实际运行中，却都不期然地造成了动作变形——开发商下注于整个产业的经济支柱作用而不断高价出手买地，买房人自认为识破了政府“越调越高”的调控方式而不管不顾地疯狂抢上车，而政府虽有痛下控制之心却也要顾忌整个经济社会的正常良性运转……每一方都有自己的立场，但每一方都出自自身的利益角度出发，螺旋般将房价越推越高。

除此之外，其实还存在一股环绕夹杂于三者之间的一股重要力量，近年来甚至被认为是房价上涨的最核心因素——钱。

高涨的M2一直被认为是房价高企的直接原因，在美联储量化宽松政策带来的全球央行大印钞过程中，超发的货币被凝固在房地产上，在带来房价飞速上涨的同时也保证了基本生活用品的价格平稳。不仅中国，就连美加也没能在这轮货币超发造成的房价上涨潮中脱身。

这固然是客观事实，但只是结果，而不是原因。坦白地说：如果说货币超发造成了房价的大幅上涨，这只是简单的经济学原理解答。而更关键的是应该拆解出深层次的原因：钱为什么死死盯住了房地产业？

事实上，货币超发有可能出现在任何领域。矿产有色等资源类、不动产、土地等固定资产类在锁定超发货币上确实有先天禀赋上的优势，但是股市、股权投资等未尝不是选择的对象。

然而在国内，其他渠道锁定的资金全部失效。肇始于2014年的A股大牛市就在一次狂泻后彻底一蹶不振。与之时间相仿的“大众创新、万众创业”以国务院之力进行号召和推动，一度成为资金滚滚流入的销金窟，大到买卖二手车、理财产品，小到快递叫餐、美甲，都能烧掉成千上百亿的巨量资金，却后续无力，迅速在一年多的时间内由火热转为寒冬。

大幅度的货币超发之下，为什么只有楼市一枝独秀？甚至在从3月中下旬密集出台各种调控措施后，买房人和卖房人也只是进入了观望状态。似乎在楼市里，永远看不见像别的领域那样一声令下就迅速一溃千里的局面。

那恐怕是因为起码迄今为止，所有涉及方对楼市的预期都还没有得到改变。

在“317新政”之后，北京有上千“在途单”（已经开始交易但还未网签）面临毁约或者多交上百万首付的艰难选择，但在迄今为止听到的消息中，有业主到主管部门“冷静维权”，希望能追认其交易单合法，有业主开始发动亲戚朋友广泛借钱，也有业主匆忙变卖自己的股票、汽车来变现。基本上，除了彻底资金链断裂而无从维系者，绝大多数的买房者还是希望交易能够成功。

他们给自己的借口是：不想损失已经付出的定金钱。但实际上，如果相信调控能使得房价回落，那完全可以舍弃定金，等待房价跌到合理值的时候再出手买房，何必承受高额的借贷和杠杆呢？

而不少处在犹豫中的卖方立刻收回了自己的房屋，想等着“世道转好”的时候再卖房。

以万科为代表的开发商们陆续在年报中声称要计提资金，准备迎接房价下跌。但是，2016年底，万科在正成为黄金之地的北京市通州区开出了新项目，单价超过8万元。新政之后，通州也成为调控最紧的地域之一。

口是心非的是，在出台调控政策最严厉的北京，万科并没有为这个项目留出亏损预期。相反，它开出的13个计提项目，全部位于三四线城市边缘新城。与其说是因为调控措施而出现预期中的下跌，不如说这个项目盈利前景本来就不理想。

一切决定背后的逻辑，都是围绕着房价上涨而暗暗设定的。在任何一方心里，都没有预设出“房价下跌”这一剧情。

做出同样选择的还有金融机构。

3月的最后一周，上市公司的年报开始密集发布。从目前已经发布的银行年报中，直接就可以触摸到2016年楼市的火热。

经济下行压力大，“权威人士”对未来L型经济走势一锤定音。而与之相伴相生的，是银行不约而同地集体加码房贷。

无论增量还是增幅，房贷都构成了银行零售贷款的绝对主力军。平安银行房贷增幅85%、中信银行房贷增幅63%，分别创出近四年和五年的新高。江苏银行房贷余额占比超过50%，招行房贷余额占比接近48%，银行贷款的半壁江山都已经握在房贷手中。

原因还是老生常谈的那一个——“安全性”。以中信银行为例，去年房屋抵押贷款的不良贷款率仅为0.37%，远远低于全行1.69%的平均不良贷款率。

每每在评估房地产泡沫时，房贷的优良表现都会让这个本就艰难的判断过程变得难上加难。事实上，国内购房者首付成数高、乐于提前还贷的储蓄型个性与欧美大相径庭，而国内金融工具的单一也降低了坏账的风险。没那么多创新金融工具，没那么多断供的个人，这使得个人房贷成为银行最喜欢的经营品种。

2016年7月，成了中国银行史上最荒诞的一个月，当月人民币贷款增加4636亿元人民币，其中住户部门贷款增加4575亿元，而短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元。

翻译一下就是：这个月发放的所有贷款都来源于个人房贷，甚至个人房贷的新增规模超过了总的贷款新增规模。各行各业都不贷款了，只有个人购房者一笔笔几十万至数百万的贷款，撑起了本月的贷款增额。

除了对个人贷款的明显偏爱，金融机构对房地产企业也是青眼有加。房地产企业重资产、抵押物分明的特点，使得它们成为最让放款机构放心的企业。就在2016年，人人都称房地产过热、恐怕难以为继之时，一个在国内不同城市连续拿地的大型房企的负责人私下透露说，自家企业的综合贷款成本不足2%。这样低廉的资金成本，无疑又成为房地产企业们争相拍出地王的直接供血来源。

而在此背后，仍然秉承着相同的逻辑：房地产将在未来一段时间内仍然处于上涨态势。这是银行乐于向房产买卖双方放款的心理牌。

在贷款评估时，银行的安全防线放得很高，评估价通常是市场价的七折。市价百万的房子，最多只能从银行贷到70万元。这也就是说，银行足以承受房价下跌30%而毫无压力，如果计算上房地产的历史涨幅和通胀等因素，银行的抗压力性就更强。

这是钱越来越向房地产业集聚的一大原因。在国内的金融环境下，不动产信托等国外早已驾轻就熟的金融工具远远称不上主流，银行贷款就是产业支撑的主要金融途径。而资产的良好预期、评估时的高风险警戒线、国人的消费和储蓄习惯……无一不是为房地产业提供良好背书的正面因素。

这就使得金融成为了助推房价的最有力杠杆。最直观能够验证这一点的就是，每一次的调控政策，打击目标都是购房需求，但是打击方式只有一个：通过准入门槛（户籍、社保年限等）和信贷额度（二套房提高首付、提高利率）来卡死金融通道。

钱是所有产业的滋养之源。于是，每次调控都会在短期内见效，市场陷入观望，交易趋于停滞。然而每次调控都无法彻底见效，每当快要因流通不畅而导致坏死时，调控政策都会放开。这时期待已久的购房者蜂拥入市，不但前一次调控成效化为乌有，甚至会出现报复性的价格反弹。

而这一次号称最为严厉的调控是否会重蹈覆辙？一个悲观的答案是：很有可能。

起码截至目前为止，还没有一个行业能够像房地产业这样，从产业角度上能够连接上下游无数行业和无数就业岗位，从发展角度上能够和一个国家迅速现代化城镇化的路径不谋而合，从心理上能够和人们提高生活水平的心理预期方向一致，从结构上能够顺应央地税收的两重需求……甚至，房地产业还没有那么高的专业门槛，即使粗放一点也可以把它玩转。就连这小小的一点，也与目前国内的发展阶段能够完美吻合。

曾经，汽车产业被寄予厚望，认为是有可能成为支柱性产业的最佳替代。最兴盛时每个省市都有自己力捧的车企，然而它因为技术门槛过高而无力持续。此后，通信产业、金融产业、互联网业都先后被寄予希望。然而，这些产业始终是少数人的盛宴，没能像房地产业一样成为一场全民的狂欢。
转机的发生需要如下几个基本条件：

第一，信贷始终收紧。这是有可能的。在不久前的博鳌论坛上，央行行长周小川表示，连续8年高达12%以上的M2将在未来几年内得到遏制。不断加大的汇率压力，也成为影响房价的一个因素。

第二，加入新的更有力的调控因素。这个答案也很明显，就是箭在弦上的房地产税。不过由于立法的周期性，它还需要五年以上的时间。

第三，出现更好的经济产业替代房地产业成为国民经济和地方财政的双重引擎。这一点，短期内恐怕很难。

最后一点，户籍或社保年限等政策取消，买房无须成为一个人在选择居住城市时，为了保有必要的尊严而必须做出的购买性选择。对此，不多解释。

集齐四颗龙珠，换房价下跌。那么，这个几率究竟有多大呢？想必很容易得出答案了。

（作者系资深媒体人。本文仅代表作者观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）

其实，买房与否，答案根本不复杂，只需要问自己两个问题：

第一，我能不能不买房？——我真有朋友不买房，在京城租房过日子，相当潇洒和满足。
第二，如果我手上有一笔钱，比如100万以内，除了买房，我还有没有其他选择？

谈论房价的正确姿势是什么？

子桐：我对《房价之谜》的分析、论证与结论实难苟同。最大的不赞同是，作者对房地产棋局中多种变量认知不足。

谈到房价是否合理，作者花大量篇幅分析了租售比和收入房价比这两个国际流行指标，而这两个指标在中国早已超过了临界值且根本没有约束力，看似逻辑自洽，实则未经实证。以租售比为例，欧美和香港的购房者和炒房者会以此指标为核心，但内地的购房者不会单独衡量这个指标，而是和房屋总价的上涨捆绑起来进行取舍。而且，内地市场的租售比正在发生快速变化。尤其是在商业公寓这个产品上，租售比的变化是人们选择投资公寓而不是鄙弃它的一个重要因素。当然，更重要的原因是资产荒导致的投资无门。

有关房价，作者认为新房的锚定作用显著，实则不然，因为一线城市的新房供给已经相当有限，锚定房价的是区域内各类房源的成交均价。而在优质二线城市如成都，甚至出现了新房价格和二手房价格倒挂的现象。所谓锚定，只是理论而已。

作者最容易贻笑大方的是“许多烂尾的楼盘就可以归入此类”。因为，中国房地产的开发模式决定了，销售排行榜100强的任何一个地产商，都无法承受哪怕一个项目的烂尾，那将带来资金链条的断裂和信用挤兑的风险。从上述几点看，我们看不到作者实地调研后理性分析的努力和力度。

作者此文最大的缺失是，没有充分考虑金融资源这个“变量”的作用。很多人分析房价都会提到货币超发，作者也有提及。然而，超发的货币是如何进入地产行业进而影响房价的，作者鲜有认真阐述给读者。事实是，货币超发导致金融机构普遍创新动力不足，他们拎着资金四处出击，追着开发商放款。开发商难以抗拒做大规模、提升排名的诱惑，纷纷接钱、进场，遂地王频出，房价蹿升。也正是在金融资源的追逐下，地产商阵营在2016年发生了严重分化，很多籍籍无名的地产商以黑马姿态挤进了前50。可以说，这才是2015年股灾以来推高房价的罪魁祸首。作者的经济学素养本应覆盖至此。

至于房价会涨会跌，我倒是赞成作者的理论分析：房价结构性分化开始后，将经历一个较长时间的深化和自我强化阶段。请购房者注意，这句话的前提是承认了现在的房价，而不是假设它会在现在的点位回落。

坦率讲，作为从业者，我很赞同作者的”龟壳”说，即中国经济背上了房价等因素促成的一副重重的”龟壳”。我一度为地产开发行业的破坏性增长感到担忧，以为那是寅吃卯粮、竭泽而渔、不可持续。但正如作者说的，中国市场分成了一线、优质二线、三四线，也就是说中国市场的梯级层次太大了，“泄洪区”幅员辽阔。因为“泄洪区”，我们屡次濒于破产边缘，又屡次走了过来。

行笔至此，购房者会问，我该如何自洽，如何选择？

其实，买房与否，答案根本不复杂，只需要问自己两个问题：第一，我能不能不买房？——我真有朋友不买房，在京城租房过日子，相当潇洒和满足。第二，如果我手上有一笔钱，比如100万以内，除了买房，我还有没有其他选择？闭上眼睛、扪心自问后，答案是相当清楚的，鲜活的个体谈论房价也就找到了正确的姿势。

中国城市战略的五大迷局

罗天昊：不同的产业选择，导致最终的城市格局迥异。一个城市到底适合哪种产业，有很多先决条件。

国家崛起，必以城市崛起为先导。中国已经跃升为全球第二经济大国，与此同时，是国内数百座城市翻天覆地的变化，归根到底，城市的兴盛，最终还是落脚在产业的基础上。

为什么同时起步的特区中，深圳和珠海差距如此强烈？为什么经济实力强大的苏州，在金融活力方面，反不如经济不发达的甘肃省会兰州？

不同的产业选择，导致最终的城市格局迥异。

近十年来，笔者考察了数十座城市，也见证了不少城市“十二五”和“十三五”规划的出笼，一个非常强烈的感觉是，光从纸面上看，几乎所有的城市发展规划都是高大上，都要发展高技术产业、新兴产业，振兴服务业。

现实很骨感。一个城市到底适合什么产业，还有很多先决条件，并非所有城市都合适高大上。积数十座城市之教训，城市选择产业需考量五大条件。

在全球、国家和经济圈中的三重定位

高端产业，遍地开花。几乎所有的城市，在规划产业时，都恨不得以高新产业为主导。视低端产业为落后产能。但事实上，主导产业的层级，还需要从其所处的区域分工与定位考量。

中国在全球产业链中处于中低端位置。以制造业为例，全球制造业分为四大方阵，美国为第一方阵，英法德日韩等其它发达国家为第二方阵，中国等新兴国家为第三方阵，广泛亚非拉后发国家为第四方阵。

在高新产业领域，最核心的技术控制在欧美手上，如汽车的顶端技术在日、德和美国。大飞机的技术，中国终于实现了零的突破，但是主要技术仍然掌握在少数国家手中，电子元件器核心技术也在欧美和日本手中。中国只在少数领域有所突破。

中国在全球产业链中的地位，注定了多数城市要以大众产业，或者说中端产业为主，高端产业只能落地在部分先发城市。中国若失去大众制造的优势，将受到两面夹击。在高端领域，受到欧美的阻击，在低端领域，被印度和越南等国蚕食。

同时，在国内也存在一个产业梯度。随着中国广阔内陆产业转移的完成，中国将形成一个U形曲线产业结构，东部沿海地区将成为研发和高端的产业核心区，以及最终产品的销售中心，而加工制造这个U形曲线的底端集中于中西部。

以制造业为例，中国制造业将出现三大集团，一是以北上广深为代表的国家高精尖制造业，总量少，但是技术处于最顶尖行列。这些城市也不以制造业为主流。二是以长三角的无锡苏州，珠三角的佛山东莞为代表的大众制造业的中心，其技术先进，基础雄厚，在制造业体系中处于节点位置。三是当下承接产业转移最集中的大陆腹地城市。

就国家内部而言，多数城市，也将注定以中端产业为主导。“十二五”期间，中国有很多城市好高骛远，走了弯路，而那些脚踏实地的城市，则普遍厚积薄发，发展良好。如中部和中南地区的武汉、长沙，合肥，郑州，重庆和成都，在过去几年中，老老实实搞大众制造，尤其是武汉和成都，都跻身国内GDP十大城市。

第三还要看同一经济圈内，不同城市的分工。珠三角城市之间，有一个有趣的现象，东莞等经济重镇，其金融产业并不发达。东莞的金融产业哪里去了？很简单，被广州、深圳和香港代做了。在珠三角城市内部的产业分工中，广深的三产比较强势，是区域性金融中心。

全球，国家与经济圈的三重定位，对于所有城市都是一种制约，尤其是很多城市喜欢搞跨越式发展，不愿意脚踏实地，老想投机，搞奇迹。

顺应发展阶段衡量时间坐标

人生有年轮，城市有节奏。尊重发展阶段，对于城市产业战略来说也至关重要。

很多地方认为，第三产业占比不高意味着城市不发达。事实上，到底哪种产业为主，要受到城市发展阶段的制约。一度风靡的 “服务业突围”，导致了部分城市的战略失误。

在国家层面，部分人开始滋生了以世界工厂为耻的情绪，过去十年，中国出现产业空心化的倾向，实体经济遭遇重创，直到2015年才重新转头，推出中国制造业2025计划。

美国经历多次危机仍屹立不倒，虽然美国是全球第一服务业大国，但它的制造业同样发达，甚至还是第一农业大国。合理的产业结构，使美国具备强大的抗风险能力和调整能力。

英国巅峰期制造业占全球工业国家的比重约在45%。美国巅峰期占西方世界的53%。中国目前仅占全球20%，且大而不强，远未至顶峰。

从发展阶段判断，中国尚处于工业化中期，制造业仍是定鼎重器。这也决定了国内多数城市，将以制造业为主导产业。

正面案例是，武汉等城市最近几年坚持制造业，夯实了产业基础，奠定了未来长久发展的根基。十几年前，武汉曾实行“两通起飞”的战略，欲以服务业为主导，结果证明走了弯路。后来武汉重新调整了战略，推行工业倍增计划，收效甚大。目前武汉处于工业化中后期，去年武汉的制造业占比40%左右，服务业略高于全国平均水平，在未来十年甚至更久，其产业还会持续。武汉服务业的占比，可能不适合像北京近80%这么高，也许 60%就很合适，这是不可跳跃的一个发展阶段。

先实现制造业的崛起，再成为服务业中心，最终实现全面崛起。武汉的产业战略具有相当的普遍性。长沙、成都、南昌、合肥等城市其实也走了一条类似的路，最近几年，中南区域发展速度称雄全国，选择老老实实搞实体经济，居功至伟。

跨越式发展导致失利的典型是珠海。改革开放初期，其它珠三角城市都通过承接香港和欧美的产业转移，率先发展工业，此时的珠海，欲实现高低点发展，以旅游业及高新产业为主导产业。

珠海由此失去了发展工业的最佳时机。上世纪八九十年代，正是珠三角各城市起飞的黄金时期，珠三角的制造业迅速发展，成为知名全球的“世界工厂”，以广州与深圳为龙头的珠三角城市群亦完成了初步崛起。制造业的滞后，使珠海超常发展的梦想落空，在第一轮的发展中，珠海逐步落后，特区光芒消失殆尽。与深圳的差距巨大。

存量与增量之争：守正与出奇

很多地方视传统产业为畏途。都将高新产业列为未来发展重点。欲以新兴产业破局。但是，如果各地都以新兴产业为突围之路，新兴产业的竞争很快将从蓝海变为红海。比如太阳能行业，各地一哄而起，最后行业动荡时，谁也难以幸免。

此外，新兴产业的崛起需要时间，而期间，地方政府如何支撑既有的格局，等到新兴产业开花结果？

在产业转型大潮中，近年来无锡选择了新兴产业和高新产业突围。无锡尚德锋芒毕露，一度给无锡带来了莫大的荣耀。但是后来，以无锡尚德为代表的光伏产业衰败，传统产业却危机重重，五年来无锡的工业占比，下降了约5个百分点，从2011年的54.2%，下降到2015年的49.3%。2015年规模以上的工业增加值，竟然比2011年还要少300多亿。规模以上工业增加值增速曾连续6年在全省垫底。忽视传统产业，导致了实体经济遭遇重创。

无锡身边还有上海与南京两个综合性城市，发展服务业，显然不应是重点。同时，新兴产业难以成为主导产业，以太阳能产业为例，全球有46个国家将其作为未来支柱，而国内几乎所有的省市，也都将其作为未来重点发展的产业。很容易同质化。无锡尚德最后在惨烈的竞争中落败，其实并不奇怪。

在高新产业领域，最核心的技术控制在欧美的手上，在国内，也存在一个产业梯度，最高端的产业，还是落地在中心城市，北京中关村、上海张江科技园、深圳高新产业园等。无锡难缨其锋。无锡过度依赖新兴产业和高端产业，甚至借太湖蓝藻事件，驱赶了不少传统制造企业，一心去搞高大上，最后光伏产业不保，传统产业不振，两头落空，忽视巨大存量，对于城市经济的发展，是非常致命的。

相对新兴产业，中国的传统产业存量巨大。相对服务业，中国的制造业存量巨大。对于多数城市来说，制造业的转型升级，比从制造业向服务业转型重要；传统产业的更新，比传统产业向新兴产业转型更重要。

值得肯定的是广东佛山。佛山的发展模式可谓三体一式：坚固厚实的实体经济、强盛丰茂的本土经济、富有活力的民营经济。内生式发展。一直以来，佛山坚守制造业，第二产业比重维持在60%左右。佛山制造成为佛山市最响亮的名片。逐步确立了家电、陶瓷等几大支柱产业，积数十年之功，逐步成为全国最著名的制造业重镇。近几年整体实力强势崛起，人均GDP直追上海。

佛山的启示是，坚守制造，坚守传统产业为主导的产业体系，一样可以有未来。守正出奇，对于多数城市来说，是必须遵循的铁律，没有奇迹，只有积淀。

特殊城市的产业布局

中国城市类型繁多，战略体系复杂多元。其中，有三大类型的城市，容易出现战略误区。分别是旅游名城，资源型城市，以及重工业城市。

与一般人印象中不同的是，那些经济比较发达的旅游城市，比那些因为贫穷的旅游城市，其文旅收入占比更高。以舟山与铜仁为例。舟山2016年旅游收入为661.62亿元， GDP为1228.51亿元，铜仁旅游收入347.30亿元， GDP 856.97亿元为，舟山经济总量大，旅游收入与GDP的比重还是高于铜仁。舟山人均GDP达到106364元，而铜仁为27366元，差别巨大。

铜仁的第二产业比重，只有28.4%，可以看到，适度的工业化补课，对于铜仁未来至关重要。铜仁的梵净山驰名国内，但是到现在还没有通高速公路。舟山不一样，市民富裕，本土旅游可以奠基。同时，其所在的长三角是富庶之地，文旅产业反比单纯依靠旅游的城市更为强势。

贵州这几年搞大规模工业化，经济突飞猛进，旅游的占比反提高了。2016年，贵州旅游总收入达5027亿元，增加值占GDP的10%左右，成为贵州的支柱产业。

穷而美，没有人来，消费不足。很多人都忽了波特在国家竞争战略理论中讲到的本土需求因素。启示是，穷而美的地方，光靠美丽事业容易成为空中楼阁，适度工业补课，只要在生态压力范围内即可。

资源型城市的转型，误区也不少，最典型的是，都想做文化产业。其实鲁尔等发达国家的传统资源城市转型，有两个隐秘的前提，一是，这些城市转型前已是发达国家主流城市，资本雄厚，衍生产业和文化产业都有很好的基础。欧美处于强势地位，做文化旅游产业有根基，有市场。二是，它们的转型持续了数十年才最后成功。

国内很多资源型城市转型，其实不合适学鲁尔。国内资源型城市，多数是穷人城市。国富民穷且贫富分化严重，普遍消费市场不足。北京可以把首钢老厂区和798工厂做成文化产业基地，但是很多穷地方的资源城市，做了多年的文创产业不见效果。总体经济实力跟不上。山西、东北、陕西这些地方的资源型城市文化产业做不起来，根源就在于此。

只要资源没枯竭，就继续做资源，有煤炭，有石油，难道不开采？亏损则需国家担责。鲁尔区、日本北九州转型，国家都曾补贴。

继续发展资源产业的同时，唯一的问题其实就是产业接续和衍生产业的问题。最好的选择，是上下游以相关产业。还是工业。文旅是辅助产业，不能主业。

湖北的黄石转型相对成功。除矿业以及有色金属外，黄石还有以东贝为龙头的机械制造业；以美尔雅为龙头的纺织服装业；以劲牌为龙头的食品业。转型要成功，还是靠工业。

重工业城市转型的要害，不在抛弃，而在中和产业结构。很多传统的重工业城市，其实技术基础，产业工人的素养也很好。东北长春的汽车、装备产业就很有基础。关键有三点，一是由重到轻，发展大众消费型的产业，二是发挥技术优势，装备制造，重工业领域的存量盘活，三是发展生产性服务业。不能一说转型，就往服务业方面靠，甚至有部分中国著名钢城，不顾本身特点，要抛弃钢铁行业，做大健康、生态产业，方向明显偏了。

权力坐标

中国是一个不完全的市场经济国家。市场与权力，交替决定资源配置。

中国城市的公共资源安排，是按照政治地位排队。在这种体系中，直辖市处于第一梯队、省会处于第二梯队，计划单列市处于第三梯队，其它常委兼任书记的地级市属第四梯队，一般城市处于第五梯队。县级市处于第六梯队。镇处于第七梯队。

在文教领域，中国最顶级的高校，包括北大与清华，均设立在北京。在医疗资源方面， 2016年中国十大医院中，北京独占其四，在经济领域，110多家央企中有超过80家以上的总部驻跸北京，超过其它所有城市总和。至于中央机构，则更是全部集中于北京。北京世界500强总部已是世界第一。它是中央银行所在地，也是三会所在地，是政策的策源地。2016年，北京的本外币存款余额138408.9亿元，冠绝全国。北京对于资金的吸附作用，远远超过其它城市。

这样的城市，三产自然发达。2016年，北京三产占比达到80%以上，为国内最高，它的金融行业增加值居第一位，占GDP比例为17.1%；文创产业也超过10%。北京在全国的地位，正如省会、首府在各个省和自治区的地位。在几乎所有的省会城市中，三产都比较发达。很多落后地区的省会，三产也能够比发达地区的一般城市厉害。无它，全省的资源都集中在它手中。

比如经济发达的苏州，其本外币存款与GDP的比值不过1.3，但是，经济不发达的甘肃省会兰州，其存款余额与GDP的比重，竟然可达2.8，吸金能力强过经济发达的苏州。在一省之内也是如此。苏州经济比南京更强势，但是吸金能力就不如南京。南京的本外币存款与GDP比值达到2.7。吸纳资金的能力强过苏州。

不仅公共资源的分配，要考量城市的权力所处层级，很多没有完全走出审批制的垄断行业、半开放行业，都依赖城市权力体系。比如地级市可以做城市银行，再发达的县级市却没有权限，这就不是市场选择，是权力布局。

处于权力体系中端乃至下端的城市，产业选择空间就小多了。笔者这些年看到很多禀赋一般，层级也一般的城市，产业规划中却有种种宏图伟略，说说可以，真推行就是致当地于不利之中。
充分考量自己在权力体系中的地位，合理布局产业，也是很多城市需要尊重的现实。

反思中国楼市五次低谷

刘渊：明年，中国楼市很可能迎来一次或大或小的调整。展望未来之前，我们不妨先回顾一下过去几次的楼市低谷。

房地产是一个周期性很强的行业，中国大陆楼市虽然还没有经历过完整的大周期，但小周期调整却已经发生过很多次了。随着“930”后各地楼市调控政策的密集出台，明年很可能又将迎来一次或大或小的调整。展望未来之前，我们不妨先回顾一下过去几次的楼市低谷。历史不一定会重复，但至少能给我们一些参考。

我经历过的第一次楼市低谷不是在大陆，而是在香港。2003年我在港大读MBA，当时香港刚从SARS疫情中恢复，也是楼市的最低谷。房价比之前的高位（1997年）下跌了70%。由于房价暴跌，很多购房者的资产抵不上欠银行的贷款，而成为“负资产”。

此次房价大跌的主要原因是1997年的亚洲金融风暴，但香港政府的“八万五建屋计划”也被认为是造成楼价下跌的重要原因。由于1997年之前香港房价连续上涨，为了抑制过高的房价，特区政府首任行政长官董建华在1997年发表的首份施政报告中提出，计划每年供应不少于85000个住宅单位（当年香港建成的住宅单位是64400个）。由于施工周期的原因，首批“八万五“时期新建的单位在2000年面市。2001年又建成了10万个住宅单位。经济低迷加上供应充足，使得此后的房价继续下跌。

根据经济学的基本原理，增加供应是降低价格的正确办法。但正确的政策在不适当的时机推出，也不能取得理想的效果。当年我接触的很多香港市民都对“八万五“颇多怨言。这一政策随后也逐步淡出，2002年以后，港府大幅降低了住宅供应数量，2010年仅有19800个住宅单位建成，不到1997年的三分之一。不过，到今天，香港的房价已经比此前的峰值1997年高出40%。当然这已经是后话了。
港大毕业后我回到上海，加入了中原地产，很快就遇到了又一次楼市低谷。刚进公司时，我就听到很多关于上海楼市火爆的传闻。和现在那么多的限购限贷政策相比，当时对投资需求完全没有限制。二手房交易中，除了印花税、契税之外，没有任何其他税收；还可以做“转按揭“，即上家没有还完的贷款，可以直接转给下家继续还。交易过户手续也相当方便，一周内就能拿到产证。据说，在2004年一年内，有一套房子在同一家中介门店被卖了6次。很多买家一大早带着钱在中介门店门口等开门……

然而“好”景不长，2005年初以“国八条“为代表的一系列政策重拳出击，上海楼市顿时陷入低谷。当时的政策包括对不满2年的二手房交易征收5.5%的营业税，停止转按揭，延长过户时间等，上海政府还提出新建”两个1000万“（即1000万平方米配套商品房和1000万平方米中低价商品住房）。政策高压之下，炒家受到严重打击，市场上投资投机需求完全消失。此后不到一年的时间内，上海二手房价累计下跌17%。其中一些炒家集中的楼盘，价格下跌幅度超过30%。这也是后来的历次楼市调控中，效果最明显的一次。由于当时炒房现象只是集中在上海，因此被其他地区的业内人士戏称为“上海生病，全国吃药“。

我经历的第三次楼市低谷出现在2008年。当时房价的下跌最早是从深圳开始的，由于2007年深圳房价大涨，银行从年底开始收紧房贷，四季度深圳房价就开始下跌。到了2008年，金融危机的影响逐步显现。首先是外资企业、金融行业，以及外贸相关等传统高收入行业开始减薪裁员。其他行业虽然暂未波及，但人们对未来收入的预期都有大幅下降。购房需求自然也大幅减少。开发商不得已开始降价促销，但效果并不理想。因为人们预期房价还会继续下降而选择观望。中介行业也出现了关店潮，有些公司完全退出。当时南方有家中介代理公司携上市之利，大举拓展上海、成都市场，终因时局不利，只能黯然退出。

这一轮下跌是大陆楼市仅有的一次和政策无关的调整。由于年底政府很快出手救市，降息、减税、“四万亿”等一系列政策密集出台，因此房价从2009年初就开始止跌。期间上海二手房价累计下跌了13%，深圳因为下跌开始的早，累计跌了26%。由于开发商有资金压力影响，新房市场的价格跌的比二手更厉害，深圳跌的最多的一个楼盘价格暴跌60%。和政策调控相比，经济原因造成的楼市调整幅度要大得多。

同时，由于这轮调整中，二三线城市受影响很小，表现比一线城市更稳定，房企纷纷加大这类城市的投资力度。此后几年中，二三线城市建设规模保持高速增长，但需求并未跟上。这也为后来这些城市的高库存埋下伏笔。

我经历的后两次的楼市低谷分别发生在2011和2014年。这两次低谷期，主要是成交量的下跌，房价的下跌幅度并不大，因此地产行业以外的人应该感受不深。但背后的原因有相似的地方，都和限购限贷有关。

“四万亿”为代表的一系列政策虽然稳定了经济，但对房地产的负面作用也逐渐体现。2010年起，楼市政策逐渐收紧。5月，北京成为首个实行住宅限购的城市。到2011年，限购全面铺开，全国46个大中城市出台了“限购令”。超过120个城市出台房价调控目标，10个城市出台针对楼盘的强制“限价令”。同时央行全年3次加息，6次上调存款准备金率。房地产政策全面收紧。

由于这是第一次遇到限购限贷，楼市买卖双方陷入观望，成交量大幅下降。价格则跌的不多，一线城市二手房价下跌持续了6个月左右，平均跌幅5%。由于改善、投资需求都被抑制，市场上刚需类产品表现良好，豪宅则大受打击。上海的豪宅价格从2011年到2014年基本没涨。这也导致了几家以开发豪宅著称的房企表现低迷。

除了对当年成交量、价的直接影响之外，限购政策对后市的间接影响则更为深远。由于商业办公物业不受限购影响，开发商转向商业地产，各地政府也顺势推出了大量商办用地，一时间供求两旺。直到今天，很多城市都面临商业地产供大于求的窘境，根源还要追溯到当年的住宅限购。

限购限贷以外，这一轮调控还有一项重要政策，虽然没有明文宣布，但对后市影响极大。那就是对房企融资的限制。2011年以后，房地产开发企业在股市、债市、银行贷款等传统渠道的融资均受到严格限制。对外部融资依赖很高的开发行业被迫转向新的渠道——信托。由于房地产行业对融资需求规模巨大，随后几年信托业务高速增长。同时，很多银行理财产品也最终投向房地产项目。这一现象成为了2014年楼市调整的导火索。

2014年2月，兴业银行内部通知“暂停房地产夹层融资业务”的消息在网上流传，同时还传闻有其他银行跟进。其中原因并非是政策收紧，而在于三四线城市房地产市场库存高企，表现持续低迷，银行出于风险考虑，主动收紧房地产融资。而在同一周，杭州两个楼盘突然宣布降价，引起行业内的极大关注。随后，又传出某家地方性房企破产的新闻。

在没有政策变化的情况下，市场出现这样的变化，是否意味着大陆楼市难以为继，大周期拐点来临？当时持这样观点的机构客户不在少数，尤其是外资机构，纷纷看空中国。在那段时间，有位驻香港的基金经理每周都给我打电话，确认我对市场的判断有没有改变。大概在他认识的人里面，我是为数不多的认为市场不会崩盘的。我的理由也很简单，政府手里还有很多托市储备政策，比如放松限购限贷，购房退税等等。除非这些政策都没效果，否则市场还不至于崩盘。

从市场的实际反应来看，表现和2011年那轮类似，重点城市成交量大幅下降，但价格跌的不多，一线城市二手住宅价格跌幅在5%左右。但全国高库存的问题越来越严重，施工建设也出现负增长。当年全国新房的销售面积出现了自1998年房改以来的第二次负增长（第一次是2008年）。在这样的背景下，2014年9月底“930新政”出台，政策转向鼓励购房，楼市重拾升途。后来的故事，大家就应该很熟悉了。

弹指一挥间，回顾过去十多年楼市的起起伏伏，我们大概可以得到这么几点经验教训：

建立长效机制非常重要。因为房地产行业的特性，从施工到建成有至少1、2年的间隔。决策不能只看眼前，否则很容易和行业小周期叠加，加剧负面效果。同时，政策推出的时机也很重要，避免市场大起大落。另外，不能迷信行政压力。短期强压虽然见效快，但基本面不改的情况下，要么“按下葫芦浮起瓢”，导致其他领域出问题；要么后期出现报复性反弹。

博鳌之辩：中国楼市泡沫会破吗？

原中国财政部科研所所长贾康认为，十五年内一线城市均价不会下行。齐鲁资管李迅雷则表示，2020年左右全国房价会普跌，之后该涨的还会涨回来。

每年博鳌的最后一场论坛，都留给了过去一年最为火爆的大事。去年是“博鳌之辩：谁是股灾祸首？”，今年的议题，自然是房价。

2016年春夏以一线城市牵头的全国房价普涨势头，在930新政后得到些许遏制。然而平静表面下涌动的暗波，终于在2017年农历新年后喷发了出来。两轮疯涨间隔时间之短，势头之猛，让有购房需求人群中为数不少的一部分，绝望加倍。北京3月10天出台9项新政，确实会对市场起降温作用，却也同时把普通老百姓购房选择的空间一缩再缩，甚至还把许多已经一只脚踏进“有房”大门的、签了合同没走完网签流程、或是艰难凑够首付准备定房的人，生生卡住。

关于中国房地产泡沫破灭的预言10年前就开始了。但直到今时今日，房价还在涨，泡沫破灭却一直没有到来。没有只涨不跌的市场，也没有只吹不破的泡沫。美国次贷危机、日本楼市崩溃的记忆鲜活如昨，中国会是例外吗？下文为论坛部分发言实录，力图完整呈现观点碰撞，希望能为我们自己的判断提供参考。

吴晓求（中国人民大学副校长）：只有大幅下调私人部门买房的杠杆，泡沫才不会破

无论从哪个角度，我们通过经济学的理论分析，都得不出楼价如此之高的结论。一个国家房地产的价格和这个国家经济发展的水平、市场化的程度，特别个人收入的水平是有某种关系的。当然，我们从另外一些数据里会发现，楼市价格如此上涨也有某些逻辑。

2013年，我已经觉得北京房价非常离谱。我那时和任志强打了个赌，他天天号召大家买房子，我则希望大家买股票，因为在我的概念里，一个国家居民资产的主要部分如果是房子，这个国家就很不正常，正常的国家里，居民资产的主要部分应该是证券化的金融资产，特别是股票、基金。所以我打赌说，现在北京房价七万元一平，不可能再往上涨了，五年以后看谁能赢。一开始我雄心勃勃，因为中国不可能违背这样的规律，但是到了现在发现，我输的概率要大了。

后来我思考为什么上涨有其必然性，原因在M2，就是广义货币。从2008年金融危机以来，中国M2的增长速度太快了，比GDP的增长速度平均要高五到六个百分点。到现在为止，中国的M2已经达160万亿以上，GDP是70多万亿，大概是2.1倍。这个巨大的存量M2是要购买资产的，它不会以现金状态出现，少量存在银行，更多的会追逐能够带来利润的资产。可是中国金融体系提供的资产非常有限，股票又不敢买，债券也不多，所以大家开始买房子了。这么大存量的M2显而易见会导致房地产价格如此上涨。

我们本来也可以通过一些途径消除M2的压力，比如人民币贬值，但我想中国不可能让人民币大幅度贬值。美元兑人民币汇率从去年的6.2、6.3，到现在的6.9，贬了10%。这把一部分存量M2的压力消除了，但是还不足以完全消除，所以剩下的就跑到这儿来了。如果大幅下调所有私人部门买房子的杠杆率，就安全了，泡沫就不会破灭，如果做不到，泡沫就会破灭。

但是泡沫破裂不会给中国带来金融危机，这一点和2008年美国次贷危机引起全面金融危机不一样，原因在于，中国这些房子做成证券化产品的比例非常小，几乎没有，这样一来并不可怕。

李迅雷（齐鲁资管首席经济学家）：2020年左右全国房价会普跌，之后该涨的还会涨回来

决定房价的有两个流，一个是人口流，一个是货币流。目前中国的流动人口数量在减少，根据国家统计的数据，流动人口在2015年减少了五百万，2016年大概减少两百万。另外，外出农民工去年只增加了五十万人。这体现了人口流动性的减弱，表明经济趋势往下，城市化进程也在放缓。房价首先体现在人口现象，用人口可以解释很多城市房价的上涨，比如说去年全球涨幅最大的两大城市，一个是合肥，一个是厦门，这两大城市的人口流入量都在全国第一第二位。同样也可以解释，大连为什么在2016年房地产这么火爆的时候，反而房价是下跌的，就是因为它的人口在净减少。所以如果人口的流入量减少，房价支持的力度也会减少。

第二点看货币，就是资金流。北上广深房价上涨更多还是一种资金的集聚，因为上海不是上海本地人的上海，而是全国人的上海，纽约的房价总体要比上海高，因为纽约是全球的纽约，而不是美国的纽约，所以资金的集聚对于房价肯定是会有影响的。

我认为房价可能在2020年左右出现全面性下跌，因为首先人口流并不支持，另外货币增速也会随着经济增速的下降而下降。当然，因为任何的泡沫破灭都是非理性的，都会造成恐慌性的下跌，所以要跌就一起跌。

跌完之后，该涨的还是会涨回来，因为中国经济毕竟还是有它的动力，北上广深已经成为全球的大都市，也会成为一个国际化的大城市，而目前城市的住宅用地供给还是不足，房价的差距没有拉开。曼哈顿比旁边的新泽西房价贵很多，但上海市中心跟郊区的差距不大，这很不正常。全国的结构调整肯定会延续，中心城市、大都市圈地段房价还会保持上涨。未来中国人口就集中在四个地方，长江三角洲、珠江三角洲、京津冀地区，再加上武汉、长沙等中部城市。这是将来人口更加优化的过程，由于人口的这样一种流向，这些城市的房价是有支撑的。

贾康（原财政部财政科学研究所所长、华夏新供给经济学研究院首席经济学家）：十五年内一线城市均价不会下行

中国现在的楼市基本格局是冰火两重天，如果说是因为货币供应过大，为什么它不体现在冰那边，只体现在火的这边？中国的广义货币供应量M2是不是过高，还有争议。

中国的楼市问题主要是，由于随着城镇化推进，中心区域不动产价格表现出上扬曲线的过程中结构方面的问题所导致的。冰火两重天，火的难受，冰的也难受，结构问题是最主要的实质性问题。不否定火的这边有泡沫，但它不是所谓带来系统性风险的泡沫，冰的那边不是泡沫的问题，是去库存的问题。

在学术讨论里，大家都承认泡沫的存在。但对泡沫的认定往往见仁见智，一般泡沫破了以后，大家才知道什么量值以上属于泡沫。日本在上世纪九十年代初，在整个经济停滞过程中，很明显地出现了不动产价位大幅度的回调。但那时日本的城镇化水平是77%，中国现在城市化水平不是官方所说的常住人口57%，而是最新的国家统计局数据里已经同时给出的户籍人口的城镇化率，2016年是41%，比上一年上升了1.3%。按照国际经验，它要经过差不多三十个点的上升空间以后，才会转为低平发展阶段。在这几十年里面，中国差不多还有四亿人从农村到城镇居住，成为市民，只有户籍人口的城镇化率到70%的高位后，才会有一个阶段性的转变。现在我们可以说，由一线城市带动的住房平均成交价格的上扬，是符合经济学所分析的。建成区扩大总的趋势是供不应求而带来的成交价上涨，在均价的表现上，它一定是个上扬曲线，这是一个规律的发展过程，但在实际生活中造成了很多误解。我认为在可以预见的十五年左右的时间里，像北京、上海、深圳这样的大城市，不存在均价上扬曲线转变成下行曲线的可能性。中央要抓基础制度建设，使曲线虽然上扬，但不那么陡峭，特别是遏制上扬过程中肆无忌惮造成的大起大落，这是引起社会不安的不良因素，是中国的真问题。
既然中国房地产市场表现不健康，中央提出要促使它健康发展，然后对应长效机制概念，最新的指导意见是，长效机制要靠基础性制度建设。随着未来几十年内四亿人从农村转到城镇集聚，而且这些人的收入从中等收入阶段进入高收入阶段，他们的购买力要对应上有效供给的基础性制度，制度分为以下四个方面。

首先土地要在政府牵头做的通盘的合理的国土开发规划之下，适应发展过程中的弹性，形成合理从容的可持续供给。应该继续探索的经验是重庆的地票制度，在基本农田占补平衡的前提下，让远离城乡结合部的人共享改革开放成果的同时，从容有序地可持续供地，来解决中心区域扩大建成区和提供住宅建设用地的问题。很遗憾，八年多里只允许重庆一例试点，这不符合邓小平改革开放要大胆的原则，要有向前开创性的改革智慧。

第二个基础性制度是住房双轨统筹，政府要牵头提供有序供给，把低收入阶层放在公租房和公有产权房的平台上，让他们住有所居，不必涌入商品房的低端市场参与竞争，特别是夹心层。住房制度双轨统筹在可以预见的将来不可能改变，必须是在保障房的旁边和市场轨形成合理、统筹的协调。

第三，中国在PPP的概念下，已经有非常多的努力，调动政府体外的资金一起提供住宅，提供宜居城市建设所需的基础设施。要把这方面可能对应到的养老需求，由政府牵动整个社会资本形成供应，供需尽可能平衡。

第四，就是很得罪大众的，中国必须积极借鉴美国、欧洲、日本还有很多发展中国家，在住房的保有环节从无到有地形成房地产税、财产税或者不动产税。这个税制的建设中央早有要求，但到现在为止没有看到任何加快。今年房地产税被人们热议之后，人大宣布本年度内不考虑把它提交到立法过程中去，这是一个重大的遗憾。

至少这四个方面的基础性制度建设必须形成配套改革方案，坚定不移地推进，否则中国现在以限购、限贷甚至是限价方式做的房地产调控是治标不治本。它不断地在打摆子状态，在任何一个阶段，都是民众不满意、政府在焦虑，都不能够解决健康发展的问题，所以一定要找到标本兼治，而治本为上的这条出路。

中国房价泡沫收场的N种姿势

刘胜军：十九大后，中国房价将迎来历史性拐点。政府势必采取措施缓冲房价下跌，但其托市能力和意愿都在减弱。

天下没有不破的泡沫，但再没有什么比房价泡沫更折磨人的神经了。经济学家鲁迪格•多恩布什(Rüdiger Dornbusch)那句名言用来形容中国当前的房价泡沫再贴切不过了：“危机到来所用的时间比你以为的久得多，然后它发生的速度又比你以为的快得多。”

对于中国这场长达十几年的房地产大牛市，泡沫已是公认的定论，无须更多论证。唯一的分歧是泡沫还能持续多久？

问题在于，预测中国房价泡沫何时见顶是几乎不可能的任务。原因是：第一，房地产已经绑架了经济增长、地方财政和金融体系，这意味着政府总是有动力去阻止房价崩溃的风险；第二，政府仍然有强大的能力去刺激楼市。例如，2015年全国房价普遍下跌，随即官方开始放松购房限制，“房贷利息抵扣个税”这个政策只是讨论了一下并未来得及实施，房价就开始了新一轮猛涨。

因此，我们能做的仅仅是分析哪些因素的变化会影响政府“托市”的动力和能力。

收场姿势之一：货币政策中性化

大师弗里德曼说的深刻：价格是一种货币现象。房价泡沫也不会例外地源于过多的货币追逐房产。
房价

2009年到2015年之间，中国信贷平均每年增长20%左右，大大高于名义GDP增长率。截止2016年末，中国M2达到155万亿（约22万亿美元）、GDP为74万亿（11.7万亿美元），而美国的M2和GDP分别为13万亿美元和18万亿美元。换言之，中国的GDP只有美国的2/3，但中国的货币量却相当于美国的1.7倍！这是理解房价泡沫的关键数据。

图：中国货币超发严重

图：中国的货币供应量M2全球遥遥领先
来源：Levy Economics Institute of Bard College

以中国的金融体系是间接融资为主来解释过高的M2/GDP比率是牵强的，因为在2008年金融危机后这一比率迅速窜升，与之吻合的是大规模的信贷投放。在危机后的几年，中国新增M2占到全球的40~50%，这足以解释中国资产价格泡沫的来源。令人震惊的是，2016年工农中建四大行新增贷款超过60％投入了房地产。

问题是宽松货币营造的资产价格盛宴是一场幻觉。当泡沫膨胀到一定程度，央行出于恐惧就不得不开始刹车，而且这种刹车往往来得太晚，资产价格泡沫随即被戳破。历史一再证明这一点。

以日本世纪性的房地产泡沫为例。在维持了两年零三个月的超低利率后，日本央行终于在1989年5月启动加息。1989年12月29日，日本股市达到顶点后开始崩溃。房地产泡沫则反应稍慢，在1991年达到历史顶点后崩溃。

图：日本央行贴现利率

图：日本资产价格指数
来源：Maurice Obstfeld,加州大学伯克利分校。

再看美国2008年次贷危机。在保持了将近三年的低位利率后，美联储于2004年启动加息周期。加息戳破了房价泡沫，2006年房价开始普遍下跌，随即引发2007－2008年的次贷危机。

图：美国联邦基金利率

图：Case-Shiller房价指数

有人或许会问：“既然如此，干嘛加息？”原因很简单，低利率犹如在高速公路不断踩油门，当车速过快时，除了加息（踩刹车）之外没有其他选择。

2017年3月中国央行行长周小川在博鳌论坛提出“在多轮量化宽松之后，我们已经到了周期的尾部……要认真地去考虑什么时候如何离开这种货币宽松的周期”。周小川的忧虑并非杞人忧天，2009年以来的宽松货币政策产生了两大严重后遗症：杠杆率激增和房价泡沫。这两个问题目前都已经迫近临界点，如果任由其发展，发生系统性风险是大概率事件。因此，笔者判断，2017年十九大之后，随着“稳增长”政治压力的减轻，货币政策收紧是大势所趋，这意味着房价泡沫将迎来重大拐点。

收场姿势之二：土地供应制度

供求决定价格是市场经济的基本规律，资产市场亦不例外。中国的房价泡沫既有货币超发带来的“需求无度”，也有土地供应制度僵化导致的供应短缺。

在发达国家，土地基本为私有，这意味着土地供应的弹性很大，一旦房价上涨，土地供给“自动”就会增加，从而缓和供求矛盾。但中国的情况截然不同，中国土地为国有，且由国土资源部每年向各省市分配指标。上海等一线城市缺的不是地，而是用地指标。理论上讲，上海仍有大量农业用地可以转化，因为农业功能完全可以疏解到江浙农村。

从直觉上讲，东部沿海地区房价上涨压力大，应该增加土地供应。但陆铭等人的研究发现，土地指标的分配更倾向于中西部地区而非东部地区。这意味着土地供给的分配，加剧了东部地区的土地供求矛盾。政府政策与市场规律的背离有几种可能的解释：1）体现中央支持中西部发展的战略意图；2）观念误区：不少人认为一线城市太大了，大城市病突出，需要限制发展。而收紧土地供应则体现了这种意图。其效果适得其反：由于经济竞争力的差异，一线城市人口呈现“净流入”状态，土地供应限制只会使大城市各种资源矛盾更加突出。

图：中西部土地供应更加充分

来源：陆铭等（2015），“偏向中西部的土地供应如何推升了东部工资”

实际上，中国的一线城市不是太大，而是管理和规划水平差。最典型的例证是东京：东京圈的国土面积比北京市还小一点，但集中了将近29%的日本人口，生产了30%以上的GDP，2010年东京的人均GDP7.2万美元，高出全国平均值67%。2014年时，东京圈都市面积为8,547km²，人口37,843,000人，按都市地区面积计算的人口密度约为4,400人 /km²。北京市占地面积为16,800km²，都市地区面积3,820km²，2014年时的人口为21,009,000人，按都市地区面积计算的人口密度约为5,500人 /km²。可见，北京的问题不是太大，而是太集中，应该向周边卫星城疏解，形成都市圈的概念。
问题是，土地供应制度会变吗？答案是肯定的。2017年4月6日住房和城乡建设部、国土资源部共同签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知，明确提出了按照库存消化周期调整供地的量化标准：对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。虽然这样的思路仍具有计划色彩，但在尊重市场规律上体现了理念的进步。

重庆地票制度的实践为土地供应探索了另外一种路径：把宅基地复垦，然后获得相应地票（土地指标）。这种方法在保持总体耕地面积不变的情况下，把郊区的宅基地变为市区的建设用地，可以大大缓解土地供应的结构性矛盾。这一制度已经推广到郑州。重庆房地产价格相对较低，被认为与地票制度密切相关。

土地供给制度的改变，将为过热的一线城市房价降温。

收场姿势之三：破解土地财政

中国国务院发展研究中心原副主任刘世锦说，“城市政府总是有意无意把房价往高推，为什么这么搞呢？卖地有收入。”刘世锦一语道出了中国房地产“泡沫刚性”的制度关键：土地财政。

土地财政始于1994年分税制改革，土地出让金被划为地方财政收入。房地产牛市启动后，地方政府从土地财政尝到了甜头，从此欲罢不能。因此，每当房价下跌，地方政府必定想方设法“托市”，“调控”屡屡成为“空调”。几轮博弈下来，投资者已经形成了理性预期：政府不会允许房价真的下跌。
对资产价格而言，预期最为重要。要打破房价不跌的金身，就必需破除土地财政。从某种程度上，我们可以把地方政府想象成股市的庄家，终结土地财政意味着庄家的撤离，房价焉能不跌？

土地财政是个怪胎，严重扭曲了政府行为，导致了腐败盛行（与土地相关的腐败占据很大比例）。更重要的是，政府任期制必然导致行为短期化，每届地方官员都希望多卖地，不顾后任有没有地可卖。不仅如此，政府是“喂不饱”的，大量卖地收入被用于各类工程，导致政府规模不断膨胀。中国的地方政府融资平台出现债务危机，不是因为地方缺钱，而是因为地方政府过度投资，而土地财政是制度诱因。

因此，终结土地财政已成共识。问题是怎么实现这一点？这需要开源节流双管齐下。节流，就是要提高地方政府财政透明度，倒逼开支缩减；开源，就是开辟新的地方财政收入来源。从全球范围来看，房产税是最佳选择。最近几年，关于房产税的讨论一再成为热点。当局迟迟未能决策的原因是：鉴于房地产价格已是高位运行，开征房产税可能戳破泡沫，甚至引发经济动荡。这一顾虑在十九大之前仍然不会改变。但十九大之后，经济维稳压力减轻，房产税势必再度提上日程。当然，这需要立法先行。但无论如何，房产税的推出，将大大增加投机客的财务成本，抑制投资需求。

收场姿势之四：危险的杠杆

肯尼斯.罗格夫在《这次不一样：800年金融荒唐史》中尖锐地指出：所有金融危机的本质都是债务过多的危机。 过度债务是危险的。无论2008年次贷危机还是2015年中国股灾，高杠杆都扮演了重要角色。

从表面上看，中国的购房杠杆并不高，银行甚至对二套房要求70％的首付款。但这一数据具有欺骗性：很多年轻人买房，不仅借了银行的贷款，还借了父母、岳父岳母的钱，甚至借了影子银行资金。短期来看，父母的钱或许可能不需要偿还。但是当父母需要资金（例如看病）时就会成为子女的债务。因此，中国的家庭部门负债是被低估的。从国际对比来看，日本在房产泡沫最严重的1989 年，居民新增房贷占当年 GDP 的比重也未超过3.0% ，而中国2015年达到 5.5% 。美国金融危机前新增房贷 /GDP 峰值为8.0%，而中国2016年上半年新增房贷与公积金贷款占 GDP 比重已达 8.6%。中国的房贷余额/GDP目前约25%，已达到日本90年地产泡沫顶峰时的水平。中国房地产总市值占GDP的比例为411%，远高于全球260%的平均水平。从趋势看，居民购房贷款新增额/新增商品房销售额从2011年的17.3%，猛增至2015年的36.7%，2016年上半年再次创新高至56.5%，首付比其实已经低于美国金融危机之前07年时平均50%的首付比例。目前中国居民房贷收入比0.46，已超过日本房产泡沫时期的水平。父母可以帮忙解决首付款，难道还贷款也要靠父母吗？

最近公布的上市公司报表让我们得以一窥房地产加杠杆的疯狂程度：2016年工、农、中、建四大行超过六成的新增贷款流向了房贷领域，其中中国银行占比高达81.7%。

图：中国家庭部门迅速加杠杆
来源：Wells Fargo Securities

收场姿势之五：经济再平衡之困

2008年金融危机后，全球经济再平衡。作为世界出口大国的中国亦深受冲击。显然，中国经济要在新的形势下重新平衡，必需提高消费率，以对冲萎缩的出口需求。目前中国的家庭消费/GDP多年徘徊在35％左右，远低于60％的世界平均水平。

图：家庭消费/GDP

制约中国局面消费的因素很多，但房地产是一个重要因素。一线城市房价收入比高达30倍以上，严重透支了“房奴们”的消费能力。据国际货币基金组织的全球房价观察报告，2016上半年房价收入比深圳、北京、上海以38.36、33.32和30.91位居前列，房价租金比则均超过50倍。如果中国当局意识到这一问题关系到经济转型的成败，就应该下决心告别“房地产泡沫”。

结束语

中国房地产泡沫多年屹立不倒，背后是货币超发、土地供求失衡及土地财政等因素，导致政府的房地产调控缺乏诚意，进而形成“房价不会跌”的社会预期。但是，上述三大因素导致整体经济风险不断积累，迟早需要压力释放。当前制约压力释放的主要因素是十九大前的维稳压力。可以预期，十九大之后，政府行为更趋理性化，房价泡沫将迎来历史性拐点。

当然，鉴于房地产规模之大，政府对房价的下跌不会无动于衷，势必采取措施进行缓冲，但政府托市的能力和意愿都在减弱。加尔布雷斯在《大崩溃》中说的到位：“一只充满气的皮球一旦被捅破，就不会有条不紊的漏气。”

“楼市之惑”系列报道之一：短命“去库存”倒逼中国楼市顶层设计？

沈晓杰：此次“去库存新政”失败，为我们对房地产“顶层设计”中所存在的问题，提供了反思和重新设计的契机。

【编者按】针对现今“民怨沸腾”的楼市，中国最高层做出了一系列最新的“重要批示和部署”，从某种意义上说，意味着自去年中央经济工作会议所制定的、以去除行政限制、鼓励购房的“去库存顶层设计”的终结。此次“去库存新政”的失败，也再次提供了一个重新检讨房地产市场和住房供应模式的机会。“楼市之惑”深度系列报道意在梳理自1998年大规模房改启动历程和房地产市场发展史，使得读者在住房政策、房改及楼市发展的历史比较和反思中，获取曾经被忽视的更多启迪。本文为该系列报道第一篇。

在比通常公布的日期一拖再拖后，中国国家统计局每月一次在既定日期公布的“全国房地产开发和销售情况”和“70个大中城市住宅销售价格变动情况”这两份统计报告，终于在上周后半周陆续对外发布。有人猜测，这是国家统计局“太讲政治和大局意识”的缘故，也有人认为，这可能是其贯彻中央全面深化改革领导小组前几天刚刚推出的“提高统计数据真实性的意见”所致。但无论如何，最终不管是“丑媳妇”还是“靓妹子”，总是要见人的。

社会舆论和“最高指示”的双重高压，使投资性去库存打上句号

本月公布的中国房地产统计数据之所以备受重视和异常敏感，是因为从某种意义上来说，它是自去年中国中央经济工作会议所制定的、以鼓励投资为特色的中国房地产政策“去库存顶层设计”的一个转折性的终结。

被社会舆论和国内外媒体广泛质疑的中国房地产市场监管层，在对半年多来逐步波及全国众多大中城市的房价暴涨现象“无动于衷，无所作为”后，中国最高层对现今“民怨沸腾”的房地产市场，终于做出了一系列最新的“重要批示和部署”。

9月30日住建部召开的全国热点城市房地产工作部署会精神上，透露出中国最高层已经对今年以来部分城市房价过快上涨的势头高度关注。此次会议特别把这些热点城市的“重大责任”，前所未有的上升到“这些城市的房地产市场如能稳定住，对国家是重大贡献，如果稳定不住就是失职”的讲政治的高度，并特别强调对调控不力、过高房价仍遏制不住的地方，要督办、约谈，直至启动问责。

也就是在这次会议上，中国住建部明确提出了“尽快遏制房价过快上涨的目标”，这就是“房价环比不增长，逐步有回落，努力回归到合理区间”。这样的说法，已经多年未见。上次中国政府提出房价回归合理水平，还是在前总理温家宝执政时所进行的房地产调控。为落实此项目标，住建部具体提出了限购、限贷、确保土地和新房供应、遏制各种违规资金进入房市和整顿开发商和中介等多条措施。涉及全国20个左右大中城市的“国庆长假周最严房地产调控风暴”，由此拉开。

“最高指示”和社会舆论双重高压之下出台的这轮“最严房地产调控风暴”，从某种程度上来说，宣告了去年四季度开始的去库存房地产调控的“纲领性意见”，已经到了一个新的转折点，或者是告一段落。

数据揭密：投资性去库存，“高风险”未能化解楼市高库存

但这项短命的、以刺激房市和鼓励投资为特色的房地产市场调控新政，究竟给中国房地产市场带来了什么样的结果？这份“成绩单”的正负影响究竟如何？中国国家统计局最新公布的“2016年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况”统计报告的数据，为理性分析和破解投资性去库存所带来的影响和正负效应，提供了相对理性和客观公正分析的基础和依据。

衡量去库存的首要和最直接的指标，当然还是要看房地产市场商品房库存的去化。现在一般人说到房地产库存这个重要指标时，通常以商品房待售面积来代表，以为当今中国商品房的库存面积，也就在六七亿平方米左右。其实，这样的算法是非常狭隘和不科学的。

只要到中国的各类城市走马观花转一下就会发现，在GDP政绩观的刺激下，发展乏力的各地政府都把房地产作为拉动经济增长的摇钱树。此举导致的结果是大大小小各类城市，成群成片未能完工的烂尾楼盘比比皆是。而这些楼盘，正是中国房地产市场最大的库存所在，它比国家统计局统计报告中的“商品房待售面积”，要高出一个数量级。在中国官方的统计报告中，一般它是以“房屋施工面积”来表现。

如果说，在房地产市场库存的统计数据指标上，“商品房待售面积”是狭义和显性的话，那么“房屋施工面积”则是广义和隐性的。而恰恰是后者，更能反映房地产市场库存问题的严重性所在。

那么，去年四季度提出、从今年伊始就大张旗鼓强力推行的“去库存”房地产新政，究竟消化了多少房市的积压库存商品房？

根据最新统计报告，今年1-9月，尽管全国众多大中城市的房地产市场的投机炒作达到了空前的“炒翻天”地步，商品房的销售面积更是暴增了26.9%，罕见的达到了10.5多亿平方米（其中住宅销售面积暴增27.1%，高达9.3亿多平方米），但中国房地产市场的库存，却并没有怎么下降，甚至大多数还又上升了。

从商品房待售面积来说，根据上述报告，到9月末，中国商品房待售面积为69612万平方米，虽然比8月末减少1258万平方米（其中住宅待售面积减少1177万平方米），但是和去年同期相比，却反而增加了4.7%（去年同期为66510万平方米），而且，这还是在去年同期暴增16.4%后的又一个累积增长。这方面比去年同期库存略有减少的，就是商品住房了。但其幅度也和一般人以为的“日光盘”的火爆市场效应相差甚远，到9月末，中国商品住房的待售面积为41367万平方米，只比去年同期少了可怜的2.6%（去年同期为42474万平方米）。

而更能说明中国房地产市场库存严重性的“房屋施工面积”数据，则是全面上升，无一减少。据这份统计报告，1-9月份，中国房地产开发企业房屋施工面积同比增长3.2%，达到了惊人的71.6亿平方米（住宅施工面积49.1亿平方米，增长1.7%）。

这组数据说明，尽管此次中国政府以前所未有的力度推广了近一年的去库存，尽管此次去库存弄得民怨沸腾，但最终结果是，中国房地产市场的整体库存，不仅没有减少，反而有所增加。这似乎也在说明，就是让那些投机炒房者把中国楼市炒翻了天，也救不了房地产市场整体积压库存的大势。如此得不偿失，想必也不是当初“去库存新政”的设计者所能预料和想象的。

最新公布的其他房地产数据，也着实不让人放心。虽然一些楼市的火爆吸引了更多的房地产投资，但1-9月全国房地产开发投资同比名义增长也只有5.8%（为74598亿元）。这不仅和同期全国8.2%的固定资产投资（不含农户）增长相比相差不少，而且纵比2014年同期的12.5%增长率，更是不及其二分之一。

此外，全国房地产企业的土地购置面积也继续呈现下降态势。据统计，1-9月全国房地产开发企业土地购置面积同比下降6.1%，为14917万平方米，虽然下降幅度比过去减少，但如果告诉你这是在去年同期已经大幅下降33.8%的基础上，再一次的探底下滑，估计也就没有人能对此“一笑了之”了。

当然，最能展现此轮去库存“负能量”的，还是众多中国大中城市的房价史无前例的空前暴涨。本来，这些城市的房价就已经高居“全球房价最难负担城市”的前列，经过“去库存新政”后所带来又一轮百分之几十的暴涨，更是如同即将吹炸的气球一样，处在“临爆”的边缘。这也就难怪国家统计局的“2016年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”的统计报告，不仅通常公布的时间有所推后，而且还罕见的把10月上半月全国15个一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况一并公布出来。不知道这是要向公众表示，“最严房地产调控周”后全国这70个城市的房价环比幅度已有所下降，还是借此对执行中央“房价环比不增长”不力的城市进行“敲打”。

不过，这次国家统计局在公布这70个大中城市房价变动数据时，最奇怪的还是，把以往固定在数据前面的新建商品住宅和二手住宅环比和同比价格变动的情况说明全部去掉，只是在相关人员解读这份报告时才略有提及。但这也不能掩盖，9月份，在国家统计局调查的15个一线和部分热点二线城市中，新建商品住宅价格涨幅在2%以上的城市有14个，而且在其他55个城市中，涨幅在2%及以内的城市有40个；而从同比看，国家统计局这份报告的数据是：15个一线和部分热点二线城市中，新建商品住宅价格涨幅在10%以上的城市有14个；其余55个城市中，新建商品住宅价格同比涨幅在10%以内的城市有42个。

大概就像国家统计局“羞于”对这份数据像往常那样加以说明一样，处在房价暴涨之中的大中城市居民，对这份“权威统计”的真实性似乎早已没了兴趣。

比国家统计局的“70个大中城市新建商品住宅价格指数”更能反映中国房地产市场价格波动的是，来自中国房地产业协会涵盖了全国336个直辖市和地级市的一手数据。根据该协会所公布的2016年9月“全国住宅房价行情城市排行榜”，在全国这300多个城市中，房价比去年同期暴涨了40%以上的，就包括北京、合肥、珠海和厦门等10个城市；另外还有9个城市，房价同比的涨幅也高达30%以上，其中包括上海、深圳、南京、苏州和石家庄等城市；武汉、天津、福州和郑州等9个城市，房价的涨幅也超过20%。根据该项统计，全国共有58个城市（包括前面所列）的房价涨幅超过了10%。

根据国际惯例，很多国家的房价，常年处于“冬眠”状态，长期稳定在一定的价格区间。房价年涨幅达百分之十几的城市，就可以登上全球房价上涨最快的城市之列。据不久前的媒体报道，根据国外某地产机构(Knight Frank) 近期公布的全球城市年度报告，2015年全球城市房价上涨4.4%，房价涨幅只要超过16.1%，就可以“荣登” 全世界房价涨得最快的前10大城市之一。如果该机构可以把中国上述的城市都统计上，全球房价上涨最快的前几十名城市，大概要被中国“承包”了。

中国众多大中城市房价还有一个重大的问题，就是它的“超级增长”，是建立在房价本身就已经是“全球房价最难负担城市”的基础之上的。所以，它所导致是尖锐的社会矛盾和问题的严重性，就要比国际上其他城市房价上涨所带来的民怨更烈。

官方和民间的统计数据都明白无误的表明，去年四季度开始的中国房地产去库存新政，已经走到了尽头。中国的房地产市场，如何才能真正实现“健康发展”，中国的住房政策，怎样才能实现让人民满意，这些问题，已经到了非解决不可的时候了。

中国房地产到了非重启“顶层设计”不可的时候了

对于目前中国房地产市场所出现的严重问题，尽管公开报道不多，但也掩饰不了中国最高层对此的焦虑。

最近，全国各地从深圳到广州，从南京到苏州，从济南到石家庄等，众多城市都出现了密集严打开发商违规行为的浩大声势。有人更是把今年深圳对开发商的严打，和去年东莞扫黄相提并论。也有人认为，就像扫黄抓小姐，股灾拿下做空者一样，政府在为今年房地产政策的失败和“房灾”找替罪羊。

其实，中国最高层也在对目前的房地产市场问题进行反思，试图找到从根本上解决问题的办法。但他们的着力点，似乎还是在因城施策、分层而治、甚至是一市一策的习惯思维上。

一般人提起中国的房地产问题，常常也把责任归罪于地方政府，但问题真的如此吗？

在中国各级政府的房地产市场和住房政策的考量中，通常有三个指标决定和左右其政策和市场的导向。这就是地方的GDP发展，政府的债务化解，最后才是住房民生。如果中国最高层看重的是房地产的发展对GDP的拉动，对经济增长的贡献率，那么，地方政府在房地产政策和市场考量上，首先想到的，就可能是如何通过抬高房价提升GDP，同时也正好捎带消化政府债务，至于市民的住房民生和权利问题，则就可能处于无人问津之地。

非常不幸的是，在当今中国官场的政绩考量中，GDP和政府债务要比住房民生来得实实在在的多。甚至可以说，在目前对地方政府的房地产相关政绩的考核中，有关住房民生的指标，很多都已消失的干干净净，甚至有些地方做做样子的公租房和廉租房，也逐步消失的无影无踪，更不要说经济适用房了。

从这点来说，在房地产市场的“顶层设计”中，如果没有在民生方面制定和实施必须达到的指标（如房价收入比，经济适用房和公租房在新建住宅中的比例等等），那么，再怎么从地方政府上“动刀子”，都解决不了住房和房地产市场的根本问题；

再比如，在遏制房价过快上涨方面，中央政府要求地方各级政府实施的对应之策，主要是在限购限贷上做文章。但几年下来，随着“假离婚”之类的变通对策盛行，其效式微。而今年8月的加拿大大不列颠省对温哥华外国人购买住房征收额外的15%的物业转让费，当月就使温哥华的房价发生“雪崩”，28天内暴跌了20.7%。而这样的税收法规制定，地方无权制定，只有中央政府的“顶层设计”，才能制定和实施新的房地产相关税收政策，“立竿见影”遏制房价无序暴涨，并促使其真正回归到合理价格的水平。

所以，在房地产市场和住房政策上，一味的指责地方政府是不公平的。解决中国房地产问题的关键，还在“顶层设计”。

发展中国的房地产，究竟是为了GDP的增长，或化解地方政府的债务，还是唯老百姓的住房民生和居住人权是举，把解决老百姓的居住问题作为唯一的目标？中国高层在“顶层设计”中这个问题不解决，房地产市场的属性和定位就难以走上正道。

如果是为了GDP和政府债务，中国楼市势必要允许炒房和投机，以实现GDP的最大化和政府债务最大程度的消减；如果是以住房民生为纲，使房价回归到普通百姓买得起的合理水平就会成为房地产调控的“主旋律”，从住房福利保障政策到遏制炒房投机新的税制，都会应运而生。

而现实是，尽管今年5月中国的“权威人士”就在人民日报上呼吁让房子从投机炒作属性抽离出来，“回归居住属性”，但楼市政策的“顶层设计”，无论是在“大政方针”，还是具体的政策法规，都没有与之相配套的内容出台。这也在某种程度上导致了后来疯狂的房地产市场乱象，在全国众多城市“传染蔓延”之势。

多年来，笔者一直呼吁，要从根本上解决中国的房地产市场和住房问题，必须重启房地产和住房制度及政策的改革，创新发展能满足人民住房需求、可激活普通人住房消费的新的住房供应模式。

此次“去库存新政”的失败，从某种方面和积极意义来说，正好提供了一个重新检讨房地产市场和住房供应模式的“大好机会”，也为我们对房地产“顶层设计”上所存在的问题，提供了一个深刻反思和重新设计的不可多得的契机。

其实，只要认真梳理一下自从1998年大规模房改启动历程和房地产市场的发展史，就可以在住房政策、房改及楼市发展的历史比较和反思中，获取过去被忽视的更多的启迪。那么，中国最初的大规模房改，究竟能带给我们什么样的启示？在接下来的系列文章中我们会逐一呈现。

“楼市之惑”系列报道之二：中国房改的异化和劣变

沈晓杰：政治文明建设及政治体制改革缺位，使政府在房改中所扮演的角色由“以民为本”变质到“与民争利”。

面对现今中国房地产市场演绎出的“世界最大的泡沫”和全球最难负担的的高房价等现象，一些不明就里的民众常常把它归咎于1998年开始在中国城镇大规模推行的住房供应制度的改革。

其实，这是对中国房改历史的最大误解。

对此最感到愤愤不平的，也许就是当初作为中国住房制度改革的“总规划师”、正式在全国拉开住房制度改革大幕的时任总理朱镕基了。在房改十几年后，平时对时局闭口不谈的他，对近些年房地产市场及高房价的一段“惊人的评价”，也许更客观形象的反映短短十几年，中国楼市及住房政策上的制度异化和历史变异。

2011年4月，已退休多年的朱镕基参加了清华大学100周年校庆。在清华大学学术报告厅与清华学子交流时，他一改退下来后对当今政策“惜字如金”的“自律”和习惯，异常愤慨的用“狗屁”来抨击目前的房地产发展观。他一针见血的指出：“这房地产(问题)根子就是房改政策错误。”朱镕基说：“我们制定了一个错误的政策，就是房地产的钱，都收给地方政府，而且不纳入预算，这不得了。这个钱就是搜刮民膏，所以把地价抬得那么高。”

“错误的房改政策”和“搜刮民膏”，是这位当年的总理和启动中国房改的总规划师，对现在房地产市场和住房政策的最基本归纳。朱镕基的慷慨直言，也点破了当今的房地产市场和住房政策，与当初启动房改之时的住房制度设计，早已是“南辕北辙”。

那么当初房改开始之时的房地产市场和住房政策，究竟是怎样设计的？它和现在的房地产市场和住房问题的现状，巨大的差别究竟在什么地方？房改大规模推行这十八年来，市场和政策异化是如何一步步走到现在这个地步？让朱镕基欲言又止的当今“房改更多的失误”，又具体体现在什么地方？

要搞清让朱镕基不便细说的上述种种问题，就必须全面回顾和反思这一二十年来中国的房改历史。只有通过历史和现实的比较，才能更清醒的认识在这一二十年里，导致当今民怨沸腾的房地产和住房政策，究竟是怎样一步一步“失误不断”、逐步跌入“深坑”、最终走向今天“异化变质”的。

朱镕基的房改初心：一切围绕解决群众住房困难而非GDP

现在左右中国房地产市场和住房政策的最基本的立场和目标，毋容置疑，是保经济、保增长。尤其是2008年出现全球性金融危机后，每当国内经济增长不振，或者房地产市场“泡沫不举”，从顶层到地方，各级政府总是会出台各种救市政策，唯恐房地产对GDP的贡献率下滑。这也使得本来就市场要素不强、自由竞争不充分的中国房地产市场，失去了一次又一次的按照有限的市场规律“去泡沫”机遇。

政府究竟应该在中国房地产市场和住房政策中起到什么样作用、担任什么样角色，是以解决老百姓的住房问题为纲，还是唯GDP和经济增长率是举？今天中国各级政府的选项和现实操作无疑都是后者。其实，在这个涉及房地产市场和住房政策大是大非的方向问题上，当初房改启动时的选项，和今天的政策及市场走向完全相反，那时候政府推动和实施房改的出发点和立足点就是如何解决老百姓的居住问题而非其他。至于房改尤其是商品房市场发展对经济增长的促进，那最多也是当初启动房改时的“衍生和附带產品”，而绝非根本的目标，更不会成为政策和市场的“出发点”。

现在说到中国的房改，一般都是以邓小平在1980年的一次讲话作为起始点。当年4月邓小平约胡耀邦、万里等谈国家长期发展规划，在讲到住宅问题时说：“关于住房问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新屋可以出售，老房也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款。10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算”。上述的说法，可以说开始打开了中国房改的“门缝”。同年6月中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。国家规定，“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅”。从某种意义上来说，称邓小平是中国房改的开启者也不为过。

在这次谈话中，邓小平也讲到建筑业和住宅是“发展生产、增加收入的一个重要产业部门”，但他重点强调的是：建筑业和住宅发展起来的根本目的，是“可以解决大量人口的就业问题，可以多盖房，更好地满足城乡人民的需要”。在这里，邓小平非常明确表明了发展建筑业和住宅产业及“多盖房”，目的是为了满足人民的需要而非GDP。从这点来说，作为中国房改的开启者，邓小平对房改的目的所在指向分明。由于当时福利分房的制度惯性和民众收入水平较低，八十年代有关房改的呼吁也是偶尔有声。

中国真正的房改，是到了90年代朱镕基任国务院常务副总理之后才开始启动，直到1998年他正式就任总理后没几个月，中国正式拉开的全国性大规模房改的大幕，史称“九八房改”。所以，要说中国房改的的初衷和目的，没有人比朱镕基更有发言权。从这点来说，他可称得上是中国房改的总规划师。

朱镕基抓房地产市场和制定住房政策有其鲜明的特点：

首先，他所有政策和措施的根本点和出发点，都是围绕人民满意不满意而非经济发展的GDP等物化指标。他的住房政策，最重要的也是围绕群众来解决住房问题，而不是眼睛盯着GDP，去琢磨如何靠房地产来提高经济的增长率。他在1995年底一次关于住房公积金的讲话中指出：住房问题关系到人民群众的切身，是一个非常重要的问题。解决好群众的切身利益问题利益，才能调动好人民群众的积极性和创造性。

在他担任总理主持召开的国务院第一次全体会议上，他在讲话中突出强调的是“我们如何能完成人民对我们的重托？”他最看不惯“有的高级干部，官僚主义，漠视群众的利益”。所以他的住房政策和楼市施政的中心，都是围绕如何解决居民住房这个核心来展开。

其次，朱镕基高度警惕和重视房地产市场过热和楼市泡沫问题，并时刻要求去泡沫。和这些年来纵容甚至助长房地产热和房价快速增长的“顶层设计”截然不同，朱镕基在这方面“治国理政”时，从头至尾强调的都是解决和防止房地产热。在1993年6月他作为国务院常务副总理主持召开国务院总理办公会议时，曾经讲过著名的“加强宏观调控的十三条措施”，其中就有专门的一条是整顿房地产市场的办法和政策。他认为1991年非常好的房改形势就是被房地产热冲掉了，导致都去搞“高级房地产”，“群众的住房问题解决不了”。他还特别推荐马来西亚政府要求所有房地产公司必须有二分之一资金搭建“没有利润”、由政府分配的廉价房，另外二分之一资金搭建高价房的政策，强调“我们无论如何也要实行这个政策”。这可谓是朱镕基房改政策的“初心”。他坚决反对众多的房地产公司“不去解决老百姓的住房困难”、都去搞“高级房地产市场”。那时他就提醒要防止日本式的泡沫破灭。在四卷本的 “朱镕基讲话实录”中，人们会发现，防止房地产热和房市泡沫，自始至终贯穿于朱镕基整个的房地产施政和楼市政策之中。

可以说，只要朱镕基发现一些地方房地产热稍有苗头，他就毫无犹豫的坚决“敲打”。在2002年他“唱主角”的最后一次中央经济工作会议上的讲话中，他对此问题依旧是“初心不改”。尽管当时国内的有效需求不足已成为制约经济增长的大问题，但他还是对当时出现的房地产热提出了警告。他既不看上不少地方盖的很多高档房对GDP的拉动，更不在乎高档商品房带来的所谓效益。他最关心的是所盖住房的结构。他反问一些相关要员：“现在盖了许多高档商品房，老百姓买得起吗？”他斩钉截铁的指出：现在房地产有点热，不能再这么干下去了。

其实，当时全国只有广东尤其是深圳极少数地方的房地产“有点热”，甚至还称不上“过热”，和今年以来中国众多大中城市的房地产市场所出现的“疯牛病热”相比，更不可同日而语。这不禁让人联想：如果现在的顶层有朱镕基当年的思维，今年众多城市的楼市还能“疯”得起来吗？面对如此不堪的市场，房地产的“顶层治理”还会在大半年的时间里“无动于衷，无所作为”吗？

在朱镕基主持召开的最后一次的国务院全体会议上，他对后任政府和最大的担心和告诫，就是“经济过热”，尤其是房地产热。他语重心长的说：我讲过房地产的过热，但是我发现绝大多数同志都没有意识到这个问题的严重性，这种过热是不得了的，风险太大。

极为不幸的是，当年朱镕基“最大的担心”一语中的。从2003年后他退下后至今，房地产市场和住房问题，不仅逐步演变成为经济问题和民生问题，到今天甚至已经成为中国官方最担忧的、可能影响国家安全的“政治问题”。

第三，朱镕基在房地产施政中还有一个泾渭分明的特点，就是对高房价“嫉恶如仇”。有人认为，朱镕基退下后在清华大学百年校庆时指责现在的房改政策失误很多、尤其是说现在“把地价抬得那么高”和房地产的钱是“搜刮民膏”，是“事后诸葛亮”和马后炮，其实，这是对历史的无知。早在1994年，朱镕基在听到北京三环外有的房价卖到每平米6000元时，他用了“敲竹杠”一词来痛斥。

在中国以前的房地产市场和商品房价格管理中，政府在住房销售价格上有具体的利润水平的价格管制。比如说，商品房的利润率不能超过8%，而经济适用房的利润率则在3-5%之间，甚至是微利。但朱镕基在降低房价上的举措远不满足于此。

为了降低房价，使普通百姓买得起房，早在上海主政时，朱镕基在解决群众住房困难和降低房价上所用的高招，就是制定了“国家、企业、个人一起上的办法来解决住房问题”。到国务院主持经济工作后，他更重视在具体施政层面为降房价“深耕细作”。1997年1月国务院在成都召开的全国住房制度改革工作会议上，朱镕基为了使卖给老百姓的经适房（当时主要的商品房）房价控制在每平米1000左右，他在讲话中特别要求各级政府和建设部门，对包括划拨土地、减免税费、减收配套设施费用和建设单位合理负担等方多面采取措施。他认为只有这样，经济适用房才可以建得更多，“才能实现在低工资制度下走住房商品化的道路。”他特别强调：“在低工资条件下，房价搞高了，就实现不了住房商品化。”

正是因为在房改的出发点上有了这样“一切为解决群众住房困难” 的指导思想，所以在朱镕基施政时出台的两大房改纲领性文件（分别为1994年的“国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”【国发〔1994〕43号】和1998年7月出台的的“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”【国发[1998]23号】）中，在房改的根本目的和指导思想上，都把“满足城镇居民不断增长的住房需求”作为其房改政策的立足点和出发点。

房市中的政府角色：从减少补贴共同负担到最大的敛财工具

今天的房地产市场对于中国的地方政府来说，早已成为最大的敛财工具。有些地方政府收入的一大半，都来自于土地财政收入和房地产相关的税费。对此现象，不仅各级政府官员习以为常，并且从中央到地方都已建来起相关的制度，而且公众对此也见怪不怪，以为一切都理所当然。在老百姓买房上以土地出让金之名，狠狠的宰上一刀（有些地方的政府从房地产上所拿去的钱，已经达到房价的二分之一左右，远远超越了“雁过拔毛”地步），似乎是“中国特色社会主义”的必然一般。

其实，作为公有制的国家，中国的宪法第十条明确写着：城市的土地属于国家所有。所谓国家所有，也就是全民所有，这也是土地公有制的本质要求。作为“人民公仆”的政府，它只是一个管理者而非所有者，有哪条宪法规定和社会主义公有制的要求，人民在自己的土地上买房，必须缴纳相当于自己多少年全部收入的“土地出让费”？国民作为“全民”的一份子，适度使用（而非过度占有）自己的土地，必须缴纳土地出让金的法理依据何在？

正是因为公有制的制度属性和社会主义体制的必然要求，所以当初作为房改总规划师的朱镕基，在规划房改制度时，再也无法想象政府可借助国民买房，以土地出让金之名大捞一把。不仅如此，作为一个不忘人民重托、以解决好群众切身利益为使命的负责任政府，朱镕基启动的中国房改，总是围绕如何尽国家及政府公共财政之力，补贴和帮助群众解决住房困难。这点在他所推出的上述的两个房改纲领性文件中，都有集中的体现。

在1994年的国发43号“国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”中，城镇住房制度改革的基本内容，是要建立住房建设投资“国家、单位、个人三者合理负担的体制”；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式（也就是市民买房，政府或单位要贴钱补助）。该文件还特别把建立具有社会保障性质、以中低收入家庭为对象（政府对此的划分为城镇居民的90%左右）的经济适用住房作为最主要的住房供应体系。

在真正启动了全国性大规模房改的1998年23号文件中，其深化房改的基本原则，也突出强调“坚持国家、单位和个人合理负担”和建立“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。
上述两个房改文件中的“国家、单位、个人三者合理负担的体制”，是朱镕基早在上海主政时，借鉴新加坡等国解决住房问题的方法就已推出的。必须让大家知道的是，这里所说的是建房资金，主要是经济适用房或当时的“安居工程”。国家、单位和个人三者合理负担建房的总资金，不仅在价格上是高价商品房不可比拟的，而且，无论对国家、单位还是个人来说，每平方所负担的部分，都只有几百元，至于三者的分摊各是多少，倒没有固定的比例。

不过，当时对这三者负担多少有一个总的原则：首先是对个人承担的买房部分，要保证在当时的低工资的大背景下，普通人能买得起；其二，国家承担的部分，政府的公共财政也能补贴得起。如此把个人负担和政府补贴捆绑在一起，从某种方面来说，也保证了政府遏制房价上涨的动力。

有人从今天的角度也许说，朱镕基当年的做法，似乎不符合如今所推崇的“市场配置资源”一说。确实，朱镕基从来不是“市场万能论”派。相反，他清楚的懂得市场的局限，强调政府纠偏的功能。早在1994年的中央经济工作会议上，他就引用美国经济学家萨缪尔森的话说：市场既没有心脏也没有大脑，既没有理智也没有良心。朱镕基认为，没有政府的经济干预，只有市场所带来的缺陷，是不能得到纠正的。确实如他所说，对市场不管，当时已有不小的教训。

房改之初，正是因为有了“朱镕基式的政府干预”，城镇市民买房不仅政策规定国家要补贴上百元，而且个人每平方米也只需花上几百元就可以买得到经济适用房。可惜，由于地方政府和房地产商方面的利益集团的抵制和制约，也许还有地方和企业财力所限，在后来的房改中，购房补贴几乎和绝大多数城镇居民“绝缘”。

当然也有例外。饱受了高房价之苦，经历了房改的蜕变的历史，今天的人们一般会以为，如今的房改再也没了政府的公共财政补贴。此言谬以。放在绝大多数中国普通老百姓身上，买房上的政府补贴也许早已成了“天方夜谭”，但在一些国家机关及公务员身上，政府的公共财政补贴一直就没有停止，尽管补贴的水平远远没有和房价暴涨一起“与时俱进”。

就以国家房改的主管部门——住房城乡建设部部门2015年的部门财政决算为例，在其去年29亿多元的部门支出决算中，其部门人员自身的“住房保障支出”就占到4835.05万元，其中有一个重要的部分是用于“购房补贴”（决算支出为 955.98万元），相当于其年度日常公用经费（4889.17 万元）五分之一（19.55%）。国务院的一个部门况且如此，全国的政府机关的“购房补贴”就可想而知了。

中国的房改，从取消住房实物分配，到国家补贴（国家、单位、个人三者合理负担的体制），再到地方政府把房地产作为最大的敛财工具，通过控制土地供应和限制其他性质土地上市（农村小产权房等），达到土地财政和效益最大化，甚至与开发商合谋从中攫取暴利，以至于现在市民买房，必须向国家缴纳每平方米数千元甚至数万元的“土地出让金”，说到底，还是房改政策变质异化的结果。

可以说，正是政治文明建设及政治体制改革的缺位，使得在中国房改的发展历程中，政府所扮演的角色，也由“以民为本”变质到“与民争利”。这也是中国房改“失误多多”的根本原因所在。

中国房改的失败，除了政府在住房政策上的错位以外，还有一个重要的问题，就是当初房改的“灵魂”，如今也已被打的“无影无踪”。具体论证我们将在后续文章中呈现。

“楼市之惑”系列报道之三：中国房改“灵魂”去哪儿了？

沈晓杰：九八房改后，政府虽然卸掉福利分房的巨大财政包袱，但其更有责任担当起让居民买得起房的国家义务。

在当今中国的住房政策和房地产市场的指导思想中，“让老百姓买得起房”——这个最基本的常识和世界各国住宅产业发展的“国际惯例”（国际上一般用“可负担得起”的写入各国住房法或相关法律法规之中），似乎早已被丢进历史的垃圾箱，成为一句空话。至少近十年，无论是政府的“顶层设计”，还是部门的调控政策，或是地方的“政府工作报告”，“让老百姓买得起房”早已消失的“无影无踪”。似乎这已不是政府的职责所在，更不符合“中国特色”。

而与之相伴的，则是政府在房地产市场和住房问题上的缺位和失责。不仅面对把普通市民收入远远甩在后面的超高房价无动于衷，而且对缺失“道德血液”的不良地产商哄抬房价之举也无所作为。直到可能影响到社会稳定和国家安全，才并不怎么心甘情愿的打出了“遏制房价过快上涨”的调控口号。甚至由于缺乏得力有效的举措，反而出现了“房地产市场越是调控，房价就越是上涨”的治国理政奇观。

正是由于十年期间政府对房价近乎“放任不管”的政策效应的叠加积累，在中国众多的大中城市，出现了“举世称奇”的房价暴涨，并在全球“独领风骚”。

十年房价最高涨十倍

全世界各类市场经济国家，在房地产上升时期，一般的房价涨幅也就在5%上下，遇到金融危机，房价还会出现明显下降。如美国在2008年金融危机爆发后，当年美国整体房价下跌近20%，部分地区达40-50%。而在上个世纪八九十年代日本和香港房地产泡沫崩盘时期，房价也普遍下跌了二分之一到三分之二。

2013年诺贝尔经济学奖获得者席勒等创办的美国最权威的凯西•席勒房价指数，也许更能反映成熟的市场经济统计下房价走势应有的规律。据报道，根据该指数研究报告，美国在过去123年（1890年到2013年）中，房价的平均年增长率为3.07%。而同期，美国CPI通胀率为2.82%。这就是说，这123年来美国的房价只比通胀率高了千分之2.5，扣除通胀率后，美国房价基本不涨。此外，根据这项指数，在这123年中，房价下跌的有28年（占23%），上涨的有95年（占77%）。而跌得最深的是金融危机爆发的2008年，一年跌幅达18%。累积跌幅最大的是，2006-2011年间由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。

对比房价走势的“国际惯例”，就不难使人对政府缺位、市场缺失（中国房地产市场政府控制土地和开发商操控供应的“双寡头垄断”，谈不上真正自由竞争的市场经济）所导致的称绝全球的“中国特色房价奇观”，有了更深刻的切身之感。

正是由于中国各级政府多年来对房价暴涨的放任、纵容甚至合谋，房价多年暴涨的累积结果，不仅使中国众多大中城市的房价呈现“冲天揽月” 之势，而且也使市民的买房负担，在全球登峰造极。
众所周知，无论是联合国人居中心还是世界银行，“国际惯例”给出的房价收入比（一个地方家庭收入的中位数和当地住房的平均总价之比）是在3－6之间，也就是国际上一般国家的居民，用3-6年的全部家庭收入即可买到一套住房。而且一旦房价收入比超过5，按照国际惯例该城市就被认为房屋购买力“极低”，房价收入比超过6，就会被国际公认为房地产泡沫地区；超过7以后，直接就会被视为“国际房价最难承受地区”。

今年初，笔者曾把全球知名房地产顾问机构Demographia公布的2016年度《全球住房负担能力调查》报告（该报告未包含中国大陆城市）和中国一些一二线城市的情况做了对比分析。该报告所列的10个“全球房价最难负担城市”（各自的房价收入比），位居第一的香港为19.0，居于第十名的澳大利亚某城市为9.3（见下图）。

而根据同样的方法计算中国大陆的城市，北京、上海和深圳的买房负担分别为33.2、31.9和33.5。这不仅把号称“全球房价最难负担城市”的香港远远的甩在了后头，而且超过的负担更是高达70%以上。随意抽取的杭州（15.7）、青岛（13.2）、南京（18.3）和西安（8.5）这四个城市，除了西部城市西安外，其他3个城市居民的房价负担都远远高于名列“全球房价最难负担城市”第二名的悉尼（房价收入比为12.2）。其中南京比悉尼的高出了50% 。

以上还是根据去年底的数据所做的统计。而根据中国房地产业协会的最新的统计，到今年十月份，上述的北京、上海、深圳、杭州、青岛、南京和西安这七个城市，房价同比更是分别上涨了41.18%、32.78%、23.45%、15.08%、11.54%、38.14%和3.04%。这就意味着除了西安以外，早在去年底就分别把“全球房价最难负担城市”头两名甩出“几条大街”的京沪深和杭州青岛南京等中国一二线大城市，今年以来又以让人不可思议的增速，把“全球房价最难负担城市”远远甩在后面。

面对中国这些大中城市如此的房价涨幅和高居全球之巅的房价最难负担水平，很多人对此已麻木到“司空见惯”，似乎如此“中国特色”是当初实施房改所带来的必然结果。事实真的如此吗？

让百姓买得起房，既是当初推动房改的灵魂，更是政府对国民承诺

其实，只要细致的梳理一下当初房改历史，人们就不难发现一个最基本的事实，这就是“让老百姓买得起房”，不仅是当初政府启动房改之时对国民的庄严承诺，更是推动房改的灵魂所在。

早在1990年朱镕基还是上海主政时，他在“为上海人民办三件实事”中最迫切最艰巨的住房问题时，就特别注重在降低房价和让群众买得起房上做文章。他所用的办法，一个是用“国家、企业、个人一起上的办法”来分解居民建房资金，另一个就是用“减少中间盘剥”来降低房价。这个“中间盘剥”，不仅是指开发商的不当得利，而且也直指各级政府在房地产收取的各种税费。这里必须指出的是，朱镕基当时所启动的房改，还没有地方政府的“土地财政”这一说。当时政府收取的，只是土地拆迁安置和相关配套设施等费用。

到国务院主持经济工作后，1994年8月在国务院住房制度改革领导小组召开的贯彻“国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”会议上，朱镕基特别指出，房价这么高（指当时北京三环外每平方米房子要卖到6000元）怎么得了？怎么实行住房商品化？他强调卖公房“还得让老百姓买得起，房价太高，收入有那么多吗？”在1999年7月任总理后召开的一次省、部长经济工作座谈会上，朱镕基再三特别强调：“现在的问题是房价太高，一般居民买不起，国家也补贴不起”。他强调解决问题的一个办法，就是免收或减收土地和相关配套设施费，把房价降下来，使广大群众买得起住房。只有这样，才能“大力推动住房改革和建设”。

在1998年国家大规模启动取消福利分房、推行住房商品化的九八房改过程中，时任建设部长的俞正声（现全国政协主席）也再三强调：让百姓买得起房、买放心房，一直是政府制定住房政策、调控房地产市场的根本目标和出发点，也是住房领域落实 “三个代表”中代表广大人民群众根本利益的重要内容。在官方媒体中，建设部也在宣传中突出“一直把让百姓愿意买房、买得起房和放心买房作为实践‘三个代表’的一项重要工作来抓。”

在当时的房改政策中，“让老百姓买得起房”绝不是空口说白话，而是有实实在在的“干货”。1994年和1998年的房改文件，分别从不同方面对此进行了具体的阐述。

在1994年的“国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”中，为了让城镇职工买得起政府出售的公有住房，该文件规定，除了向高收入职工家庭出售公有住房时实行市场价，还向中低收入职工家庭（当时按照城镇家庭总数的90%左右计算）出售公有住房实行成本价。而且旧房的成本价按售房当年新房的成本价乘新折扣(折旧年限一般为50年)计算；使用年限超过30年的，以30年计算。该文件还特别规定: 一套56平方米建筑面积标准新房的负担价，1994年应为所在市(县)双职工年平均工资的3倍（经济发展水平较高的市县略高于3倍）。另外，职工购买自己已住用的公有住房，规定还有折扣，1994年折扣率为负担价的5%；此外，该文件还规定了职工购房的工龄折扣。该文件要求，新房负担价与双职工家庭年平均工资的倍数，要逐步提高，2000年以前达到3.5倍。

与1994年这个一套56平方米的新房负担价最高为双职工家庭年平均工资3.5倍的限定标准“一脉相承”的是，在九八房改的纲领性文件（国发[1998]23号）的第二大项“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”中，专门有一段以房价收入比，来落实和敲定住房商品化及“住房分配货币化”的居民的买房个人所承担上限。

这一章节的完整表述是：“停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。住房补贴的具体办法，由市（县）人民政府根据本地实际情况制订，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。”

这就是九八房改为了使城镇普通居民买得起房，在房改政策的顶层设计上所规定是普通城镇居民买房负担的上限（60平方米的经济适用住房的平均价格，与双职工家庭年平均工资之比控制在在4倍以内，超过部分就应该由政府财政或单位建房资金买单）。这个房价收入比4倍的标准，正好是国际上公认的房价合理负担为房价收入比3-6倍的中间，从中也不难看出当年九八房改顶层设计者的初心。
城镇居民买房，个人最多付出的部分只需要双职工家庭4倍的年收入，超出部分由政府和单位买单，这样的好事，对今天早已被高房价“压趴”的城镇居民来说，怎么看都像是“天方夜谭”。但这也正是不该被人遗忘的房改核心和灵魂所在。

九八房改，之所以把普通城镇居民的买房负担，规定在房价收入比4以内，其根本的目的，就在于“使经济适用住房（注：占据当年商品住房供应市场90%以上的住房供应模式）价格与中低收人家庭的承受能力相适应，促进居民购买住房”。

试想一下，如果当初没有这个让普通居民都能买得起房的房价收入比4倍的规定，怎么能够让数以亿计的城镇居民，从过去的单位和国家分房，走到房地产市场去买商品住房？在当时来说，哪一个地方和哪一级政府如果不承诺“让老百姓买得起房”这个房改的核心，哪一个地方推行城镇住房制度改革，就必然会成为一句空话。所以说，“让老百姓买得起房”既是房改推动普通居民走向市场买商品住房的基本前提和条件，更是房改的灵魂所在。

从政府的角度来说，九八房改之所以推出“房价收入比4”这条红线，根本目的只有一个，就是政府现在虽然已不向老百姓提供实物分房福利，但政府一定要叫老百姓买得起房，否则住房商品化就会成为一句空话；实行新的城镇住房制度改革后，政府虽然“卸掉了”福利分房的巨大财政包袱，但政府更有责任担当起让居民买得起房的国家义务。对于一个“负责任的政府”来说，这是一条刚性的要求，也是政府房改政策的红线。

抚今追昔，无论是被高房价“逼到墙角”的城镇居民，还是顶层的房地产市场和住房政策，难道还不能从当年的“房改之魂”中得到醍醐灌顶般的大彻大悟吗？

围绕“买得起房”建立住房供应模式，才是房改的正道

无论是九八房改文件，还是“买得起房”的房价收入比，都有一个核心的关键词，这就是经济适用住房。对这个现在中国绝大多数城市早已销声匿迹的住房供应模式，很多年轻人尤其感到陌生。

在推出九八房改的“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”（国发[1998]23号）中，文件讲的最多、内容涉及最广也是整个九八房改最核心的关键，就是经济适用住房。九八房改的目标，就是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”；文件在第三章节上更是全篇予以具体的阐述，主要内容为：“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”（注：初划定可以购买经济适用住房的“中低收人家庭”，占到整个城镇人口中的90%左右）。文件不仅要求住房投资的结构，重点在经济适用住房，而且规定其出售价格，实行的是政府指导价，“按保本微利原则确定”。此外，该文件的第五部分，也是通篇阐述如何“采取扶持政策，加快经济适用住房建设”。

此外，在 “买得起房”这个重要的衡量标准上，房价收入比4倍，参照的也是以60平方米的经济适用住房的平均价格，而非普通商品住房的高价。

现在的人也许奇怪，为什么大规模推行住房商品化的房改之初，从上到下讲的都是经济适用住房，而不是普通商品住房。

其实，九八房改之所以把建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系作为房改的主要目标，是因为当时上下都有一个共识：要让普通城镇居民买得起房，把住房商品化推广下去，也只有经济适用住房这样的住房供应模式才能胜任。

经济适用住房之所以能使广大城镇居民买得起，是因为它和普通商品房相比，关键就在于它有着一般商品房所不具有的三大特性：这就是行政划拨土地，严控价格利润和没有政府的乱收费。

由于土地是由行政划拨而不是从政府手里“买过来”的，没有了“土地出让金”这块巨额的负担，经济适用住房的成本自然要降下一大块。此外，和现在放任房地产商肆意哄抬房价不同，在九八房改中，对经济适用住房的成本核算和利润控制都有严格的规定。经适房的成本只把征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等这7项因素计算在内，其他开发商所罗列的营销、广告推广和高额的薪酬支出等等名目繁多的费用，都一律不计算在成本之内。尤其是对经济适用住房的利润率，政府严格规定控制在3％以下（当时普通商品住房的利润率规定在8%以内）。除此以外，九八房改还要求对经济适用住房要取消各种不合理收费，包括降低征地和拆迁补偿费等（当时拆迁一般都是回迁实物补房）。

正是因为经济适用房在房改中的“核心作用”如此之大，以至于当时作为分管建设部的副总理的温家宝，多次强调大力发展经济适用住房对房改的重要性。他说，经济适用住房“既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志。”他还说：“中低收入家庭是目前城镇家庭的主体，发展经济适用住房可以满足他们的需求，是实现本世纪末人民生活达到小康的重要条件”。为此，他还一再强调：“住房建设…以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变。”为此，国家在制定十五计划时，也明确的提出，发展房地产业要以经济适用房为重点。

其实，“让老百姓买得起房”的住房政策，并不是“中国特色”对国民的特别恩赐，而是世界通行的国际惯例。只不过，在西方等市场经济发达国家，一般都是用“可负担得起住房”来表达，而且在欧美等国家，还把它作为“住宅法”的核心内容。如美国，不仅在1990年专门推出的《国家可负担住房法》强调“住房应该是可负担的”，而且在1949年颁布的《住房法》中，就把住房目标定为“让每一个美国家庭都能生活在宜居环境中的体面住房之中”。

据报道，在美国，家庭住房消费超过家庭收入30%的，就会被认为存在着过度的费用负担；超过50%，则被认为是存在严重的费用负担。而作为西方资本主义国家最早提出“可负担住宅”（affordable housing）的英国，其政府部门将其住房工作的目标界定为“人人都应当有机会以其能够支付的价格在其希望生活或工作的地方租住或者购买一套适宜的住房”。

所以，无论是“中国特色社会主义”，还是西方资本主义市场经济，“让老百姓买得起房”或“可负担得起的住房”，都是住房政策的灵魂所在。没有了这个灵魂和关键，房地产市场和住房问题，一定会出现“大纰漏”。

回顾中国房改和房地产市场发展的历程，不难发现，我们何时坚持了“让老百姓买得起房”这个房改和住房政策的灵魂，城镇居民的住房问题就解决的好，住房小康就会得到持续稳定的发展。反之，城镇居民的住房小康就可能出现停滞不前，甚至是倒退。有两组数据可以说明：

朱镕基总理在2003年3月所做的最后一次政府工作报告时，在回顾其5年任期（从1998年3月到2003年3月）工作时，专门提到其任期内“城镇居民人均住房建筑面积由17.8平方米增加到近22平方米；而根据国家统计局和住建部的数据计算，到2015年底，中国城镇的人均住房面积仅有21.12平方米。也就是说，从朱镕基退下后到去年底的这13年期间，中国城镇居民实际的住房面积和水平不进反退。

那么，究竟是什么原因导致中国城镇居民的住房小康“半途重创”？我们将在后续文章详细论述。

“楼市之惑”系列报道之四：引发楼市乱象的“二次房改”

沈晓杰：中国房改早已不是当年的“九八房改”，十三年前它就改弦易撤，从那时起，房改开始了由善转恶的劣变。

对中国房改的历史有所了解的人，一般都会有个疑惑：当年启动房改时，朱镕基的房改理念和原则及房改政策的顶层设计相当“以民为本”，不仅减免各种税费，国家财政还积极分担个人买房负担，而且更是把“让老百姓买得起房”作为房改的灵魂。为什么大规模推广近20年后，如今的中国房地产市场和住房问题，却反而成了“民怨沸腾”的社会焦点，甚至影响到国家安危？

其实，如今的中国房改，早已不是当年那个“九八房改”，早在十三年前它就改弦易撤。也就是从那时起，“中国房改”开始了由善转恶的劣变。

这场中国房改政策由善转恶的转折点，源于2003年8月国务院下发的一份以“促进房地产市场持续健康发展”为名的文件。正是这个文件，标志着中国的住房政策和房地产市场，开始了180度的大逆变。

18号文件开启的“二次房改”，引发中国房市乱象的祸源

有人认为：2003年的18号文件，让中国城镇的普通居民到房地产市场去买“普通商品住房”，是走向市场经济的表现，不应受到指责。但“二次房改”后中国房地产市场发展的历程证明，一旦中国的房地产市场交给开发商去做以后，究竟会出现怎样的荒唐。

一个最生动的案例，就是实施“二次房改”后的第一年，2004年中国城镇房价所爆发的前所未有的暴涨。

据中国社科院等机构发布的、有中国房地产蓝皮书之称的《2004—2005中国房地产发展报告》，2004年全国商品房平均售价比1998年增加651元，达到2714元/平方米，年均增加为93元。但2004年一年的房价增长，不仅比2003年多出了355元，而且增值更是1998～2003年的年均增量的3.8倍。尤其是2004年商品住宅房价格达到2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中2004年比2003年就增加352元，占到整个增加值的50.6％。这就是说，实行“房改新政”后一年的房价飞涨，比过去的6年增长之和还要多。

2004年由“二次房改”所导致的房价暴涨，只是此后十几年来全国房价暴涨的一个开端。此后全国的房地产市场，更是隔三差五、甚至持续数年房价高烧不止。其中，更出现了“楼市调控年年讲，市场房价年年涨”的奇葩景象。那么，究竟是什么原因，使市场经济在中国的房地产市场失灵？

其实，只要对中国房地产市场稍加了解的人都知道，中国的房地产市场，从来都是不具备最基本自由竞争要素的伪市场。从本质上来说，它是一个政府操控土地供应、开发商操控市场的“双寡头市场”。而且双方为了各自利益的最大化，经常还不管不顾的推行哄抬地价和房价的“饥饿疗法”。

比如说，虽然这十几年来，中国经历了世界史上最大规模的城乡人口迁徙，中国城镇人口从2000年的4.59亿人增加到2015年底的7.71亿人，但很多城市，从来就没有按照住房小康的标准（到2020年城镇居民人均住房面积35平方米）适足的供应土地，甚至为了土地出让金单位效益最大化，还禁止城镇居民到乡村买房居住。

而从住房供应方面来说，一家独大的开发商对市场的绝对垄断，使得房地产市场无论是处于何种境地，开发商都能稳操胜券。楼市热时，房价可毫无节制的百分之几十的暴涨；反之，囤地捂盘惜售花招百出。市场经济发达国家常用的个人集资建房和集体合作建房等模式，都成了中国特色房地产市场的“禁脔”。那怕邓小平上世纪八十年代就提出了城镇居民个人可以自己盖房，国家早已明文规定“准许私人建房”，现在都在“市场经济”的名义下，成了“违法之举”。

所以，要判断房地产市场及住房供应是否真正实行了“市场化”，首先必须厘清这个市场的各种要素是否有充分的开放和自由的竞争。比如：这个市场的土地供应，能否充分的保证居民的住房所需？不管是城市还是农村土地，只要是住房建设用地，是否在城乡人员自由流动的背景下都可平等的使用？城市的住房用地，除了开发商外，能否让其他个人和集体都能平等的竞标？是否能做到像邓小平所说的那样，城镇居民个人可以自己盖房等。说到底，只有当政府对房地产市场的管制只剩下一是规划，二是土地出让费时，中国的房地产市场才可以真正称得上“市场配置资源”，才能脱离“伪市场”的双寡头操控。

除了“双寡头的伪市场”外，2003年18号文件匆忙之间把数亿的城镇居民，推向一个原本只面对城市极少数富裕阶层的狭小和不完善市场，也是其失败的原因之一。当时的中国房地产市场本来就是供远小于求的卖方市场，加上市场的不成熟，相关法律法规滞后，使开发商可轻而易举通过市场串谋操控房价，导致商品房的价格和利润处于失控状态。

而在此之前，尽管全国有的地方也出现过房价上涨过快的情况，但由于有了经济适用住房这个与之抗衡的“压箱之宝”，全国城镇的房价一直未有大规模的“过快上涨”之势，政府也更没有“房地产调控”政策一说。如在九八房改后房价也出现了上涨较快的情况，当时政府采取的最主要措施，就是加快经济适用房建设以降低房价。到1999年4月，全国平均房价一度降到了每平方米2000元以下。而“二次房改”取消了普通居民的经济适用房后，房地产市场开发商一枝独秀之势，由其操控的市场房价犹如脱缰的野马，一有风吹草动就狂奔不止。

事实证明：正是“二次房改”，使中国楼市走上了一条不归路。

“二次房改”，一场由地产商和官员联手的住房政策“政变”

2003年8月31日夜，也就是在朱镕基卸任总理、以温家宝总理为首的新一届政府上任仅仅5个多月，新华社全文播发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号，简称18号文件）。这份8月12号就下发的文件，虽然公布的时间推迟了20天，但还是在社会各界引起了极大的“振荡”。

当时，尤其是在北京等一些还继续大规模向普通居民供应经济适用房的大中城市，对买房“敏感度极高”、排队等着买经济适用房的广大市民，听了这份“新通知”后都不禁打了一个大大的“寒颤”：因为按照这份“新房改精神”，他们中的绝大多数（九成左右），以后再也“没资格”买经适房了，只能到市场买房价要比经适房高一两倍的“普通商品房”。买房负担一下子增加一两倍，忧心之重可想而知。

与此同时，京城的地产商们则是另一副“欢天喜地”景象，当时的媒体曾对此有过生动的描述。《京华时报》2003年9月5日报道，潘石屹在参加了建设部组织的京城房地产商学习18号文件的会议后，在接受媒体采访的时候喜形于色地说了一番话：“都是利好消息，只要读懂了这个通知，房地产开发商都会很高兴的”。在一些媒体版面上，更是出现了“商人怒吼，房地产政策急转弯”的大幅标题。

就是这份十三年前的国务院“通知”，使九八房改允诺的85%以上城市居民可以买经济适用房的权利，一夜之间荡然无存；经济适用房，从此由普通市民的“最大福利”，一下子变成了城市低收入者的“专利”。据不完全统计，在此后十年时间里，扣除机关、部队和高校等私下搞的“特殊经适房”，真正购买到“货真价实”的 “保障性经适房”的低收入家庭，不到市民总数的10%。也就是说，中国城市中四分之三的家庭，由于这一纸国务院的“红头文件”，和经济适用房擦肩而过。

有没有购买经济适用住房权利，对城市居民的财富差别究竟有多大，举两个实例，大家就会有更强烈的“切身”感受了。

前几年铁道部在系统内大搞“保障房大跃进”。武汉某铁路职工当年以每平方米2500元的“保障房价格”，购得了一套138平米的住宅，当时的二手房价已经超过7500元，这套房给他带来了69万元的福利，超过当时普通职工20年左右的工资性收入。而在上海、北京等高房价地区，铁道部“保障性住房”价格和市场上的商品住房，单价相差在万元以上甚至更高的不在少数。一套120平米的住房，价差就可在150万元以上，这比现已退休的普通职工一辈子的收入还要高得多。

这里，我们暂且不论“官员阶层的特殊利益”。单就拥有经济适用房的权利而言，谁要是被剥夺了购买经济适用房权利，就意味着谁在住房福利上，少则失去或者多付出几十万元，多则损失高达数百万元。即使对公务员这样收入稳定的较高薪水的人群来说，这也相当于他们一辈子工资性收入的数倍。而对一般的工薪阶层来说，有没有经济适用房，更是关系到其一辈子最大财富的得与失。无论是收入倍增还是高额福利，国家和政府没有任何东西，能像经济适用房的购买权利那样，决定百姓的穷与富。

可以说，2003年国务院下发的这份“新房改文件”，是个“货真价实”的“二次房改”。尽管在此以后，当年的始作俑者们都极力回避在其中所扮演的角色，甚至“忘性十足”的很少提起该文件，但谁也否认不了的是，正是这个“新房改文件”，开启了中国房地产市场和住房问题的乱市之首，影响直到今天不仅阴魂不散，而且还变本加厉，使中国的众多大中城市跃居“全球房价最难负担城市”和房价涨幅最快城市的前列。所以，无论从影响面还是中国房市的历史进程来说，这个18号文件称得上是地地道道的“二次房改”的纲领性文件。

这中间最感“蹊跷”的是，“顶层”对经济适用住房的政策之变。

早在1998年全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上，当时分管建设部的副总理温家宝特别强调：“建立新的城镇住房供应体系，重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志。”他要求各级地方政府“要努力提高住房投资中用于经济适用住房投资的比重，加快经济适用住房的开发和供应。”到了2000年12月，温家宝在在听取建设部工作汇报时再次强调：“住房建设，有两点需要明确，一是以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变；二是经济适用住房建设也要按照市场经济规律来办。”他告诉建设部的领导：“加快经济适用住房建设，对改善居民消费结构，扩大住房消费，平抑房价，防止出现新的房地产过热，有重要作用。”

顶层的意志也体现在国家发展的战略大纲上。在2001年3月15日九届全国人大四次会议批准通过的“第十个五年计划纲要” （2001年至2005年）中，在“增加居民收入，提高人民生活水平”一节里，还专门写上“加大以经济适用住房为重点的住房建设力度”，第一次把经济适用房列入到国家的发展纲要中。

到了2002年，在2月份召开的全国住宅与房地产工作会议上，经济适用住房更是会议的“主旋律”。建设部领导在会上再三强调：“发展经济适用住房，努力改善广大中低收入居民家庭的住房条件，是党中央、国务院非常关心的一个问题”，是住宅建设‘面向百姓、面向未来’指导思想的结合点和工作的重点，更是贯彻落实 ‘三个代表’在住宅建设中的集中体现”。

在2003年1月中旬，也就是18号文件发布前7个月，在武汉召开的全国住宅与房地产工作会议上，建设部领导还在会上批评有的城市“减少甚至取消经济适用住房建设”。这位副部长强调：“对房价居高不下的地区，要增加经济适用住房建设用地的供应”，并特别提出要“增加经济适用住房供应，使住房供应结构能够适应居民需求结构，切实解决供求结构失衡问题”。

甚至到了2003年6月6日，也就是离18号文件的颁发仅有两个月的时间，建设部、发改委和国土资源部还“为贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）精神”，联合发文下达了“2003—2004年经济适用住房建设投资计划的通知”。在该计划中，2003年经济适用住房年内施工面积20023万平方米，其中新开工面积就高达13064万平方米。这里最富戏剧性的一幕是，由于三部门的有关人士对“政策的连续性”谁都没“报以怀疑的态度”，该通知还专门“同步下达”了2004年的计划，“2004年新开工面积规模12720万平方米”。这些制定具体政策的中央政府相关部门的人士可能再也没想到，就在发出这个通知后两个月，经济适用房的政策就“变天”了。

这也从另一个方面证明：参与谋划“二次房改”的官方主角，并不是中央相关部门的官员，而是在“更上一级”。

梳理和翻阅当年这些经济适用房“政策巨变”前的“红头文件”和“官员语录”，再分析当时全国房地产市场实际情况，人们就越是对这个“来路不明”、改变普通市民“利益命运”的18号文件的产生打上一个大大的问号。

为什么在老百姓买房负担越来越重、房价收入比越走越高的情况下，政府的文件反而会逆势而为，对普通百姓寄以最大期望的经济适用房，来个“釜底抽薪”？究竟是谁和什么力量，终止了这项涉及数以亿计的城镇居民最大利益的“普通市民的经济适用房政策”？

为什么在九八房改时，从中央领导到政府部门再三向城市居民承诺保证的、并经全国人大审议批准列入“第十个五年计划纲要”中的经济适用住房，一夜之间，未经全国人大的任何审议，也未见任何“听取民意”基本的民主和科学决策程序，就被对住房政策了然于心的当年国务院新班子的一纸红头文件，打上了休止符？宪法和法律，赋予了谁拥有如此巨大的权力，可以如此随意的把城镇居民最大的民生利益一笔勾销？

为什么这项事关中国每个城镇居民家庭几十万甚至数百万元的“政策性住房福利”，及涉及到全国几亿城镇居民天文数字般的几十万亿元巨额房产财富分配的“游戏规则”——政府的房改政策，在制定过程中竟然没有公众的参与？宪法保证的数亿城镇居民的居住人权和住房福利，为什么在政府政策的博弈中，被权贵和利益集团所“没收”？

中国的经济适用住房，究竟完成了多少历史使命

我们已知道，1998年出台的23号文一个最重要的核心，就是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。那么，为什么仅仅过了5年，2003年的国务院18号文件又要来一个180度的大转弯？它要“完善”和“调整”的究竟又是什么？

18号文件对此的描述“十分到位”：“完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围”。该文件的重点和实质就在于，它不仅要求“多数家庭购买或承租普通商品住房”，取消了他们购买经适房的权利，而且通过“确定经济适用住房…供应对象的具体收入线标准和范围”，把供应经济适用房的人群，限制在“政策性保障”的低收入人群这样一个很小的范围。就是这样一个红头文件，把数以亿计的中国城镇普通居民家庭，“踢出”了经济适用住房大门之外。

官场有一种说法，声称当年之所以取消普通城镇居民的经济适用住房，是因为经济适用房已经完成了其应有的历史使命，到了退出历史舞台的时候了。当时的建设部也在宣传中竭力渲染：经适房经过几年来发展，取得的成效已经“适应了中低收入家庭购房需求”等。事实果真如此吗？

这里先看看当时建设部的官员怎么说。2004年建设部领导在接受媒体采访时宣布，1998—2003年全国经济适用住房累计竣工面积4.77亿平方米，解决了600多万户中低收入家庭的住房问题。2005年，建设部官员在南京接受媒体采访时称：“1998年—2004年，全国经适房竣工面积已超过5亿平方米，累计解决700万户中低收入家庭的住房问题。”

而来自相对中立的国家信息中心房地产信息处一份研究报告表明，在1997年至2004年这七年间，全国经济适用房的投资额累计达到了3852.85亿元，只占同期房地产开发投资额的11.1％；而作为供房主体性质的经济适用房，从1999年正式开始到2004年终结的六年时间内，全国经济适用房销售面积达 2.18亿平方米。

从以上数据可以看到，九八房改后全国的经济适用住房建设总量，算多的话也就是5亿平方米，中立方面的算法只有2.18亿平方米。所有这些经济适用房，对全国城镇居民的住房条件改善的“贡献率”究竟有多大？

根据国家统计局2004年统计公报，到2004年末，全国城镇居民共有人口5.4283 亿人。以此推算九八房改后五六年，经济适用房对城镇居民的住房条件改善的贡献率分别：按照建设部5亿平方米的口径，全国城镇人均贡献率为0.92平方米；而按照国家信息中心的研究报告，其人均贡献率仅仅只有0.4平方米。而根据当时建设部一位副部长2001年在全国房改及房地产工作座谈会上的讲话， 1999年全国的城镇人口人均居住面积连10个平方米还不到，只有9.78平方米（注：这里是指居住面积）。

就是在这样的城镇居民住房水平背景下，在这样一张经济适用房“成绩单”上，国家的红头文件竟然以“适应了中低收入家庭购房需求”的理由，用一纸公文，宣告了“普通市民的经济适用房政策”的终结。这究竟要完成了谁的“历史使命”？

对中国“二次房改”的评价，套用邓小平30多年前的一段话，也许更“对症下药”。1985年3月邓小平在出席全国科技工作会议时说：“社会主义的目的就是要全国人民共同富裕，不是两极分化。如果我们的政策导致两极分化，我们就失败了；如果产生了什么新的资产阶级，那我们就真是走了邪路了。”而2003年启动的“二次房改”，在制造数以万计的地产首富和富翁的同时，更是为这个时代留下了数以亿计的房奴和无房户。如此“二次房改”失败与否，不容置疑。

那么，我们究竟应该有怎样的住房政策和房地产市场的“顶层设计”，才能使中国的房地产市场重归健康之路？请见后续文章论述。

“楼市之惑”系列报道之五：本末倒置的“去库存”

沈晓杰：把去库存作为楼市调控之本，不仅冲击了实体经济，也严重危害了中国房地产市场本身的有序健康发展。

日前中国国家统计局公布的“2016年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况”，以及“2016年10月份70个大中城市及10月下半月一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况”，这两份中国楼市最重要的统计报告，使自去年实施的“以去库存为纲”的楼市“顶层设计”，再次备受“煎熬”。

去库存为何事与愿违？

这两份统计报告，尽管出自官方，但其中几个关键数据，依旧凸显楼市糟糕的“健康状况”。

首先，从最被顶层看中的去库存数据来说，到10月末，中国房地产市场狭义概念上的商品房库存——商品房待售面积，仍然为69522万平方米，虽然比9月末减少90万平方米，但与去年同期相比，全国商品房的待售面积又上升了1.3%。

而代表广义和隐性商品房库存的“房屋施工面积”，今年1-10月份更是达到了惊人的730981万平方米，不仅同比增长了3.3%，而且增速比1-9月份提高0.1个百分点。尤其是住宅施工面积，更是达到501471万平方米（同比增长1.8%）。以人均30平方米来计算，可满足1.67157亿人居住。

其次，从房地产开发企业土地购置面积来说，1-10月份，全国房地产开发企业土地购置面积依旧同比下降了5.5%（为16873万平方米）。看上去降幅比1-9月份收窄0.6个百分点，但如果算上去年1-10月全国房地产开发企业土地购置面积比前年暴跌33.8%这个前提，就更加使人担忧。

再次，有关全国房地产开发投资，尽管1-10月全国房地产开发投资同比名义增长6.6%，达到了83975亿元，似乎是房地产市场几大数据中少有的“亮点”，但按照国家统计局发言人的说法，其最主要的原因是“去年10月份房地产投资增速非常低，是-2.4%”所致。

最后，也是社会各方面最关心的房价数据。尽管9月底中国对近20个房地产市场热点城市进行了新一轮“最严厉的调控”，并明确提出“房价环比不增长，逐步有回落，努力回归到合理区间”的房价控制目标，甚至还挥起对房价继续上涨城市官员“不再约谈，将直接问责”的杀手锏，但10月份的房价依旧不容乐观，甚至到了中国房地产业协会都已不能公布各大城市与去年同期房价同比数据的地步。
就连一直被业界质疑“数据真实性”的国家统计局的数据也显示，在全国70个大中城市中，10月份新建商品住宅价格指数环比下降的，只有成都和乌鲁木齐等6个城市，而继续上涨的占到了绝大多数（54个），其中上涨幅度最大的无锡市，一个月的房价涨幅竟然高达4.9%（该市的10月房价比去年平均水平上涨了34.3%）。而更直接反映市场真实情况的房地产业协会发布的中国房价行情表明，全国有42个城市房价环比上涨超过了5%，其中当月涨幅最高的达到26.94%，天津、石家庄和武汉，单月涨幅都在7.8%以上。

而从同比看，10月份这70个大中城市新建商品住宅价格比2015年平均房价水平暴涨30-40%的更是比比皆是。如北京比去年上涨了35.2%，上海上涨了45.9%，南京上涨了48.3%，杭州上涨了34.3%，厦门上涨了48.9%，广州上涨了28.5%，就连合肥、郑州、福州和武汉这些过去房价相对比较平稳的城市，涨幅也分别达到了惊人的49.2%、30.4%、29.6%和27.5%。房价涨幅最高的深圳，10月份该市的新建商品住宅价格，比去年的平均价格暴涨了51.2% 。

以上仅是全国70个大中城市的数据，而像今年房价暴涨的“猛虎”之一的苏州等城市，还并不在这些统计范围之内。前面所说的中国房地产业协会发布的10月份房价环比超过5%的42个城市，多数也不在此范围内。

这些，不仅是“去库存顶层设计”所衍生的后遗症，更是“最严厉调控”必须面临的挑战和问题。
谁也不能否认，一年前提出“去库存”的本意良好，有着相当美妙的愿景和设想。比如，期望通过加快农民工市民化扩大房地产市场需求，消化库存；鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，让投资者成为租赁市场的房源提供者；还有，就是天真的希望房地产开发商能适当降低商品住房价格等。

但近一年实践证明：不仅越来越高的房价使更多农民工买不起房，而且在市场投机越来越热、房价愈加泡沫化的大背景下，投资者反而加速远离买房投入租房市场。至于鼓励开发商降低房价，更是成为市场的笑话。

事实说明，去库存的顶层设计想的过于简单。中国楼市高库存不仅没被压下去，反而有明显上升，这不得不让人深刻的反思。

从根本上讲，商品房高库存只是一种市场现象，简单的号召去库存，并没有触及问题的本质。应该说，高库存是中国房地产市场和住房政策多年积累的各种问题和矛盾导致的必然结果。要化解其，首先就必须了解和分析，究竟是那些因素和矛盾，导致了商品房的库存积压？其实，没有那些制约住房消费的矛盾和因素，数亿的进城农民工和新市民，怎么可能还要等到政府号召去库存，才去主动买房？

普通百姓买不起房，是导致楼市高库存的主要矛盾

中国楼市有各种各样的问题和矛盾。但起决定性作用的主要矛盾究竟是什么？这个基本认识不解决，无论是去库存还是“最严厉调控”，都将可能“半途而废”。

正如前面所说，高库存其实是问题和矛盾的表象。要从根本上彻底的去库存，首先就要搞清导致高库存的主要矛盾究竟在哪。是真实的市场供应过剩，还是居民潜在需求不足，或是产品供需的结构错位所致？

现在有一种说法，认为现在的商品房供应早已过剩，商品房生产的总量，早已超过了居民住房实际的需求。事实果真如此吗？这里首先必须明确一个基本的住房消费标准，人均的住房面积水平究竟该怎么定。总不能说，城镇居民人均住房水平只达到20平方米左右，就算得上满足了居民的住房消费需求。

早在本世纪初，当时的国家建设部正式推出的《全面建设小康社会居住目标》报告，系统阐述的“全面小康”下中国人的居住指标，也就是公认的住房小康的标准：在中国城镇居民的住房上，住房小康标准为到“2010年人均住房建筑面积为30平方米。2020年人均住房建筑面积为35平方米。平均每套住宅标准在120平方米左右”。此外，它对城镇最低收入家庭住房标准也提出了具体要求，这就是人均住房建筑面积大于20平米，保障面达到98%（注：农村住房的全面小康标准为“2010年农村人均住房建筑面积达到35平方米。2020年为40平方米左右。”）。

按照城镇居民到2020年人均住房面积35平方米、户均120平方的住房小康标准的进展梯度，目前中国城镇居民的人均住房面积应该要达到33平方米（户均100平方米）。中国城镇总体的住房总量只有满足了这个标准和要求，才能称得上房地产市场需求相对饱和，出现商品房库存积压才算合理。但现实情况又是怎样的？

根据住建部和国家统计局公布的数据测算，到2015年底，全国城镇所有的存量住房总面积大约为162.85亿平方米，与此同时，全国的城镇人口总数为7.71亿人。这就是说，城镇居民的人均住房面积只有21.1平方米，离应该达到的人均33平方米的住房小康标准，差了三分之一。

早在几年前，曾任住建部政策研究中心主任的陈淮在一次全国性论坛上公开承认：“目前城镇居民人均住房面积20平方米，户均60平方米，这是一个低水平的小康，与全面小康差距明显”。这点，作为首善之地的北京前两年出台的整治群租房规定，提出只要人均居住面积达到5平米即算合格，又从另一方面对此“佐证”。

了解了中国房地产市场这个最根本的事实，对中国楼市目前的高库存，就会从本质上有了更清醒的认知。

中国的房地产市场，说到底有两个最显著的特点：一是，表现在市场上库存积压的高价商品房越来越多，而且到了在现有模式下难以自我消化的地步；二是，就是本身已高居“全球房价最难负担城市”前列的诸多中国大中城市，经过去库存等救市政策的催化，使得绝大多数城镇居民更加买不起房。

正是这样不可调和的根本矛盾，使中国楼市出现了“倒牛奶”般的奇观：一方面，大量空置和积压库存商品房无人问津，另一方面，却是数以亿计的“无房户”。据推算，在中国城镇现有的七八亿常住人口中，至少有2亿多的无房户，至于“半无房户”（人均居住水平不到住房小康33平方米水平的一半）则更多。

有人会奇怪，为什么在越来越多人买不起房的大背景下，一些房价本来就畸高的大中城市，房价会越炒越高，甚至“日光盘”比比皆是？问题其实很简单，就是这些爆炒的高房价，早已脱离了住房消费的价值范畴，衍变为金融投机的工具，和普通居民是否买得起房没有半毛钱关系。尤其是高杠杆和首付贷之类的金融工具，加上许多炒作房地产的大量实体经济的资本介入，以及一些似乎看不清道不明“灰色资金”，一起哄抬起这波疯涨的房价。“炒得起房”的房产价格泡沫，不知是“买得起房”的真实住房价值多少倍。就像股市炒作常用的各种概念股那样，资产泡沫和实际价值早已不可同日而语。

而这种现象，恰恰正是本末倒置、以去库存为楼市调控目的的一个必然恶果。它从反面证明，一旦把去库存作为房地产调控之本，就必然会释放出各种影响房地产市场甚至整个经济健康的“幺蛾子”。尤其是楼市任由投机者炒作，必然会加大本已困难重重的住房和市场矛盾。

就拿一二线城市来说，当房地产市场被金融性投机所左右，不但会把最基本的居住需求挤出市场，使住房消费从根本上被大大遏制，而且经历投机性炒热的楼市，自身也愈加临近崩盘的边缘，极大提高本地经济和社会的风险，此外，还会对当地的实体经济造成致命的打击。一方面，工商经营成本会因为房价的暴涨大大提高（从生产经营用房到员工住房租房费用都会大幅暴涨），从而使本来就以成本为致胜法宝的“中国制造”优势消失殆尽，房市泡沫对实体经济挤出效应加剧，经营和生存愈加困难；另一方面，政府多少年来对房地产泡沫的“救市护盘”，使实体经济经营者以为房价一直会涨，做几年实体还不如倒腾几套房，促使他们把更多的资本从实体经济抽出，投入到房地产的投机炒作上，“失血效应”更使实体经济雪上加霜。

而从全国的房地产市场来说，当住房消费的居住属性被金融投机所取代，虽然炒热了少数一二线城市，但对绝大多数地方的房地产市场来说，则可能是致命的灾难。投资炒作一个最基本的特点，就是趋利而行。哪些城市的楼市易被热炒，房价易被哄抬，资本就会集中而去。

这些游资在炒热少数大中城市的同时，使众多本该投入到大多数中小城市房地产市场的资本抽卷而去。“虹吸效应”使全国多数城市的楼市一片“哀鸿遍野”，不仅库存积压商品房越来越多，而且房价甚至滑落到前几年的水平。此轮去库存后全国的房地产市场大势，充分证明了这一点。

所以说，把去库存作为调控之本，不仅极大的危害了社会民生和谐及政治安稳，对实体经济也造成极大的冲击和损害，同时也严重危害了中国房地产市场本身的有序健康发展。

那么，什么样的政策才能担当起扭转中国房地产市场乾坤的重担？

激活普通居民住房消费，应该成为中国住房政策谋篇布局之纲

既然去库存是本末倒置，那么，治理中国房地产市场治本之策又在哪里？

在前面的文章中，我们强调中国的房改之魂，是要让普通百姓买得起房；我们也重申：当前中国房地产市场的最主要矛盾，就是普通城镇居民越来越买不起房的同时，市场上积压了越来越多的高价商品房。只有破解了这一矛盾，楼市才能“改邪归正”。

不可否认，在高房价主导的楼市中，普通居民的住房消费被大大遏制。这几年数亿进城农民工和新市民引发的人类史上最大的城乡人口迁徙，并没有带来起码的城镇住宅产业的高速发展，就是最好的证明。那么，如何激活和释放普通人的住房消费？

前总理朱镕基在他主持的最后一次（2002年）中央经济工作会议上的曾语重心长的说过：既要注意投资的拉动，更要注意消费的拉动，只有消费的拉动才是可靠的，这才是人民大众的购买力，是真实的购买力。没有消费拉动是不行的。他希望各级政府和部门要把注意力放在消费的拉动上，“总而言之，就是要关心群众的生活，这才是真正的拉动”。

朱镕基当年的讲话，对我们理顺今天中国房地产市场的发展思路，同样大有帮助。早在2008年全球金融危机时，笔者就建议可通过激活普通人的住房消费来拉升中国经济，以民生促发展。令人遗憾的是，当年的决策者最终选择了一条房地产的救市之路，导致中国的房地产市场至今还在这条路上难以自拔。

在今天，笔者再次呼吁，把激活和释放城镇普通居民的住房消费，作为中国住房政策和房地产市场调控的治本之纲。

激活和释放城镇普通居民的住房消费一个最重要的标志，就是到2020年，中国的城镇居民都可以实现人均35平方米的全面小康社会的住房小康目标。

笔者曾经算过一笔账：按照国家的人口规划及现实发展，到2020年中国城镇总的常住人口大约为8.98亿人。如果要完成城镇人均35平方米住房的住房小康目标，中国城镇的住房总量在2020年就必须达到314.3亿平方米。若算上从2016年到2020年城镇改造拆迁等减损的6亿平方米住宅，全国城镇在这5年间要完成的总的住房面积必须达到320.3亿平方米。

到2015年底，全国城镇现有的住房总量大约为162.85亿平方米。这就要求这5年全国城镇必须新建157.45亿平方米的住房，才能实现城镇居民住房小康的目标。平摊下来，中国城镇每年应新建31.49亿平方米的住宅，才能完成全民住房小康的历史重任。

而从2013年到2015年这三年中，中国全国城镇房地产开发所竣工的住宅面积，分别也只有7.8741、8.0868和7.3777亿平方米，年平均只有7.78亿平方米。实现城镇的全民住房小康，就意味着中国城镇每年要多生产23.71亿平方米的住房，5年总共需超常新增118.55亿平方米住房，相当于到去年底全国城镇存量住房总量的72.8%，

而这超常新增的118.55亿平方米住宅，又能给中国经济带来多大的增长？

我们以国家统计局能够找到最新的2014年的数据来计算，每平方米商品住宅房屋竣工价值（根据国家统计局注解，房屋竣工价值指报告期内按规定已经上报竣工的房屋本身的建造价值）为2730元（当年商品住宅房屋竣工价值为22079.17亿元，商品住宅房屋竣工面积为80868.26万平方米)，每年多增23.71亿平方米的商品住宅，相当于多增加6.473万亿的房屋产值。5年118.55亿平方米的新增住房，就可带来32.36万亿元的新增产值。

但这还不是新增经济总量的全部。参考学界经常借用世界银行的数据模型（既每销售100元价值的住宅，可带动130元—150元的其他商品的销售），我们以每100元的住房价值带动130元的其他商品销售的标准来计算，就可以发现每年超常新增的住房，还可带来8.42万亿元的其他商品销售。和每年新增6.473万亿的住宅房屋价值相加，仅此一项，每年新增的GDP增长就可高达14.9万亿元，5年高达74.5万亿元，比2015年中国全部的GDP总值还高出10%。

必须特别指出的是，住宅产业的爆发式增长，还可为处在“去产能”剧痛中的中国钢铁工业、原材料产业、电器和家装行业，甚至是煤炭等能源产业，雪中送炭一般的带来崭新的生机。

当然，中国的住宅产业不可能一下子就实现这般爆发式的“大跃进增长”。但它至少使人们可以清楚知道，政府和高层解决全民住房小康，看起来是一个“碰不得”的挑战，其实更是一个不可多得的发展机遇。尤其是在当前高库存已达到80亿平方米的情况下，更是为中国城镇全民的住房小康提供了不可多得的基础。

那么，我们该有怎样的住房政策顶层设计，才能实现这一伟大的转折？请见后续文章论述。

“楼市之惑”系列报道之六：第三次房改该如何推进？（上）

沈晓杰：顶层若能设计和重启普通人住房消费机制，将会为经济发展、社会稳定和国民幸福指数，带来巨大变化。

“楼市之惑”深度系列报道自10月24日陆续刊发至今，已有一个半多月的时间。这组旨在梳理20年来中国房改的历史，通过在住房政策、房改蜕变及楼市发展的历史和现实的比较和反思中，为重新检讨房地产市场和住房供应模式、创新新的住房政策顶层设计、为启动“第三次房改”铺垫的深度系列报道，终于在收官之前，等到了期待已久、令人振奋的消息。

在上周五召开的以“分析研究2017年经济工作”为中心议题的中共中央政治局会议上，在谈到明年的经济工作时特别要求：“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。这意味着旨在从根本上彻底改变当今房地产市场乱象及尖锐的住房问题矛盾的新的住房政策的顶层设计（“房地产平稳健康发展长效机制”），由此拉开了序幕。也可以说，第三次房改，已“准备上路”。

回顾这一个半多月的“楼市之惑”系列文章，我们了解了中国房改的历史， “二次房改”的异化和劣变，以及它给中国楼市及城镇居民的住房问题所带来的灾难性影响。如今，在中国最高领导层重启“房地产平稳健康发展长效机制”之际，究竟该怎样重新进行中国住房政策的顶层设计，把被“二次房改”推行十几年来所导致的楼市乱象扭转过来，已现实而紧迫的摆在人们面前。

启动第三次房改，重新找回房地产及住宅产业历史性机遇

一般人对于重启住房政策顶层设计的紧迫性和重要性，大都是从现有面临崩溃边缘的楼市乱象及尖锐的住房矛盾来思考。高房价引发的沸腾民怨，创纪录的楼市泡沫布下的“核弹一般的地雷阵”，以及对实体经济的挤出效应和整体市场的虹吸效应，早已成为众矢之的。而作为执政者，更多的还是从经济发展大局、社会稳定大局和国家安全的危及来考量。

但人们在对住房政策顶层设计的所有反思中，似乎还遗漏了一个极为重要的“正效应推理”，这就是如果我们能设计和重启一个能激活国民的最大消费——普通人的住房消费的机制（绝非房地产市场的投机炒作拉动），将会为中国的经济发展、社会的稳定和国民的幸福指数，带来何等翻天覆地的变化。

应该说，这二十年来，中国房地产市场和住宅产业恰好遇到了世界上任何国家都不曾有的历史性大好机遇。其间中国经历了人类史上规模最大的城乡迁徙人口。1995年中国的城镇总的人口只有3.5174亿人（当时全国总人口为12.1121亿人），而到了2015年底，尽管全国总的人口只比20年前增长了13.5%（到2015年末全国总人口达到137462万人），但此时中国城镇总的人口却已达到了7.7116亿人，比1996年翻了近1.2倍。

令人遗憾的是，由于住房政策顶层设计的失当，中国城镇成倍的人口增长和住房小康的目标，并没有给中国的房地产市场及住宅产业带来与城镇化大跃进相匹配的、倍增式跳跃发展。

此外，在国际住宅产业和房地产市场发展中，有两个被公认的发展高峰期，也正好与这二十年来中国的发展相遇并叠加交汇。第一，就是当一个国家人均住房面积达到35平方米(约为户均100平方米)之前，国民对住房保持旺盛的需求，该国的住宅产业及房地产市场将会有一个持续的高速发展；第二，当一个国家的人均收入达到了1000-3000美元的区间时，普通居民的住房消费会进入一个改善住房的爆发期，该国的房地产市场也将进入突飞猛进的高速发展阶段。这两个房地产及住宅产业发展的高峰期，也被视为住房发展的国际惯例。

而中国近20年来的发展，恰恰就处在这两个房地产发展高峰期的交汇点。中国城镇居民的人均住房水平，自从经历了朱镕基执政时年均增长0.84平方米的高速发展后（注：根据朱镕基前总理2003年3月的最后一次政府工作报告，从从1998年到2002年底，中国城镇居民人均住房建筑面积由17.8平方米增加到近22平方米），从2003年的新一届政府上任至今的14年，竟一直还在人均住房面积20多平方米左右徘徊，甚至还出现了倒退。由2002年时的人均近22平方米退回到2015年底的21.12平方米。与此同时，中国城镇居民的人均收入却在稳定增长。根据国家统计局的数据，中国城镇居民的家庭人均可支配收入，在2003年就超过了1000美元（为8472.2元，但是美元对人民币的汇率为1:8.28左右），而到了2010年更是到了人均近3000美元。直至2015年，中国城镇居民的人均可支配收入更是达到了31195元，按照当时的汇率相当于4800美元左右。

这一切都表明，无论是中国近二十年来出现的人类史上最大规模的城乡人口迁徙，还是社会发展进入了住宅产业和房地产市场两个高速发展的交汇期，都在为中国城镇居民住房小康的大发展和房地产市场的大跃进，提供了百年难遇的空前机遇。万事俱备，只欠东风。

这个“东风”，就是重启“第三次房改”。只有如此，中国房地产市场和住宅产业发展的空前机遇，才能“美梦成真”，才能彻底的激活被高房价压抑十多年的普通居民的住房消费，才能在十三五的五年中依靠住房消费全面发展新增70多万亿的国内生产总值（比2015年中国全部的GDP总值还高出10%）。

那么，新的住房政策的顶层设计，在谋篇布局上又该有怎样的重要考量？

把重建住房小康、激活普通居民住房消费作为新的住房政策总纲

首先必须目标明确，只有大方向和总纲正确，纲举目张，“第三次房改”才能回到正路上来。

这十几年来，在中国官场有一种非常“奇特”的现象。一方面全面建成小康社会的声音不绝于耳，另一方面，全面小康中含金量最高的“住房小康”，却从各类“红头文件”消失的无影无踪。尽管这两年中国最高领导人再三强调全面建设小康社会“一个不能少”，但“住房小康”似乎总是不入各级执政者的“法眼”。以至于有人猜测，是不是住房问题矛盾过于尖锐，楼市乱象积重难返，才使得顶层决策者对此“绕道而行”？

笔者之所以建议把重建住房小康、激活普通居民住房消费，作为新的住房政策总纲，不仅因为中国城市社会住房矛盾这个最大的危局，可以成为未来几年中国经济发展潜力最大的“黑马”，而且这也是执政党对人民承诺如期实现全面小康社会中含金量最高、影响面最大的组成部分。此外，在住房政策和房地产市场的治国理政中，有了这样的总纲，就不会被一些利益集团的“改革”和“含糊不清”的政策和认知羁绊，顶层设计也不会再犯大的方向性失误。

早在上世纪八十年代，邓小平在提出小康社会的设想时，就把住房小康列为小康社会解决温饱后的第一大目标，这也是当时全社会的共识。提出小康社会概念时，关于小康最经典的名言，就是“小康不小康，关键看住房”。在现实社会中，尤其是在高房价的大环境下，是否拥有自己的住房，更是成了百姓家庭财富多寡的决定性力量。

去年，中国国家主席习近平在延边视察时强调：全面小康一个也不能少，大家都要过上全面小康的生活。确实很难想象，如果缺少了“住房小康”这个最大的权重，全面小康社会还有多少“真金白银”？

所以，无论从执政党对人民的历史性承诺，还是现实的社会和经济各方面需要，以及政策总体的谋篇布局，住房小康和激活普通居民住房消费，都应该成为新的住房政策顶层设计的总纲。

民主决策和公众参与，应成为影响住房政策走向的决定性力量

“第三次房改”最不该被遗忘的就是，“二次房改”给中国房地产市场带来代价无比巨大的惨痛教训。
和大张旗鼓的“九八房改”不同，2003年8月出台的最低调也是对中国楼市“冲击波”强度最大的“二次房改”，“顶层设计”都是在“大幕内”进行。不仅当时公众对此事先毫不知情，就是在“二次房改”政策制定过程中“说上几句话”的机会都没有。按照开发商的意志实施的“二次房改”，成了名符其实把中国房地产市场和住房问题拖入深渊的祸根。住房问题事关老百姓最大的切身利益，半点差池就会使市场“乌烟瘴气”，实际上，后来的事实证明了这点。

这方面，前总理朱镕基早就做过一个很好的表率。根据前几年出版的《朱镕基上海讲话实录》透露，在朱镕基解决上海市民住房问题时，就特别突出强调市民在住房政策制定过程中的话语权和决定权。其实，事关老百姓切身利益的公共政策让公众有主导权，“让老百姓说话”，这不仅是民主决策的基本要求，也曾是中国执政党的传统。

“二次房改”之所以失败，成为中国十几年房市乱象的祸源，上使顶层提心吊胆，下致百姓民怨沸腾，根本的原因就是这个被利益集团操控“房改”，不要说没有民主决策、公众参与的基本程序，而且连最基本的立场和方向都被权贵利益集团所左右。

其实，在十年前的2006年一次中共中央政治局集体学习会上，顶层就强调过“民主执政是马克思主义政党执政的本质要求”，并提出“推进社会主义民主政治的制度化、规范化、程序化，以民主的制度、民主的形式、民主的手段支持和保证人民当家作主”，真正把最广大人民的根本利益作为一切工作的出发点和落脚点，保证人民依法实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督，加强对权力的监督，保证把人民赋予的权力真正用来为人民谋利益。这些十年前的“民主之语”，今天听来还使人深感切中时弊。问题是，在各种攸关百姓利益的公共政策的顶层设计中，究竟又能落实几份。
重启住房政策顶层设计，要从根本上解决房地产和住房方面等社会矛盾，使中国房地产市场重回康庄大道，就必须在顶层设计上使新的住房政策能真正体现“最广大人民群众”的利益和立场，使公众成为新的住房政策制定的主体。住房政策和房地产市场的问题，说到底不是什么技术和决策困难的问题，而是利益和立场站队的问题。这既考验当局者的智慧，更考验政府的良知。

普通百姓买得起房，是启动“第三次房改”的灵魂

这方面的主要内容，笔者已经在“楼市之惑”系列报道之三（中国房改“灵魂”去哪儿了）有过详细论述。这里，更多的还是从技术的角度，来探讨在房地产泡沫高耸的情况下，如何对“买得起房”进行具体的量化分析和定性。

首先必须明确的是，如果新的住房政策顶层设计要把住房小康和激活普通人住房消费作为作为第三次房改谋篇布局的总纲，“让老百姓买得起房”重新回归为新的房改之魂，就必须有具体而实在的量化标准，并把它作为各级政府政绩考核的重要指标。否则一切都可能成为流于口号的空谈。

当初“九八房改”时，把房价收入比4作为城镇居民买得起60平方米经适房的上限；而在此前1994年的一份未得以大规模推广的国务院房改文件中，规定一套56平方米建筑面积标准新房的负担价，1994年应为所在市(县)双职工年平均工资的3倍（经济发展水平较高的市县略高于3倍， 2000年以前总体上达到3.5倍，职工购买自己已住用的公有住房还有多种折扣）。

那么，在经过十几年的高房价累积效应和住房小康的标准“与时俱进”（2010年城镇居民为人均30平方米，到2020年为人均35平方米，户均也从90平方发展到120平方米），“买得起房”的标准，又该如何制定？

考虑到现在高房价泡沫累积的现实，以及住房小康的标准的提高，在中国的大中城市中，再把房价收入比3-4作为买得起房的政策标准肯定是不合时宜的。既然人均和户均的住房面积比过去都提高了一倍左右，房地产市场挤出高房价泡沫又需一个较长的过程，所以“买得起房”的量化标准既不能定的过高（那样多数城市无法实施），又不能定的过低（会使房改的灵魂大大折扣）。综合各方因素，把房价收入比9作为“买得起房”的政策基准线上下浮动，比较适宜。

这个标准虽然比联合国人居中心和世界银行的标准（房价收入比为3-6）的上限高出了50%，但符合中国大中城市的实际，也更有利于新的住房政策顶层设计的推广实行。目前，中国众多大中城市的城镇居民买房的房价收入比，普遍高达15以上。

按照市长黄奇帆的说法，以市民每月的家庭收入可买得到一个平方米住房来计算，现在户均100平方米的住房的房价收入比就是8.3。所以，把房价收入比9作为中国大中城市买得起房的基准线，符合中国现实国情。

当然，之所以把它当作“基准线”，是因为这个政策标准不应该是“一杆尺子量到底”。比如，在三四线中小城市和西部边远城市，本来的房价水平就不高，住房库存积压可能还多，“买得起房”的政策标准就应该明显下浮，定在房价收入比6以下；而一些房价高企的一二线大中城市和沿海发达城市，一般的“买得起房”的政策界限可以上浮到房价收入比12，北京上海深圳等特大型城市，最高可以上浮到房价收入比15。就是这样的“高水平”，这些地方市民实际承受房价，也要比现在低了一半左右。

而要房价立马下降50%，怎么说都不现实。但是，地方政府可以通过共有产权房、经适房和自持房等多种形式，使市民实际的负担水平下降一半。这也算“买得起房”政策的一种“灵活运用”。

“楼市之惑”系列报道之七：第三次房改该如何推进？（下）

沈晓杰：在中国住房政策顶层设计中，缺少对城镇土地全民所有公有制的“制度优越性”的考量，这是一个大问题。

在这些年住房政策的制定甚至是房地产市场多轮调控中，人们常听到最多的一句话就是，政府只管保障房，市场去管商品房，甚至有人说政府要做的就是为低收入群体提供住房保障。似乎关乎九成城镇居民住房的商品房市场，政府就可以不管不问了。

上述观点的谬误就在于，中国房地产市场从来就不是真正的市场经济。在最基本的资源要素——土地上，政府自身就是一个管制严苛到直接实施“饥饿营销”的“最大的计划经济操盘手”。土地和住房供应模式使“伪市场经济”给中国楼市带来了极为恶劣的影响。

中国楼市要实现真正的市场经济，只有充分彻底的放权，政府手中只留下城乡土地规划和土地转让拍卖这些基本的管理职能，真正让市场来配置资源特别是土地资源，那时，再谈让市场管商品房还多少有些底气，更何况在房地产及住房问题上，市场失灵还比比皆是。

比房地产“伪市场”更大的问题，还是在住房政策的顶层设计中，缺少对中国城镇土地全民所有的公有制的“制度优越性”的考量。按照中国的宪法第十条：城市的土地属于国家所有，任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

如果把宪法第十条上述条文“翻译”一下，其当今被忽略实质内容就在于：城镇的土地既不属于开发商，也不属于政府，而是全民的。开发商获得的只是在全民公有制土地上使用权的经营；土地使用权虽然可以转让，但必须是依法前提下进行的；依法转让的一个重要前提，就是“不得侵占、买卖”，而目前的这种利用获得的土地使用权，从房地产开发中获取超额暴利，不是宪法所禁止的实际的土地买卖又是什么？何况，当房地产开发成为洗牌公众财富、制造首富和房奴两极分化的工具和舞台时，有谁还能说这是宪法要求所必须的“合理地利用土地”？

有了这样的宪法意识，在依宪治国上进行住房政策的顶层设计就会有根本的转变。比如，既然商品房的开发是在全民所有的土地上进行的，那在政策设计上就应该要求开发商，必须对作为“土地所有权者”的市民具有相应的义务，从房价的合理制定、商品房利润率的管制，到土地增值等税费的实施等；再比如，对土地使用权转让房产开发前后所形成的巨额暴利和价差，这种宪法所禁止的土地转让过程中实际存在的“买卖关系”，究竟该如何界别和约定；还有，宪法要求“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地”，而房地产开发导致和极化了贫富两极分化的这些“绝不合理”的东西，新的住房政策顶层设计又该对此如何铲除？

实际上，依宪和依法治国落实到住房政策的顶层设计上，不仅大有文章可做，而且大有拨乱反正的必要。

“第三次房改”应不损害现有购房者财富，多轨制创新供房体系

新的住房政策顶层设计目的在于，激活普通居民的住房消费，让老百姓买得起房。这是不是意味着房地产市场的商品房价要大幅下降，回归到老百姓买得起的房价水平上？这个问题，绝不能简单而论。

经过十几年高房价的累积效应，中国城镇的普通家庭、尤其是作为社会中坚力量的中产阶级，他们大多数收入都捆绑在房地产上。在这样背景下简单的说一句“把房价回归到合理水平”，并“不管不顾”的坚决把商品房价格打压到普通人买得起的水平，就必然会使中国城镇上亿家庭的账面财富大幅跳水，住房资产大幅贬值，并由此可能引发新的社会动乱。

所以说，房地产市场调控应该是一个系统而复杂的过程，既要行之有效，也要预防负面影响。在房价“去疯化”后，任何导致房价立刻大幅下降的政策和措施，都要慎之又慎。

那么，既要使房价下降到让普通市民买得起，能激活百姓住房消费的较低水平，又要保证新的住房政策顶层设计，不能使房价立刻大幅下滑，这一对看上去相伴相克的矛盾中找到平衡，这需要系统的思维，全面综合科学的分析和解决。

首先从房价上来说，新的顶层设计第一步房价调控目标究竟该定在一个什么样水平，怎样才能找到最大的“公约数”。

从房价调控本身来说，应该既要有近期现实的、能让公众一下子就能深刻感受到新的住房政策顶层设计政策效果的，也要有长期的、可以逐步去泡沫化的治本目标。

近期房价调控目标，笔者认为首先应把现在中国大中城市、特别是自2016年初以来房价疯狂暴涨的那些一二线城市（中国国家统计局公布的15个热点城市及苏州等未列入统计样本的几个热点城市），通过各种行之有效的、国际上被证明效果明显的调控手段，通过一年左右的努力，迅速把这些城市房价及时调回到2015年的平均水平上。

提出这样的“严控目标”是有根有据的。首先从居民买房负担水平、楼市房价发展规律和房地产泡沫来说，今年这些城市房价疯涨埋下了极大的社会和经济风险。通过新的房地产调控“严打”，其实就是“排雷”去除风险的过程。其次，这也是中国最高决策层去年就已定下的房价调控目标“上限”。在去年的中国中央经济工作会议上，专门讲到了“适当降低商品住房价格”，即一年前中央就对当时的房地产市场有了降低房价的要求。

据测算，把房价打回到2015年的水平，对中国城镇家庭财富的影响极为有限，尤其是对“刚需”的影响更是微乎其微。原因在于，一方面2016年全国达到“房价发疯”的城市（房价一年暴涨了15%以上）数量并不是很多，在全国330多个直辖市和地级市中，大约只占了10%多一些；另外，购房人及购房总量也不大。据统计本月13日刚刚发布的统计数据，2016年1-11月份全国商品住宅销售面积为119563万平方米，估算那些房价疯涨的二三十个热点城市，只占了其中的五分之一不到，也就是不多于2.4亿平方米左右，只占了中国城镇存量住房总数的1.5%不到；第三，能在房价发疯时还大买特买超高价商品住房的人群，早已不是“刚需”，绝大多数是把房地产作为金融投资工具的“炒家”，对这些投资客来说，有能力承受房价回归到2015年平均水平的结果。

只有达到上述近期调控目标后，我们才可以实施温和、渐进式去房价泡沫化的“长效机制”。

此时，最好的调控方法，就是通过“温和渐进式”的方法，使房价逐步的“合理回归”。首先，保证房价不再继续上涨；其次，促使房价“小步慢速”下滑，比如每年降低2-3%左右，使多房户有一定的“缓冲期”来调整和处理多余的房产，而不至于由于短期的房价暴跌，造成部分城镇家庭尤其是中产阶级财富的大幅缩水。并更多的运用市场力量、特别是市场二手存量房供应的增加，来实现全国大中城市特别是楼市热点城市的房价，平稳持续的向“房价的合理水平”逐步回归。

在这个过程中会遇到一个两难的状况：一方面，新的住房政策顶层设计应该在短期内，迅速的让公众看到有“买得起的住房”；另一方面，又不能因为房价的大幅骤降使城镇家庭财富缩水。在这样的情况下，再依靠开发商高价商品房的市场住房供应模式，肯定是行不通的。唯一的正解，就是在创新的住房供应模式上做文章。

目前，在中国大中城市的住房供应模式中，除了一些地方还“幸存”了数量极为有限的廉租房公租房外，基本上都是开发商所提供的高价商品房。如果我们在住房供应上“绕过”开发商的高房价模式，在房地产市场上提供更多的、与满足城市居民住房小康需求相适应的供应总量，就能一举两得的解决问题。

就拿一些城市已开始试点的产权共有住房来说，如果在北京大面积的推广，就可以既能在一两年内解决让普通百姓买得起房，又不会造成既有购房者的财富资本明显下降。模式大致如下：

第一步，通过一年左右的“最严格的房地产调控”，使到北京市新建商品住房退回到去年的新建商品住房价格的平均水平（下降35.2%以上）。根据计算，退回到去年房价平均水平后，北京的房价收入比还是高达33.2；第二步，通过新的“长效机制”，稳步温和而持续的促进房价平缓下降，同时不断提高城镇居民的家庭收入。通过一两年的努力，使北京市楼市商品住房价格下降到房价收入比30；第三步，与此同时，政府大力发展和市民各占一半产权的的产权共有住房，让更多的市民能够购买产权共有住房；第四步，随着房价的不断平缓下滑及城镇家庭收入水平的不断提高，政府可逐渐减少在产权共有住房中的比例，由50%逐渐下降，直到若干年后市场上的商品房价能为老百姓接受，政府撤出产权共有住房中模式。

其实，除了产权共有住房以外，还有经适房、自住房等多种形式的住房供应模式，可以保证普通百姓“买得起、住得上”。

对那些被高房价遏制、有着极强住房消费需求的刚需们来说，有没有买得起的住房，远比买什么模式的住房要重要得多；而对国家和政府来说，和居民住房水平提高及住宅产业的倍增发展所带来的巨大效应相比，开发商超额利润支撑下的高房价，又能给社会和经济带来多少“正能量”？

住房和调控政策必须强调有效性，重点应放在去投机化

这些年楼市调控的失败，除了利益集团的牵制外，还有一个很重要的方面，就在于决策系统的惯性思维、思想库的贫乏和政策储备的狭隘。比如，一讲到调控，就是限购限贷，一讲到住房上面的政府责任和作为，就是廉租房保障房等。似乎除此以外，就没有更多的“招数”可用。

其实，无论是房地产调控的“治标”，还是住房政策的“治本”，国际惯例从来不缺少这方面的成功经验。

从治标来看，和“屡战屡败”的中国楼市调控成截然不同对比的是，一些市场经济发达国家，对房价的调控常常是“立见成效”。今年8月加拿大温哥华政府宣布对外国购房者征收15%的房地产税（其主要“斗争的对象”，恰恰是在国内如鱼得水的中国炒家）。结果，温哥华市中心的房价，“四周内累计下跌20.7%”，“ 三个月的跌幅更是高达24.5%”。八月前两周温西地区住房的成交量，同比跌幅更是高达94%。

而从“长治久安”治本的住房政策来说，除了国人最熟知的新加坡经验外，德国政府这方面顶层设计，更是让人刮目。据介绍，从1970-2015年，德国新建住房名义价格指数增加90%，但扣除通货膨胀的影响，其实际价格下跌11.3%，而房价收入比（买房负担）更是下跌了62%。德国之所以能保持房价的长期稳定，就在于政府对房地产的强力干预。不仅把居住性作为住房制度设计唯一导向，而且更把房地产业作为国家社会福利体系的一个重要组成部门，绝不强调它的经济影响及“支柱产业”地位。德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。

住房政策上“德国经验”对中国最有针对性、也最让国人感叹的，也许就是德国政府在打击开发商暴利上法律政策。德国的房价、房租和地价都实行指导价制度。无论是开发商卖房还是房东出租房，只要开发商出售或房东出租的房价或房租，超过合理房价或合理租金20%的，购房者或房客都可向法院起诉；超过50%的就构成犯罪，开发商和房东就会面临被判最高三年的徒刑和高额罚款。

一个土地私有的资本主义市场经济国家，可以对房地产上的暴利论罪判刑，为什么在公有制的“红色土壤”，就可听任房地产商任性的以房攫取暴利？

中国要实施系统而有效的住房政策顶层设计，至少有三个方面必须加以彻底的改变：

首先，政府自身要积极主动“大有所为”，不能再跟着那些似是而非的“市场决定论”一错再错。 “德国经验”清楚的告诉我们，政府在房地产上的作为，不仅绝不能局限于“只管保障房”，而且在整个房地产市场上，要有全面系统性规划和作为，在住房和房地产上做“称职的政府”。

第二，这些年中国的房地产调控，主要靠事前的限购限贷，事实证明这只能“缓一时之急”，既不能挤掉房地产的泡沫，更不能成为“长效机制”。中国的顶层设计应该在住房持有端和出售端发力，并以法律替代政策，强化调控的制度威力。除了及时推出房产税以外，更应该在交易端出台遏制投机炒作的“房屋增值税”之类的法律法规。总之，什么样的法律法规更有利于房地产“去投机化”，就该及时出台和实施什么样的法律和政策；

第三，充分学习和运用住房和调控方面的“国际惯例”。比如，中国房地产市场的一大顽疾，就是泛投资化的问题。而这方面国际上不少国家，在调控的政策和法律上，都有行之有效的经验；此外，尤其是住房政策顶层设计上，一些经济发达国家在住房保障和居住福利上，从法律到政策实施，都有极为成熟和成功的经验和做法。中国各级政府，不能只看到在房地产上土地财政之类的敛财和GDP功能，更应该学会如何把住房作为国家福利体系的一个重要组成部分。

新的住房政策要在城市群和城乡结合做文章，以系统促平衡

目前，中国房地产市场的分化极为严重。在三十多个热点大中城市房地产热和泡沫不断激化的同时，至少两百多个地级城市的房地产市场，因为资本的“虹吸效应”而愈加趋冷。

在现有的顶层设计中，对此强调的是“一城一策”。看起来是“对症下药”，其实更像是缺乏全面治理的章法。

随着中国经济和社会发展的“升级换代”，中国楼市过热房价暴涨的沿海发达地区大中城市的高速铁路和高速公路，甚至比一些发达国家还要发展的更多更快。但中国人“大城市工作，小城市生活”的观念并没有形成，或者是不同区域的政府间本身对此的配合也不够。最主要的是城乡的二元体制和不同城市间户口的政策，也使大都市市民对在周边乡镇和和小城市买房居住望而却步，这是造成房地产热点城市和“冰点城市”更加冷热不均的根本原因。

以南京市为例，今年南京新建商品住宅比去年平均价格暴涨了48.3%，平均房价已高达每平方米2.2-2.3万元甚至更高。而距离南京仅有几十公里之外的周边马鞍山、滁州和镇江这些中小城市，尽管新房的平均价格，低的不到每平方米4300元，高的也只有6700多元，但这些年的房地产市场却始终处于不冷不热状态。实际上，南京到这几个城市的高铁时间只有一二十分钟，票价也就一二十元。从时间上来说，有些市民若在两地上下班所花费的时间，比在南京市交通高峰期堵在路上所需时间还少。从交通成本来看，也只相当于南京市城区内的打车票价。

如果政府在房地产市场调控上有跨地域和整体系统全面的思维，而不拘泥于“一城一策”，用政策引导和市场调节结合的方法，分流出热点城市的市民到“冷点”城市买房居住，就可大大缓解被“虹吸效应”所加剧一二线城市和三四线城市房地产市场冷热加剧分化的状况，促进全国楼市整体的健康化。
总之，启动“第三次房改”，不仅能“增添经济发展动力、促进社会公平正义、增强人民群众获得感”，而且也一定能成为经得起实践、人民、历史检验的德政工程。

（作者系中国独立房地产研究人士。本文仅代表作者观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）

冯仑：影响房价的四个因素

到底在哪里买房，一直是人们经常讨论的话题。万通控股董事长冯仑在微信公众号“冯仑风马牛”上写了一篇文章，讨论了是应该在大城市买房，还是小城市买房。冯仑给出了四个判断房价起伏的因素。

第一个因素是看人均GDP，从国际经验看，当人均GDP在4000到8000美元这个阶段时，房价每年都会上涨百分之五到百分之十，国内大多数二线城市都处在这个阶段，但当人均GDP到了12000到15000美元时，房价涨幅就会放慢，甚至停下来。

第二个因素是新房和二手房的销售比例。现在在北京，每成交两套房，就有一套二手房和一套新房。但是在纽约，如果一天能卖五套房，有四套都是二手房。如果到了这种饱和的程度，新房的价格上涨比较难。

第三个因素是人口。人口不断增加的城市，房价就有支撑，如果减少，就没有。

第四个因素是预期，比如政策规划的预期。预期改变会影响到当下的供求关系，进而影响到房价。

十九大后的中国：房地产发展下一站

邵宇、陈达飞：未来住房市场的调控也将呈现出一种层次感，把市场的交给市场，需保障的交给政府。住房市场，更需要“回归初心”。

更新于2017年11月7日 07:20 东方证券邵宇陈达飞

【编者按】岁末临近，针对一年政经大事回顾与来年展望，FT中文网组织专题《2017年度报告》。编辑事宜，联系徐瑾jin.xu@ftchinese.com。

中国共产党第十九次全国代表大会（下文简称“十九大”）于2017年10月24日闭幕。习近平主席在开幕式中做出了中国已经进入中国特色社会主义新时代的前瞻性判断，新时代的一个重要特征就是社会主义基本矛盾的变化，即由“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”转变为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。

基本矛盾决定着政策的发力点，建国以来，中国一直强调以经济建设为中心，发展才是硬道理。但发展掩盖了一些深层次的社会矛盾，这些矛盾在金融危机之后的经济增速换挡期、结构调整阵痛期与前期政策消化期这“三期叠加”的特殊时期逐渐显现。其中，房地产市场的发展就是连接着经济、金融与民生工程的交汇点。房子的问题，已经成为土地政策、货币政策与金融监管政策等必须考虑的元素，是影响中国各项事业迈向新台阶必须要跨过去的槛。为此，习近平主席再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，并对中国下一步房地产市场的发展做出了明确部署，即建立“多主体供给、多渠道保障和租购并举的住房制度”，目的是实现“住有所居”。十九大对房子的定调将会削弱住房的投资属性，不鼓励甚至是打击住房的投机属性，并强调了住宅的居住与公共品属性。从近几年的政策走势来看，房产调控除了需求侧以“限”为代表的方式之外，供给侧也在探索，特别是多层次的公共住房（也称保障房）体系更加丰富。为此，有必要探讨适合中国公共住宅建设的模式，
公共住房制度改革的历史背景

自1998年福利住房制度改革以来，中国开启了房地产市场化改革：住房实物商品化、住房消费货币化、住房分配市场化、住房供应商业化、存量公房私有化和和住房管理社会化（Zhao 和 Bourassa，2003）。二十年来，中国的房地产获得了突飞猛进的发展，成为驱动经济增长的支柱性产业。住房改革释放了中国经济增长的巨大潜能，但不得不强调的是，任何宏观政策的变动，都会影响财富分配。住房改革的财富再分配效应既体现在居民内部，也体现在政府与居民部门之间，还体现在一、二、三线城市之间。房地产市场化改革带来的财富效应是显而易见的，但市场配资资源的目标函数里，效率的权重总要高于公平。这带来了以下几个方面的问题：

第一，过高的房价收入比或房价租金比。2016年的数据显示，深圳的租售比为1:740，上海为1:616等，大大超过国际正常标准200-300。北京与上海的房价收入比也都超过了25，位居全球前10位。相比而言，新加坡的房价收入比为5左右。这就使得一线城镇集聚了大量所谓的北漂南漂一族，居无定所；

第二，贫富分化愈加严重，这又主要体现在房地产财富的分化，因为住房占到城镇居民财富的65%左右，占农村居民财富的约55%。房子就是财富的象征，它甚至成了婚姻市场上的“硬通货”，比象征着人力资本的“学历”更值钱。

第三，房地产投机屡禁不止，泡沫越吹越大，加剧了金融与经济的系统性风险。受到过去几十年房价趋势的惯性使然，再加上政府房产调控政策与动机的激励不相容，出现了房价越限越涨的怪像。流动性过剩与“资产荒”并存的时代，房地产的稀缺性成就了其投机性。除此之外，还有各种“城镇病”影响居民的幸福指数。

泡沫是房地产市场化与金融深化结合的产物。房地产的特殊在于其金融属性，它已成为撬动金融杠杆的“支点”。08年金融危机以来，为了应对外部冲击，货币与信贷空前膨胀，影子银行体系迅速扩张。在房价与信贷正反馈循环中，资金脱实向虚，债务逐渐累积，杠杆居高不下。能否有效规避过去改革的路径依赖，有效稳住房价至关重要。我们过去的习惯思路是从需求端来思考，觉得限制住购房资格或者是信贷资金的可得性，就能够有效抑制需求，但实践证明这种方法对抑制房地产投机的效果并不好。因为中国住房市场的短板是供给，与调节后的需求相比，它仍然是短板。所以，未来需要双管齐下，不仅需求侧（主要是投机性需求）要限制住，供给侧也要赶上。公共住房的供给既是对需求的分流，也是总需求的构成部分，还能防范金融风险。这种供求并举的调控机制，可借鉴的经验如“香港模式”、“新加坡模式”，以及“德国模式”，但它们是有明显的差异的，而且政策背景也不同，所以不能直接复制。为此，有必要先弄清楚中国住房制度改革的目标函数。

如何构建多层次的住房体系

住房是市场化改革的重要一环，是固定资产投资的重要组成部分，对于中国经济的起飞不可或缺。但以“国发24号文”为转折，政策当局已经认识到公共住房数量不足和管理效率低下已经成为妨碍经济进一步发展的障碍。为此，中国开启了新一轮的住房改革，需要强调的是，这并不是“逆市场化”，而是以政策手段弥补市场的不足。市场与政府并非对立，只有在城镇规划中将二者结合起来才能更有效的实现“三位一体”的目标。

（一）以需求为导向，构建多层次保障房体系

至今，中国已经搭建起一套完整的保障房体系，分租房与售房两种类型，前者有廉租房和公租房，后者有经济适用房、限价房和棚改房。不同类型的住宅都有各自适用的人群，申请条件也不一样。廉租房针对低收入群体，有户籍要求，他们甚至连经济适用房的支出也承担不起，只能租房；公租房的要求相对宽松，没有本地户籍要求，有些甚至不设置收入上限。经济适用房也针对城镇最贫困的居民，一般有本地户籍的限制，除此之外还有收入、资产和人均居住面积的要求。经济适用房一般是由地方政府免费划拨土地，由开放商建造并出售给贫困户，平均利润为2%-3%；棚改房的对象是旧城改造的拆迁户；限价房则适用于那些拥有当地户籍的中等收入群体，他们不满足经济适用房的条件，但是又无法按市价购买商品房。“十二五”规划以来，经济适用房在增量住宅中的比重下降，公租房和棚改房的比例上升，例如在2011年分别占比为21.8%和40%，而经济适用房从2010年的22%下降到10.6%。在高房价的背景下，随着旧城改造步伐的加快，建设动迁安置房既可以降低城镇更新的成本，又可以缓解市中心土地供应不足的压力，同时还能够起到土地功能优化配置的作用。

以上说的只是公共住房体系，与其对应的便是私人住房，它也包含租房与售房，如此便形成了“两条腿走路”的住宅供给机制，市场与政府统筹协调，既注重效率，也讲究公平。在住房市场，政策干预即使是在奉行“积极不干预”和“新自由主义”的发达国家和地区也是司空见惯的。

案例：新加坡“建屋局组屋-私人组屋-执行公馆公寓”模式

新加坡是全世界最典型的以公共住宅为主体的国家，中央集权的政府发挥着绝对主导的作用，其职责涵盖：国有土地转让、房屋建设与分配、融资等，由房屋发展局统一负责。自1964年将“居者有其屋计划”纳入国家议程以来，截止到1995年，公屋存量占比达到了88.07%的历史峰值，相比于1960年的9%，可以说是飞速发展。新加坡组屋的多层次性主要体现在其规格的设计上，即面积大小从一居室到五居室不等，小至30平，大至150平，形成了“建屋局组屋-私人组屋-执行公馆公寓”结构。需要强调的是，新加坡的组屋制度长期以需求为导向（如“预购组屋制度”），房屋设计伴随着人口结构的变化富有弹性。

同时，考虑到公平，1994年用“组屋登记制度”替换了原来的抽签与排队的分配方式，前者是先到先得，后者则是凭运气。当然，新加坡政府注重“公平”还体现在其对预售组屋配额的划分上，如将60%的配合划分给首次申请者，还有15%的比例照顾特定的申请者（如子女较多的家庭）。正是由于新加坡政府以需求侧为导向的弹性供给政策，才使得新加坡顺利实现了“居者有其屋计划”，居民随着年龄和收入的变化，可以自由“升级”，换更大的组屋或私人住宅。在不改变住房的公共产品属性的情况下，新加坡于1995年首次以公开招标的形式向私人开发商出售土地，由开发商负责设计与建造，这被称为“执行共管公寓”。另一种是与公共组屋相对的“私人组屋”，它仍然属于公共组屋项目的范畴，但由私人“设计、兴建和销售”。“执行共管公寓-私人组屋”计划主要针对高收入群体，目的是为他们提供更优质的房源和精细的设计。

（二）政府与市场配合，加强政策协同性

自2013年以来，政府与社会资本合作（PPP）的相关政策密集出台，项目主要分布于传统基础设施、信息基础设施、清洁能源、油气、煤化工、石化产业等行业，但尚未运用到公共住宅的开发上。我们认为，为了实现财政与社会资本、政府与市场的双赢，PPP模式或许可以在拥有刚性需求的住宅市场上探索出一条成功的道路。比如美国政府最早在19世纪30年代就开始建设公共住宅，那时主要是缓解大萧条的负面冲击。但随着经济状况逐渐好转，公共住宅政策逐渐转为公私合营，逐渐形成了一个由政府资助、私营部门积极参与建设的低收入住房政策体系。

新加坡的“执行共管公寓-私人租屋”就是公私合作的方式兴建的，但新加坡的公私合营模式还体现在价格机制的设计上。公共组屋分为一级与二级市场，一级市场由政府定价，二级市场由供求决定价格，与国内的“价格双轨制”类似。一级市场上，新加坡政府长期以来对预购组屋采用成本加成定价的方法，但2001开始，改为参考市场价格，用市场价格减去相应的补贴，就得到了组屋的价格。但随着二级市场价格的上涨，一级市场也水涨船高，故政府在2013年4月宣布预购组屋与市价脱钩，参考成本与居民的收入水平。公共组屋在满5年后可在二级市场出售，售价由买卖双方参考市价协议确定。

政策内部的协同也很重要，这在新加坡、香港和韩国都表现的很明显。以香港为例，“公屋-居屋”的循环既可以为不同收入群体提供住处，同时公屋向居屋的转售又为政府建设更多的公屋和补贴低收入居民住房开支提供了相应的资金，但新加坡和香港仍然是以财政资金为主。相比较而言，韩国则以私人资本为主。在韩国，承担建设公共住宅项目的主要资金来源于国家土地住房公司，而非财政资金，财政资金只占项目开发的10%-20%,另有30%左右来自全国住房基金，剩下的由土地住房公司筹措，部分来源于其利润，还有部分是靠借贷。这种模式在房价稳定上涨时期能够平稳运行，但2008年的危机暴露了这种模式的不足。在财政约束和住房供不应求的压力下，韩国探索了新的公私合营的模式。2011年，首尔提出了新建80000套公共住宅的项目，计划以政府与市场合作的方式完成。其探索的模式有“私人土地、公共住房”——公共机构借用私人土地建设公共住房、“公有土地，私人住房”——私营开发商借用公有土地建设私人住房以及在公有土地上混合开发等模式。另外，有些项目还积极调动居民的积极性参与社区自治，这样更有助于构建和谐的领里关系。政策内部的协同性还表现在供给侧与需求侧的协同，美国、瑞典和新加坡等都是典型的案例。供给侧主要是指土地与住房的供应，需求侧主要表现为各种补贴政策，如直接对低收入人群的现金补贴，税收优惠和住房券的发放等，这样供给侧与需求侧的调和更能够形成一个价格稳定运行的“走廊”。

对比多国（或地区）的住房政策发现，政府的政策制定大都以需求为主导，充分考虑人口的总量与结构、居民的收入水平与分布、以及政策想要达到的政治与社会维度的诉求。在进行现状分析与政策目标的制定后，再考虑各种约束，而后再制定方案。政策既要注重宏观与微观的配合，又要注重供给侧与需求侧的协同，还要注重政府与市场的协调。只有这样，才能培育出成功的模式。托尔斯泰说“幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸”，但就城镇而言，失败似乎是相似的，但成功却各有不同。住房政策，在中国这样的大国，更应该以地方政府为主导，因地制宜，因势利导，制定出本土化的住房政策，但不得不强调的是，城市的边界最终仍是由市场决定的。

（三）搭建金融政策框架，实现精准调控

1.货币政策

货币政策主要体现在首付比例和贷款利息优惠上，容易被忽视的还有货币政策对于房价和通货膨胀的影响。货币供给增加也会推动房价上涨，房价上涨同时会加速货币的循环，形成房价与信贷正反馈的金融周期，金融危机前的美国就是最好的例证。德国与日本的比较分析分析非常有意义。可以分为三个阶段来看，上世纪七、八十年代以前，二者齐头并进，而后直到九十年代，日本野蛮生长，但九十年代之后，日本房地产泡沫破裂，至今一蹶不振，但德国依然延续着长期以来“小步慢跑”的节奏。这种差异，货币政策扮演着重要的角色，德国的成功在于货币政策能够维持通胀低位运行。不仅如此，德国实行“现存后贷”的政策，即申请贷款的居民需要先向银行存足贷款额度的50%，储蓄贷款银行才将合同额度发放给储户，这是一种相对保守的房贷政策。存贷款利率长期保持不变，分别为3%和5%，这对房地产市场起到了稳定器的作用。

首付比例在各国均存在差异，而且是个时变变量，例如在新加坡最低时为10%，后来在2012年上升到40%-60%，美国在金融危机前甚至存在零首付的情况，中国也主要在20%-30%浮动，而且一套房与二套房有较大的差距。如果是贷款买房，首付比例对购房的调节作用实际上没有贷款利息大，优惠的贷款利息会大大减轻居民的还款负担。自1993年7月以来，新加坡的优惠贷款利息就维持在2.6%的水平，当然这主要是针对那些满足条件的预购组屋的购房者，而对那些不满足优惠贷款利息申请条件的居民，也往往以基准利率进行贷款，优惠贷款利率的确定以公积金贷款利率加0.1%为准。

2.财政政策

财政政策反映在公共住房领域的各个方面。其实在政策协同性部分也有提到，在不同的国家，财政资金发挥的作用不同，例如韩国政府在公共住宅建设方面主要依赖市场资金，财政资金所占的份额较小，而新加坡和香港的则相对较大。财政支持力度的大小一方面取决于地方政府的财政实力，另一方面也要看公共住宅制度的设计，好的项目彼此之间是互补的，例如新加坡和香港就可以从居屋（或组屋）出售中获取资金补贴公屋（或组屋）住户。财政支出还体现在对购房用户的补贴上。需要特别强调的是法国的财政激励措施，除了由特定银行发放的优惠贷款，各项财政刺激措施在法国社会住房供给中扮演着重要作用，如1977年从供给侧补贴向需求侧补贴转变后，对个人的补贴从34%上涨到了51%，对业主、房主还有各种免税措施。德国抑制房地产投机的税收政策也值得借鉴，如在住房交易中，需要支付的税费包括：3%的过户费、5%的评估费和25%的资本利得税。只有在满10年后出售才可以免资本利得税。

3.公积金政策

公积金是一种强制储蓄的措施，这在各个国家也都很常见，但是细节仍存在较大的差异，比如公积金使用范围，账户的设置，利息的确定等。以新加坡为例，它在1955年就设立了中央公积金局专门从事新加坡公民和永久居民的公积金管理工作，它将公积金账户分为三类：普通账户、特别账户和保健储蓄账户，职能有明确划分。1976年之前为单一账户，但考虑到大部分公积金被用于住房，存在一定不合理性，所以中央公积金局从中分离出特别账户，主要用于退休后的保障，这个账户的里的钱只能到55岁以上才能提取，并且有最低存款要求，目前为120000新元（自2015年起施行）。保健储蓄账户于1984年起施行，主要为了支付会员及其家属的医疗保健开支。三个账户的利息也不一样，普通账户为年化2.5%，其它为4%。除此之外，政府还会通过公积金账户向首次购买转售组屋、私人组屋和执行共管公寓的新加坡公民提供购房津贴。2006年3月推行额外公积金购房津贴，以帮助月收入在300新加坡元以下的家庭，补贴金额为5000-20000新加坡元。2007年又两度提高额度，最高达4万新元。2011年又推出特别公积金购房津贴，进一步缓解月收入在2250新元以下的家庭首次购房面临的资金约束。

除此之外还有很多值得借鉴的政策，最突出的莫过于德国的法律制度。德国对抑制房价和租金制定了非常严厉的法律，如《经济犯罪法》明确规定，如果开发商制定的房价超过合理房价的20%，购房者就可以向法院提起诉讼。如果超过50%，开发商将面临高额罚款和最高三年的有期徒刑。正是在这种严厉的法理保障下，德国的房价和租金价格才能保持长期的稳定。

结语

从上述对国内外住房管理体系案例的剖析，可以看出，“住有所居”计划的实现，需要供给侧与需求侧双管齐下。货币政策要引导资金流向实体领域，而不是催生房地产泡沫；财政要积极引导社会资本参与，并对满足条件的低收入者给予相应的优惠措施；合理的公积金制度也扮演着重要的角色。结合中国现有的房地产发展现状和已经形成的多层次保障房体系来看，一个基本共识是中国的住房市场是一个供给严重短缺（一线城市比较突出）并和需求严重不匹配的市场，大量劳动力仍在往一线城市流动，但土地供给却在向中西部倾斜。2016年10以来的政策严格限制了一线城市的需求，使得房价增长边际趋缓，成交量也有较大回落，但三四线城市仍在加码拿地，房价也屡创新高。

未来住房市场的调控也将呈现出一种层次感，把市场的交给市场，需保障的交给政府。住房市场，更需要“回归初心”。2016年12月中央会议指出：“要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居”。以市场为主导满足多层次的住宅需求，充分发挥政府在保障房建设上的引导作用，完善租购并举的住房体系，让“住有所居”成为住宅市场调控的出发点与立足点。这就需要充分认识到中国住宅市场的短板，不仅仅是需求侧的短板，还有金融租赁市场的不完善、以及政策与制度的弹性等。

真正的城镇是由居民，而非混凝土构成的，居民能否安居乐业，是判断城镇成功与否的核心指标。成功的城镇必须建造房子，以满足其因为成功而吸引的劳动力，但还需强调的是，建房子本身不是成功的逻辑因。城镇兴起的因素纷繁多样，如纽约的金融，硅谷与班加罗尔的高科技，米兰的时尚和巴黎的艺术，这一切都凝聚了人的创造力。

（注：本文仅代表作者观点。本文编辑徐瑾jin.xu@ftchinese.com）

北京折叠还是中国折翼？

徐瑾：在中国，每一次资产泡沫，最先感受到切身之痛的，注定是底层民众，至于高层，永远是在与泡沫共舞。

更新于2016年8月25日 06:26 FT中文网财经版主编、首席财经评论员徐瑾

故事永远起源于偶然，复归于日常。

二十二世纪的北京。老刀，一位年近五十的垃圾工，单身父亲。为了女儿的未来，他穿越北京市三个世界，结果他见到了不同的北京，相互折叠又彼此分割的世界，一个贫困无望的第三空间，一个小中产扎堆的第二空间，以及控制一切且享受更多的第一空间。

这一情节源自中国作家郝景芳的科幻作品《北京折叠》，近期因获得科幻界大奖雨果奖而获得不少关注。抛开对这部著作的评价，从这部作品引发的反响来看，与其说其科幻色彩，毋宁说是现实意义，其中暴露的阶层差异以及权力分配，不仅每天发生在虚拟空间，也发生在都市之间。

不只北京，中国都市往往自带魔幻现实色彩滤镜。漫步于上海金融心脏的陆家嘴，在摩肩接踵高度不断刷新记录的摩天大楼不远处，即有年代久远外形简陋的老公房，时不时还会出现各类推车的街头小贩。

这是中国的城市，虽然物理空间上没有折叠，但是在心理空间上早已经折叠，人们或许天天擦身而过，但是各自阶层却难以逾越。随着增长的大潮逐渐淡去，社会流动性逐渐下降，阶层固化成为新趋势，这一趋势随着最近一波房地产上涨而愈加明显。

如果说早几年的《蜗居》中，海萍千辛万苦在接近江苏的上海郊区买房已经让人觉得辛辣；随后《欢乐颂》中，无数看似精明的外资白领樊胜美们，用尽心思竭力保存的不过是自己过得去的群租公寓房；今天《北京折叠》将视角投向更低的阶层，垃圾工老刀的存在只是一个小小胶囊。但是即使老刀，他能够获得垃圾工的身份也不容易，也是来自其父辈作为农民工建设新北京的补偿。显然的事实在于，在北京第三空间之外，还有更多的无法出镜的广大人群，无从倾诉，也无从体现。

楼市的击鼓传花，谁是赢家？楼市的造富效应除了造富地方政府，也使得中国社会加速成为食利社会，在因房价上涨导致的全球化不平等景观中一马当先，上海等一线城市俨然跻身全球最大豪宅市场之列。其中，造成了一批可以提前退休的城市中产，他们中不少人已经化身个人天使投资人，将其楼市收益散向大大小小的项目，激励各类创业人员奔向自己的成功买房梦，继而酝酿新一轮的接盘。

过去十余年，中国楼市单边上涨造成的结果就是奖励冒险者，号称“理性”的经济分析在大势面前相形见绌，然而即使看好房价的专家对于后市也显得信心不足。有经济学家曾经指责中国股市是可看底牌的赌场，但赌场好歹需要继续运营，中国A股虽然诟病多多，起码涨跌互见，买者自负的心态基本得到普及，比较之下，中国楼市更像是一个没有赌场的赌博，庄家规则主导一切，大大小小的地方政府成为最大的地主，这导致中国房地产市场在最近十余年几乎走出一个单边市场。

中央政府多次喊话管控房价，然而在具体实施之中，这甚至成为新的博弈因素。调控屡屡不见成效之下，调控甚至成为上涨信号。一些地方政府对此心领神会，一旦中央要求控制房价，往往通过限购等方式进行控制；而这种控制通过户口、婚姻等方式界定，这无疑造成购买资格也成为新的租金，让获得房价上涨的收益变得具有更高门槛，结果则是人为制造的稀缺预期，导致都市居民“叫魂”一般的追涨楼市。

然而世界上没有永远的单边市场，即使特殊的中国也是如此。如此的轮回中，谁是真正的赢家？目前局面正在变得日益危险，虽然中国有效期70年的房屋价格早已经超过昔日泡沫中心的东京，甚至真正实现了追英赶美。即使如此，然而一线城市地王仍旧频频，上涨风潮甚至蔓延到二三线城市。根据相关数据，上半年上海宅地拍卖21块住宅用地，共110万平方米，拍地金额达518.16亿元，而二线城市苏州等地也不甘落后。

城市地王，不过是房地产行业近些年扭曲的象征。地王头衔往往并不是主流地产公司摘得，不少具有央企背景，其资金来源并非自有资金，其结果自然是慷他人之慨。根据中原地产数据，2016年上半年105宗地王，52宗为央企国企获得，在合计3288.2亿的拿地总额中，1785.8亿为央企国企买单。讽刺的是，有中国最好的房地产企业之称的万科，因为其稳健作风近些年不断被赶超，甚至成为民营资本宝能的狙击对象，一度举步维艰、却大举负债的恒大近期也加大战团，争夺它们视为口中肥肉的万科。

地王频出，是房地产政策与货币政策双向结果。从房地产政策而言，为了避免无效建设，中央政府往往期待控制地方土地供给，然而其结果和地方政府的限购一样，人为制造了土地稀缺。据报道，今年5月以来，北京已经连续三个月没有供应住宅土地，整年而言也仅有7块住宅用土地供应，供应量创出历史新低。上海情况更加严重，2005年上海建设用地供应14307公顷，到2015年降低到不足1900公顷，10年时间降低了超过8成。如此情形下，巨量资金追逐稀少供给，价格焉能不飙升。
至于房屋买家，则不过是土地市场的跟随者，在近乎恐吓的价格上涨之前，不得不借债买入即使已有泡沫怀疑的房屋。从货币政策而言，监管者问题永远在于无法将资金投向他们期待的实体领域，目前经济已经有通缩迹象，但是每一次政策放松都往往导致资产泡沫加剧。

如今房地产已经不仅仅是房地产，更是中国家庭最重要的金融资产，何去何从实在令人难以想象。如果放任房地产泡沫继续做大，一旦有失，其危机将是致命性的。无人居住的房屋和无人购买的衍生品一样，本质都是过剩产能的结果，不具有任何投资价值。根据中金公司数据，2015年商品住宅销售与居民新增储蓄之比为43%，2016年预计为升至57%。这意味居民储蓄中超过一半将用于买房，这一趋势还能支持多久？未来场景令人难以想象，过去的上涨经验支撑了单边信念，而狂热的投机心理很可能押注央行最终宽松，这种上下拉锯，很可能将使得市场进入非理性的塌陷状态。

在《北京折叠》中，机器终于比人工便宜，在第三空间的老刀一个月工资一万，他甚至没见过一万的钞票，第二空间精英青年在金融业实习一个月则有十万，至于第一空间，十万块钱对于只工作一半时间的富太太而言，不过是一个星期就能挣来的小钱。

奇迹的是，那时候的北京居然还有印钞者继续印钞票，第一空间的代表甚至言之凿凿地表示隔离使得通货膨胀几乎传不到第三空间，“印钞票、花钞票都是能贷款的人消化了，GDP涨了，底下的物价却不涨。人们根本不知道。”作者是一个经济学博士，这样的情景实在太过于科幻，或许这也是第一空间人物一厢情愿的幻想。事实上，每一次资产泡沫，最先感受到切身之痛的，注定是底层民众，至于高层，永远是在与泡沫共舞。

永恒的天问在于，这样的游戏还能持续多久？上帝知道。作者近期出版《有时》、《印钞者》。微信公号econhomo

孙宏斌：没任何逻辑显示房地产会暴涨

21世纪经济报道 2017/11/16 07:28

孙宏斌认为，明年房地产市场政策可能会比今年松一点，但不会松太多；限价可能放松一些，也不会放松太多。

文/王营

11月15日，由民生银行主办的“中国不动产金融年会2017”在北京召开。融创中国控股有限公司董事长、创始人孙宏斌在会议上发表了主题为“房地产下半场：投资美好生活”的演讲。

持续高强度的调控之下，下一步房地产会怎么样？这是目前房地产行业最为关注的事情。孙宏斌认为，明年房地产市场政策可能会比今年松一点，但不会松太多；限价可能放松一些，也不会放松太多。

2016年10月份，孙宏斌也曾参加民生银行主办的“中国不动产金融年会”。当时，孙宏斌感慨称，“调控力度之大、对行业影响之深超乎想象。”一年之后，孙宏斌再度表示，他仍然坚持该判断。“我一直说从去年十一之后，在公开市场竞拍的地没有任何逻辑，没有任何逻辑显示房地产市场会暴涨。”

孙宏斌注意到，“最近这一两个月市场其实已经跟上半年有很大变化，有些房子不像上半年那么抢手、好卖，过去都是一小时卖完了，现在可能只卖了70%、80%，市场已经在发生变化。”

“这些年，我对房地产行业一直比较悲观。这个行业不太可能暴涨，但是往下走可能性也不太大，会在一个很窄的通道里面，这个行业其实已经很难了。”

那么，在房地产行业里什么样的企业能够发展呢？孙宏斌一如既往地表示，控制风险唯一的办法就是把地别买贵了，把地买贵了，谁都救不了你。房地产行业从长远看，肯定没问题。但是（如果把地买贵了）明年有可能你就已经过不去了。“因为房地产税。房地产税出来有一个很长的过程，深改组要批，批完了以后要走法律程序。

但是政策一出来，会影响市场，会影响三个月或者影响两个月、四个月，这已经要命了。三个月以后，再往上走已经没你的事了。房地产行业不用看那么远，一看五年，咱们看不了那么远，就看下个月，真是一个月一个月过，等把别人都熬到不在的时候，你就行了。”

房地产的下半场在哪儿？孙宏斌认为，五年以后、十年以后，等到这个行业就剩20家、50家、100家的时候，基本上就是下半场了。下半场到来之前就是“三招”：周转要快、产品要好、合并别人的市场份额。这三招要齐发，光用一招也没戏，比如你周转快、产品差，可能也挺难生存的。但光产品好也不行，不周转，利息一年就增加很多，尤其是当你的利息占很高比重。

那么，房地产下半场干什么呢？孙宏斌表示，就是投资消费升级、投资美好生活。融创投资乐视和万达，也在于此。“美好生活是什么？消费升级是什么？

第一，就是文化、娱乐、旅游、休闲、体育等等，
第二是教育、健康、养老，

这两个不一样，教育、健康、养老，你没钱的时候也需要，但是现在市场需要的是更好的教育、更好的健康、更好的养老，第三就是智慧社区、智能家居，人们有了房子，就会想怎么更安全一点，更舒服一点。”

“我们有了黑桃4、5、6，投资乐视时希望买一个JQK，结果来了一个黑桃3，但是你不知道最后万达来了，来了一个黑桃7，形成同花顺，虽然3、4、5、6、7很小，但是可以玩了。”孙宏斌言语诙谐。

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